TJ 75056, 26 mai 2026, RG 26/01450

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01450 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCB2W

N° MINUTE : 6/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 mai 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT -OPH (anciennement OPAC DE PARIS)
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [O]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mai 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 26 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01450 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCB2W

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 29 mai 2019, l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH (ci-après l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT - OPH) a donné à bail à Madame [Y] [O] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel stipulé révisable initialement fixé à la somme de 433,74 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT - OPH a fait signifier à Madame [Y] [O] un commandement de payer la somme principale de 5002,93 euros au titre de son arriéré locatif, en visant une clause résolutoire du contrat.

Par notification électronique du 11 juillet 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2025 à étude, l’E.P.I.C. PARIS-HABITAT - OPH a fait assigner Mme [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de :

-Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
-Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [O] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;
-Condamner Madame [Y] [O] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 6459,49 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges échus jusqu’au mois d’octobre 2025,
-Condamner Madame [Y] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50 % sans préjudice des charges, subsidiairement à un montant qui ne saurait être inférieur à celui du loyer, jusqu’à libération des lieux ;
-Condamner Madame [Y] [O] à lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 17 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH maintient les demandes contenues dans son assignation, actualisant sa créance à la somme de 4785,29 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 12 mars 2026, échéance de février incluse ;

Faisant état de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience ainsi que de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement déclarée recevable le 20 novembre 2025 par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 1], qui a imposé des mesures non contestées, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH ajoute qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement conformes au plan de surendettement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Présente à l’audience, Madame [Y] [O], sollicite son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 350 euros, inférieure à celle prévue par le plan de surendettement imposé par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 1].

A l’appui de sa demande, elle précise qu’elle a certes repris le paiement des loyers courants et occupe un emploi de cuisinière à temps plein, pour lequel elle perçoit un revenu mensuel de 1870 euros, mais qu’elle vit au domicile avec son fils de 24 ans qui, sans revenus, ne peut pas l’aider financièrement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par la voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

L’action de l’E.P.I.C. [Localité 3] – OPH est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, l'article L722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Ainsi, la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement de la situation de surendettement entraîne pour le débiteur l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Il s'ensuit que si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de six semaines ou de deux mois, c'est-à dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue après l’expiration de ce délai, la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Par exploit du 10 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 5 002,93 euros au titre des loyers et charges échus au 30 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements qui est produit par le bailleur et non contesté par la locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Madame [Y] [O] a déposé un dossier de surendettement, dont il est établi qu’il a été déclaré recevable par décision de la commission de surendettement du 20 novembre 2025. La décision de recevabilité est ainsi intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois, qui a eu lieu le 11 septembre 2025, de sorte qu’elle n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH est fondé à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 11 septembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH produit le bail ainsi qu'un décompte établissant que Madame [Y] [O] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 4785,29 euros à la date du 12 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens.

Madame [Y] [O] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Madame [Y] [O] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH la somme de 4785,29 euros.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Néanmoins, par exception, le VI impose au juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire notamment dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé que Madame [Y] [O] a repris le paiement intégral des loyers courants avant la date de l’audience. En outre, il résulte du courrier émanant de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] du 12 février 2026 que celle-ci lui a imposé des mesures non contestées, entrées en application à cette date, prévoyant notamment le remboursement de sa dette à l’égard de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH par le versement de 12 mensualités de 536,86 euros chacune.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues par la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1], qui seront précisées au dispositif, sans que les mensualités fixées puissent être réduites conformément à la demande de la locataire. Il convient également de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail pendant ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux. Il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [O], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, alinéas 1, 1° et 2°, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formée par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code précise que le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,