TJ 75056, 9 juin 2026, RG 25/04115

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies CC
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 25/04115
N° Portalis 352J-W-B7J-C7DMP

N° MINUTE : 6

Assignation du :
21 février 2025

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 09 juin 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] pris en la personne de son syndic en cours de mandat, le Cabinet Immobilière Europe [Localité 3],
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0087

DEFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0139

S.A.S. VOLTAIRE JAPON
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Cosima OUHIOUN de l’AARPI LOG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0517

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DEBATS

A l’audience du 14 avril 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI [Adresse 1] est propriétaire du lot n°1 de l’état descriptif de division ainsi désigné : « Lot n°1 : Un local commercial sis au rez-de-chaussée, ayant façade et entrée sur le quai Voltaire, à droite du porche, à usage de magasin, avec sous-sol desservi par un escalier particulier prenant naissance dans ledit magasin ».

Par acte du 11 octobre 2023, la SCI [Adresse 1] a consenti à la société Voltaire Japon un bail commercial portant sur ce local commercial, à usage exclusif de « galerie de céramiques japonaises et restauration ne nécessitant pas de conduit d’extraction d’air ».

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a assigné en référé à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI [Adresse 1] et la société Voltaire Japon aux fins de voir ordonner la suspension des travaux de transformation du local commercial à usage de magasin en restaurant

Par ordonnance rendue le 8 janvier 2025, le juge des référés a, notamment :
- condamné la société Voltaire Japon à cesser tous travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble situé [Adresse 3], dans l’attente d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, à laquelle la SCI [Adresse 1] sollicitera les autorisations qui s’imposent relativement à ces travaux et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ;
- rappelé que cette suspension ne concerne pas les travaux privatifs, qui n’affectent pas les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ;
- dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux dans l’attente de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires relativement au changement de destination du lot n° 1.

Le 17 février 2025, une assemblée générale extraordinaire s’est tenue dans les locaux du syndic de copropriété, la société Immobilière Europe [Localité 3], convoquée à la demande de la SCI [Adresse 1], afin de soumettre au vote de la copropriété la réalisation des travaux entrepris par la SAS Voltaire Japon, susceptibles d’affecter les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, et relatifs au lot n°1 – en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965
Les demandes d’autorisation de travaux figuraient aux résolutions n°2 à 8. Seules les résolutions n°3 à 7 ont été soumises au vote de la copropriété et portaient sur les travaux relatifs :
* au chauffage, à la ventilation et à la climatisation des locaux (résolution n°3) ;
* à la façade extérieure du lot n°1 (résolutions n°4) ;
* à la plomberie et au raccordement des réseaux d’eaux usées et de vannes (résolutions n°5);
* à la sécurité incendie (résolution n°6) ;
* à la modification de l’installation électrique (résolution n°7)

A ces résolutions ont été ajoutées à la demande du conseil syndical formulée le 16 janvier 2025:
* l’autorisation de changement d’activité du local du rez-de-chaussée appartenant à la SCI [Adresse 1] (résolution n°9) ;
* l’autorisation du syndic d’assigner en annulation du bail commercial liant la SCI [Adresse 1] et la SAS Voltaire Japon (résolution n°10)

A l’issue de cette assemblée générale extraordinaire, les résolutions n°3 à 7 et n°9 n’ont pas été adoptées compte tenu des votes « contre » de 7 copropriétaires sur 8. Les demandes de travaux ont donc été rejetées ; la résolution n°10, a été adoptée compte tenu des votes « pour» de 7 copropriétaires sur 8

Le procès-verbal des décisions de l’assemblée générale du 17 février 2025 a été notifié à la SCI [Adresse 1] le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la SCI [Adresse 1] a demandé au tribunal d’annuler les décisions n°3, n°4.1 à 4.4, n°5.1 à 5.3, n°6, 7, 9 et 10 de l’assemblée générale du 17 février 2025. Cette procédure a été enrôlée devant la 8ème chambre de ce tribunal sous le n° RG 25/04923.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 21 février 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [Adresse 1] et la SAS Voltaire Japon aux fins de voir notamment résilier le bail commercial signé entre la SCI [Adresse 1] et la SAS Voltaire Japonqui autorise cette dernière à exploiter le lot n°1 de la copropriété à usage de restauration dans un local commercial à usage de magasin (servant précédemment un commerce d’antiquité). Il s’agit de la présente instance enrôlée sous le n°RG 25/04115.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la SCI [Adresse 4] a soulevé un incident en sollicitant du juge de la mise en état le prononcé d’un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive devant être rendue dans le cadre de la procédure en contestation des décisions n°3, n°4.1 à 4.4, n°5.1 à 5.3, n°6, 7, 9 et 10 de l’assemblée générale du 17 février 2025.

L’incident a été fixé à l’audience du 14 avril 2026 lors de laquelle la SCI [Adresse 4], développant oralement ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 13 avril 2026, demande au juge de la mise en état de :
- déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI [Adresse 1] et la SAS Voltaire Japon ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire
- ordonner le sursis à statuer et ce jusqu’à ce que la décision du tribunal judiciaire de Paris intervienne dans la procédure enregistrée sous le n° RG 25/04923 ;
- réserver les dépens et les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- renvoyer l’examen de l’affaire à une audience de mise en état pour faire un point sur la procédure.

La société Voltaire Japon, développant oralement ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 2 février 2026 demande au juge de la mise en état de :
A titre principal :
- déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI [Adresse 5]
[Adresse 4] et la SAS Voltaire Japon ;
A titre subsidiaire :
- ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Paris à intervenir dans le cadre de la procédure enregistrée sous le n° RG 25/04923 ;
En tout état de cause :
- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par le son syndic à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2026 demande au juge de la mise en état de :
- débouter la SCI [Adresse 4] et la société Voltaire Japon de leur incident devant la 8 ème chambre 1ère section (N° RG 25/04923) du tribunal judiciaire de Paris saisie d’une demande d’annulation de la résolution n°10 de l’AG de la copropriété qui s’est tenue le 17 février 2025,
- débouter la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] et la société Voltaire Japon de leur incident afin de prononcer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail commercial pour défaut d’autorisation du syndic,
- condamner la SCI [Adresse 4] et la société Voltaire Japon à lui payer chacune la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI [Adresse 1] et la société Voltaire Japon aux entiers dépens du présent incident de procédure, dont distraction au profit de la SELARL ELOCA, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 9 juin 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’action du syndicat des copropriétaires

La SCI [Adresse 4] et la société Voltaire Japon font soutenir que l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable en raison de l'irrégularité de fond que constitue le défaut de pouvoir du syndic non autorisé à agir en ce que la résolution n°10 vote l’autorisation d’assigner en annulation du bail alors que l’acte introductif d’instance forme une demande de résiliation du bail.

Le syndicat des copropriétaires réplique en substance que la société Voltaire Japon qui n’est pas copropriétaire ne peut se prévaloir du défaut d’autorisation du syndic en application des dispositions de l’article 55 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Il ajoute que la résolution n°20 de l’AG ordinaire de copropriété du 8 avril 2026 a régularisé le mandat donné au syndic en complément de l’autorisation qui a été donnée le 17 février 2025, de sorte que l’irrecevabilité a été couverte en application des dispositions de l’article 121 du code de procédure civile.

En application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Cette autorisation doit faire l’objet d’une résolution expresse, claire et précise et porter sur la nature de la procédure, les personnes concernées et l’objet de la demande.

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

Selon l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Ainsi, l’action d’un syndic doit être déclarée recevable si, bien que l’autorisation préalable ne lui ait été donnée par le syndicat qu’après la délivrance de l’assignation, le syndic a, du fait de cette autorisation, le pouvoir d’agir en justice au jour où le juge statue.

En l’espèce, le syndicat produit un procès-verbal d’assemblée générale du vendredi 8 février 2026 dont la résolution numéro 20, intitulée " Autorisation donnée au syndic d’agir en résiliation du bail commercial signé entre la SCI du [Adresse 1] et la SAS Voltaire Japon" a été adoptée par l’assemblée générale. Cette résolution autorise notamment le syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris à l’encontre de la SCI [Adresse 4] et la société Voltaire Japon en résiliation du bail commercial que ces deux sociétés ont signé.

A ce stade de la procédure, la régularisation ainsi intervenue conduit à rejeter l’incident soulevé par la SCI [Adresse 4] et la société Voltaire Japon sur ce point, sans qu’il ne soit besoin d’analyser plus en avant les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires.

Sur le sursis à statuer

Il résulte de l’application combinée des articles 378 et suivants et 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état peut ordonner un sursis à statuer, qui entraîne la suspension de l'instance, dans l'attente d'un événement qui a une incidence directe sur la procédure en cours, en considération de l'ensemble des éléments de l'affaire.

En l’espèce, au soutien de leur demande de sursis à statuer, la SCI [Adresse 4] et la société Voltaire Japon font exposer en substance que si le tribunal judiciaire de Paris dans le cadre de l’instance enregistrée sous le n° RG 25/04923) prononçait la nullité de la résolution n°10 autorisant le syndic à assigner en annulation du bail commercial, ladite assignation serait nulle pour irrégularité de fond, faute de qualité à agir du syndic. Elles ajoutent que l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 17 février 2025 entraîne un risque certain de décisions contradictoires. ; qu’en effet, dans le cadre de la présente instance, le tribunal a à connaître d’une action en résiliation de bail commercial, motifs pris notamment de l’absence d’autorisation de changement d’activité de la copropriété, et d’une activité prétendument interdite par le règlement de copropriété…) alors même que l’instance parallèle est amenée à se prononcer sur ladite compétence de l’assemblée générale de traiter ces sujets.

Le syndicat des copropriétaires réplique pour l’essentiel que la résolution n°10 de l’AG du 17 février 2025 ne peut pas être annulée, et que le sort de cette résolution est sans incidence sur le présent litige.

Nonobstant le sort de la résolution n°10 de l’AG du 17 février 2025, sans incidence sur le présent litige compte tenu de la régularisation intervenue lors de l’AG du 8 avril 2026, il convient de relever que les résolutions dont la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] et la société Voltaire Japon demandent l’annulation sont en lien avec les travaux sollicités par la bailleresse pour le compte de la société preneuse qui ont notamment pour objet d’adapter les locaux à la nouvelle activité de restauration.

Le syndicat des copropriétaires ayant diligenté la présente instance aux fins d’obtenir la résiliation du bail liant les deux sociétés à raison notamment de l’absence d’autorisation de changement d’activité de la copropriété et d’une activité interdite par le règlement de copropriété, c’est à juste titre que la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] et la société Voltaire Japon font valoir que leur argumentaire repose en partie sur des questions de fond qui sont également en débat devant le tribunal judiciaire de Paris dans l’instance enrôlée à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Il y a lieu en conséquence, aux fins d’éviter un éventuel rique de contraiété de décisions, d'ordonner le sursis à statuer dans l'attente du jugement qui sera rendu dans l’instance enrôlée sous le N°RG 25/04923.

Sur les autres demandes

Les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS