TJ 75056, 26 mai 2026, RG 25/05419

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alice ANTOINE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Philippe REZEAU

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05419 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAARE

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT
rendu le 26 mai 2026

DEMANDEURS
Monsieur [G] [B]
demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
Madame [D] [B] épouse [C]
demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

représentés par Maître Philippe REZEAU de QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0158

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [U]
demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Alice ANTOINE de la SELARL ALICE ANTOINE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C441
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-024387 du 24/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mai 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 26 mai 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05419 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAARE

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 25 juin 1998, Monsieur [I] [B], aux droits duquel viennent Monsieur [G] [B] et Madame [D] [B] épouse [C] (ci-après dénommés « les consorts [B]), a donné à bail à Monsieur [P] [U] un local à usage d’habitation (comprenant une cave), situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial, stipulé révisable, de 1500 francs, outre une provision sur charges mensuelle de 205 francs.

Monsieur [P] [U] est décédé le 10 mai 2023 et son fils, Monsieur [V] [U], s’est maintenu dans les lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [B] ont, par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, fait délivrer à Monsieur [V] [U] un commandement de payer la somme principale de 5260 euros au titre de son arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de [Localité 1] a été informée de la situation de Monsieur [V] [U] le 6 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, les consorts [B] ont fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U], ordonner la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 6049 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus,
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges,à compter du 1 avril 2025 jusqu’à la libération des lieux,
- 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, et un diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture à l’audience, a été réalisé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2025, et a fait l’objet de deux renvois pour être examinée à l’audience du 17 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, les consorts [B], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative, actualisée au 17 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, s’élève désormais à 9205 euros. Ils sollicitent en outre le rejet des demandes reconventionnelles formées par Monsieur [V] [U].

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Monsieur [V] [U] n’a jamais payé le moindre loyer depuis que le bail lui a été transféré suite au décès de son père.

Ils s’opposent à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ils s’opposent aux délais pour quitter les lieux sollicités à titre subsidiaire par le défendeur, dès lors qu’il ne dispose pas de capacités d’apurement de sa dette.

Monsieur [V] [U], assisté de son conseil, a déposé des conclusions auxquelles il s’est oralement rapporté et aux termes desquelles il est demande au juge de :
- ordonner le transfert du bail à son profit,
- à titre principal, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai,
- à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,
- en tout état de cause, rejeter toutes plus amples demandes, notamment les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

A l’appui de ses demandes, il indique être bénéficiaire du revenu de solidarité active mais être inscrit à des concours de la mairie de [Localité 1] permettant d’envisager une prise de fonction en qualité de peintre à compter du mois d’avril 2026. Il ajoute avoir déposé une demande de logement social.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Toutefois, il ne s’agit pas d’une condition de recevabilité des demandes formées par les bailleurs personnes physiques.

En application du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande, que le bailleur soit une personne morale ou une personne physique.

En l’espèce, les consorts [B] justifient avoir saisi la CCAPEX le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 avril 2025. Ils justifient avoir notifié l'assignation à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

L’action des consorts [B] est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, les contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 demeurent soumis à l’ancienne version de ce texte, en ce qu’il fixe à deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les consorts [B] que le contrat de bail qu’ils ont conclu le 25 juin 1998 avec Monsieur [P] [U] a été transféré à la date du décès de ce dernier, soit le 10 mai 2023, à Monsieur [V] [U], son fils majeur qui vivait alors avec lui depuis plus d’un an, conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer impartissant à Monsieur [V] [U] un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 5260 euros, reproduisant cette clause résolutoire, lui a été signifié le 3 janvier 2025.

Or il ressort du décompte produit par les consorts [B] que cette dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement. Un plan d’apurement n’a pas davantage été conclu entre les parties dans ce délai.

Les consorts [B] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les consorts [B] versent aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date de l’audience, échéance de mars 2026 incluse, Monsieur [V] [U] leur devait la somme de 9205 euros.

Monsieur [V] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5260 euros à compter du 3 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 789 euros à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] sollicite un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il soutient avoir voulu rembourser une partie significative de sa dette avant l’audience entre les mains du conseil des consorts [B] mais s’être vu opposer un refus. A cet égard, ledit conseil précise que le locataire lui a en effet proposé de lui verser la somme de 1500 euros en espèces mais ce, en tout début d’audience. Ainsi, quand bien même il aurait accepté cette somme, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est selon lui pas satisfaite, le décompte produit par les bailleurs ne faisant état d’aucun paiement en amont de l’audience.

En outre, le loyer courant s’élève à la somme de 200 euros, outre 63 euros de provision sur charges, comme cela ressort des décomptes produits. Monsieur [V] [U], qui perçoit le revenu de solidarité active à hauteur de 462,21 euros par mois, indique à l’audience, sans en justifier, s’être inscrit à un concours de la ville de [Localité 1] pour devenir peintre en bâtiment, dont il ne peut, de surcroît, pas encore présager de la réussite. De fait, il ne démontre pas avoir les capacités financières, à ce jour, pour payer son loyer mensuel ainsi qu’une somme supplémentaire lui permettant d’apurer sa dette.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [V] [U] des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il sera donc débouté de sa demande reconventionnelle.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [B] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut, depuis la modification de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] ne s’est jamais acquitté du moindre loyer.

Toutefois, il démontre avoir rencontré des problèmes de santé et se trouver dans une situation de grande précarité, ne disposant pour seule ressource que du revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 462,21 euros. Il résulte par ailleurs du rapport social établi le 11 mars 2026 par le service social de proximité de [Localité 5] que l’intéressé s’est remobilisé professionnellement en s’inscrivant à un concours de la fonction publique afin de devenir peintre en bâtiment pour la ville de [Localité 1]. Il justifie en outre avoir déposé une demande de logement social. Il semble enfin qu’il dispose d’une épargne de 1500 euros, qu’il envisageait de verser directement aux bailleurs à l’audience, de sorte qu’il apparaît en mesure de payer une indemnité d’occupation ainsi qu’une mensualité d’apurement, à tout le moins sur une courte période.

Au regard de ces éléments mais compte-tenu de l’importance de la dette, il convient de ne lui accorder qu’un délai de trois mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [B] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [V] [U], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, alinéas 1, 1° et 2°, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,