TJ 75056, 4 juin 2026, RG 24/04101

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/04101
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KBG

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Mars 2024

JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2026
DEMANDERESSE

La société [W], SA, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0618

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], representé par son syndic, le Cabinet LESCALLIER
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0628

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 04 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/04101 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KBG

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.A. [W] est propriétaire du lot n° 1 constituant un appartement de six pièces situé au rez-de-chaussée et donnant sur la cour de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle a décidé d’aménager le jardin, correspondant à une partie de la cour centrale non aménagée, et a fait poser une terrasse.

Au cours de l’assemblée générale extraordinaire du 15 janvier 2024, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 12 intitulée “Autorisation du syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires” (Majorité : Article 24 - Base de répartition : Charges communes générales) et rédigée dans les termes suivants :
« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le syndic nouvellement désigné à engager toute procédure, tant au fond qu’en référé, à l’encontre de la SA [W], afin de la faire condamner, sous astreinte, à la dépose des travaux et installations réalisés dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable :
* Dépose de la terrasse en teck marron attenante au mur attenant gauche et mur gauche de ladite cour qui s’élève sur environ 15 centimètres ainsi que tout son mobilier et ses accessoires,
* Dégagement sur toute leur hauteur des grilles de couleur noire en partie basse des murs de l’ensemble immobilier.

L’assemblée autorise en outre le syndic à prendre toute mesure conservatoire ou sûreté, privilège et hypothèque et requérir par ordonnance toute mesure urgente pour garantir l’action et la créance du syndicat à l’encontre de la SA [W] ainsi qu’à solliciter tous dommages et intérêts, indemnités fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et à demander la liquidation de toute astreinte.
L’assemblée autorise également le syndic à former tout recours et accomplir toute formalité afin, de manière générale, de préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA [W] ou de toute personne physique ou morale lui succédant ou venant à ses droits ».

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la société [W], qui a voté contre ladite résolution, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires défendeur à lui payer une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et “notamment” des “articles 8, 9, 10-2 et 42, article 25-3" (présente instance enregistrée sous le numéro de RG 24/04101).

Parallèlement, selon acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème a fait assigner la S.A. [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de cette dernière à procéder aux remises en état faisant l’objet de l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic, selon la résolution n° 12 contestée dans le cadre de la présente instance. L’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 24/08148.

La S.A. [W] a également saisi le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, afin de solliciter l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux refusés par l’assemblée générale du 24 avril 2024 portant sur la transformation d’une fenêtre du séjour du lot n° 1 sur cour. L’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 24/10730.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la S.A. [W] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 8, 9, 10-2 et 42, ainsi que l’article 25-3,

Et tous autres moyens de fait et de droit à déduire ou à suppléer s'il y lieu,

Dire et juger la Société [W] recevable et bien fondée en ses demandes,

Annuler la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2024,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic au paiement d’une indemnité de 10.800 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic au paiement d’une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
Dispenser la Société [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui seraient alloués à son profit en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter la SAS [W] de sa demande d’annulation de la 12ème décision de l’assemblée générale du 15 janvier 2024,

Débouter la SAS [W] de ses autres demandes, fins et prétentions,

Condamner la SAS [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamner la SAS [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner, aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL [Y] FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître [D] [Y], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 2 avril 2026, a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur les demandes d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 15 janvier 2024 et indemnitaires formées par la S.A.S [W] :

La S.A. [W] soutient, sur le fondement des articles 8, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’abus de majorité, que :
- le lot n° 1 comprend un appartement de six pièces avec jardin, tel que résultant de la désignation des lots laquelle fait partie intégrante du règlement de copropriété, ainsi que des plans joints à ce dernier,
- l’assemblée a adopté une résolution qui habilite le syndic à agir en justice pour faire retirer la terrasse en teck installée au droit de cette partie privative qu’elle qualifie de commune,
- la quote-part du lot n° 1 tient compte de l’existence dans sa composition d’une partie de jardin,
- il ressort du règlement de copropriété que les propriétaires des lots n° 1 et 2 disposent d’une partie de cour privative qui peut être aménagée, tout en interdisant l’encombrement de la cour, l’usage de grilles extérieures ou l’édification de constructions,
- l’examen des plans annexés permet de matérialiser ces parties de cour privative,
- l’état descriptif de division et désignation des lots, page 21, décrit le lot n° 1 comme composé « d’un appartement de six pièces (…) un jardin »,
- le règlement opère une distinction avec le lot n° 2 qui comprend un jardin et une cour en sus de ses parties privatives,
- il ne fait donc aucun doute que le propriétaire du lot n° 1 peut faire usage de son jardin dans le respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble,
- la société [W] a posé un simple revêtement en teck dans son jardin ainsi que des bacs à plantes,
- la terrasse amovible n’est pas une construction, de même que les bacs à plantes,
- les bacs constituent une clôture séparant le jardin de la cour, laquelle est autorisée aux termes du règlement de copropriété,
- dès lors, le syndicat des copropriétaires ne pouvait autoriser légitimement une action aux fins de dépose et a commis un excès de pouvoir,
- la copropriété ne peut s’opposer à l’exercice, par un copropriétaire, de droits qu’il tient du règlement de copropriété,
- la résolution litigieuse ne pourra qu’être annulée sur le fondement de l’abus de majorité, ce qui justifie en outre le paiement de la somme de 10.800 € à titre de dommages et intérêts,
- en effet, la démarche du syndicat des copropriétaires porte atteinte au droit de copropriété de la société [W],
- compte tenu des procédures en cours, la demanderesse n’a pas intégré cette partie de son lot au bail qu’elle a consenti sur les locaux au 1er mars 2024,
- la copropriété doit donc payer une indemnité équivalente à la perte de valeur locative de cette partie du lot inutilisable, évaluée à la somme de 1.200 € /an sur neuf années correspondant à la durée du bail des locaux sans le jardin privatif.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, la société [W] avance que :
- elle n’a réalisé aucune construction ni travaux qui contreviendraient aux dispositions du règlement de copropriété,
- il n’est pas démontré qu’il a été porté atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble, sauf à considérer que les copropriétaires doivent choisir l’essence des plantes et la couleur du salon de jardin,
- la S.A. [W] a pris soin de choisir un revêtement et des bacs de plantes identiques à ceux du jardin du lot n° 2 situé en face,
- le syndicat ne peut pas soutenir qu’il n’a pas eu le choix pour le lot n° 2 puisque c’est déjà la société [W] qui l’a aménagé en 2016, laquelle était à cette date copropriétaire majoritaire,
- en 2016, l’autorisation portait sur la transformation de la fenêtre en porte-fenêtre pour accéder d’un côté à la courette privative et de l’autre au jardin,
- cette autorisation n’a pas été contestée,
- il y a bien rupture d’égalité entre les copropriétaires, le propriétaire du lot n° 2 pouvant aménager son jardin avec un revêtement en teck, des plots lumineux et des bacs de plantes sans que le syndicat ne le lui reproche, contrairement au propriétaire du lot n° 1,
- la terrasse en teck litigieuse ne saurait être considérée comme un encombrement de la cour commune, puisqu’il ne s’agit que d’un aménagement de la partie privative du lot n° 1,
- quant aux grilles noires en façade dont l’assemblée générale sollicite le dégagement, il sera précisé que la terrasse amovible n’est étanche ni à l’eau ni à l’air, n’obturant aucunement ces grilles,
- ce débat n’a pas lieu d’être dès lors que le propriétaire du jardin privatif doit son entretien,
- les aménagements réalisés pour le lot n° 1 sont de même nature que ceux présents sur le lot n° 2, peu important la taille du lot privatif,
- s’il n’y a pas eu d’autorisation de l’assemblée générale, par analogie, si le syndicat demande le retrait d’un aménagement pour un lot, il doit demander le retrait de ce même aménagement pour l’autre lot,
- ce n’est pas l’esthétique du jardin qui gêne les copropriétaires mais le fait de ne plus pouvoir le traverser.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] répond en substance que :
- le règlement de copropriété précise en page 56 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci » (article 6-2-4-3, b)),
- le règlement de copropriété ne donne pas d’autorisation de travaux qui serait réputée non écrite mais prévoit seulement que « la partie de cour privative (jardin) des lots n° 1 et 2 pourra être aménagée » sous conditions,
- il résulte des pièces annexées au constat que les travaux et installations que la demanderesse a effectués ont affecté les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble,
- elle a également posé des plots sur la terrasse nouvellement installée qui sont raccordés pour l’électricité par un percement en façade,
- elle n’a pas sollicité d’autorisation préalable des copropriétaires pour exécuter ces travaux,
- la terrasse est encombrée de bacs à plantes si lourds qu’ils ne peuvent être déplacés,
- la terrasse diminue nécessairement le flux d’air passant dans les caves concernées,
- les siphons de sol ne sont plus accessibles pour leur entretien et vont donc s’obstruer et les soupiraux des caves sont totalement ou partiellement bouchés par le volume de la terrasse,
- la 12ème résolution de l’assemblée litigieuse a donc bien été prise dans l’intérêt des copropriétaires pour assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble,
- la demanderesse ne saurait opposer une rupture d’égalité,
- malgré l’opposition de tous les autres copropriétaires, la S.A. [W] a voté seule en seconde délibération à la majorité de l'article 25-1, les travaux l’autorisant à effectuer le remplacement des fenêtres permettant l’accès à la cour depuis le lot n° 2, aujourd’hui propriété d’un autre copropriétaire,
- elle feint d’ignorer qu’elle est à l’origine de la possibilité matérielle pour le propriétaire du lot n° 2 d’accéder à la cour depuis son lot,
- la terrasse du lot n° 1 avance sur le sol de la cour commune jusqu’à la moitié de la largeur de celle-ci, totalisant une surface de 25 m²,
- l’impact de la terrasse n° 2 sur les parties communes et l’aspect extérieur est moindre dès lors que sa surface fait moins de 8 m²,
- dans le règlement de copropriété, « le jardin » du lot n° 1 ne constitue en réalité qu’une partie du sol de la cour commune dont il n’est pas matériellement différent ou détaché,
- le droit de jouissance exclusive consenti à un copropriétaire sur une partie commune ne saurait avoir pour résultat de lui conférer le caractère de partie privative,
- la résolution n° 12 litigieuse n’est donc pas constitutive d’un abus de majorité dès lors qu’elle a été adoptée conformément à l’intérêt des copropriétaires,
- le refus d’autorisation de travaux ne restreint nullement les droits de la demanderesse sur son lot n° 1 ou ses modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété,
- la société [W] ne démontre pas que le loyer consenti en 2024 serait inférieur à celui supporté par son précédent locataire,
- elle échoue dans la démonstration du préjudice allégué ainsi que de son lien de causalité avec la décision du syndicat des copropriétaires,
- cette demande est en outre irrecevable dès lors qu’elle a été présentée dans le cadre de la procédure enregistrée sous le RG 24/10730.

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Il est constant qu'une simple autorisation d'agir en justice ne peut être constitutive d'un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l'action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n'étant pas un motif d'annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036).

Ne peut être a priori abusive une résolution décidant d'engager une procédure à l'encontre d'un copropriétaire, dont le bien-fondé ne peut être examinée que lors de la saisine de la juridiction (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 septembre 2010, n° RG 09/09311).

En l’espèce, la résolution n° 12 querellée porte exclusivement sur une habilitation donnée au syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la S.A. [W] pour obtenir la condamnation de cette dernière à procéder à la dépose sous astreinte de « travaux et installations dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable ».

Les moyens de droit soulevés et contestations émises par la S.A. [W] dans le cadre de la présente procédure (qualification de la portion de cour/jardin sur laquelle les travaux/aménagements ont été réalisés, aux termes du règlement de copropriété, nature des aménagements mis en oeuvre, absence de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, caractère amovible du dallage posé dans la partie jardin, immixtion dans sa vie privée et atteinte à son droit de propriété, etc.), tant pour solliciter l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 15 janvier 2024 qu’une indemnisation d’un préjudice financier découlant de “l’attitude des copropriétaires” lui refusant “la jouissance” de son “bien” (dernières écritures, page 13), portent exclusivement sur le bien-fondé de l’action autorisée par l’assemblée générale, tandis qu’il ne ressort d’aucun élément de preuve que la résolution n° 12 précitée :
- aurait été adoptée dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif, le syndicat se plaignant de la réalisation sans autorisation préalable de l’assemblée générale de travaux portant atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble,
- serait constitutive d’une rupture d’égalité entre copropriétaires placés dans une situation identique, alors qu’il n’est pas contesté que la surface du “jardin” attenant au lot n° 2 n’est pas la même que celle du “jardin” attenant au lot n° 1, qu’il n’est pas démontré au travers des pièces produites que les aménagements auxquels auraient procédé les copropriétaires de ces deux lots seraient strictement identiques et que le syndicat des copropriétaires reproche au propriétaire du lot n° 1 d’avoir fait réaliser des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale,
- ou procéderait en elle-même d’une “volonté manifeste” de “nuire à la Société [W]”.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.A. [W] ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 15 janvier 2024 et de sa demande corrélative de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à lui payer la somme de 10.800 € à titre de dommages et intérêts.

La demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] n’est fondée, aux termes de ses dernières écritures, sur aucun moyen de droit, le syndicat des copropriétaires ne précisant même pas la nature du préjudice dont il se plaint, qui n’est justifié par aucun élément de preuve dans son principe comme dans son quantum, étant relevé au surplus que la S.A. [W] conteste le bien-fondé (qui ne peut être examiné dans le cadre de la présente instance) de l’action par laquelle le syndic de l’immeuble a été autorisé à agir en justice à son encontre, que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières et que l’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) ne peut suffire, à elle-seule, à caractériser un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera donc intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.A. [W] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

II - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A. [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL [Y] FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par [L] [D] [Y].

Par voie de conséquence, la S.A. [W] devra être intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS