TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/05121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le 04 juin 2026
à Me BAINVEL
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EXPEDITION :
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N° RG 25/05121 - N° Portalis DBW3-W-B7J-644B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [S]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [I] [B] épouse [S]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé établi le 1er octobre 2007,, la société d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil a consenti à Mme [I] [B] épouse [S] et M. [U] [S] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation conventionné situé au [Adresse 3], résident Consolat, bâtiment L, dans le [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 294,78, outre 115,75 de provisions sur charges.
Par avenant au bail non signé, en date du 18 octobre 2012, il est convenu que le bail est mis au nom de Mme [I] [B] épouse [S].
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [I] [B] épouse [S] et M. [A] [S] le 16 juin 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.624,89 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la SA Unicil agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [I] [B] épouse [S] et M. [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection, afin de voir :
-constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire depuis le 16 août 2025 et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998,
-ordonner l’expulsion de Mme [I] [B] épouse [S] et M. [A] [S] et de tous occupants de leur chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-condamner Mme [I] [B] épouse [S] et M. [A] [S] à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 2.839,41 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 13 août 2025,
-condamner Mme [I] [B] épouse [S] et M. [A] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers soit 374,31 euros, du 14 août 2025 jusqu’à complète libération des lieux loués,
-ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsée,
-condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 2 avril 2026.
A l’audience, la SA Unicil, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.
Cités par actes remis à personne et remis à domicile Mme [I] [B] épouse [S] et M. [A] [S] ne sont ni comparants ni représentés.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026, par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend »
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 septembre 2025 a été dénoncée le 19 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.
La SA Unicil justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par conséquent, la SA Unicil est recevable en ses demandes.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
Le bail conclu le 1er octobre 2007 s’est reconduit tacitement après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article X des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2025, pour la somme en principal de 1.624,89 euros.
Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est ainsi régulier en sa forme.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025.
Mme [I] [B] épouse [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En l’absence de justification de la qualité de locataire de M. [A] [S] (aucun avenant ne l’incluant au bail) et de preuve de la qualité d’époux des défendeurs, la SA Unicil sera déboutée de ses demandes à ce titre, à l’encontre de M. [A] [S].
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Mme [I] [B] épouse [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [I] [B] épouse [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 546,95 euros, et de condamner Mme [I] [B] épouse [S] à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Mme [I] [B] épouse [S] reste devoir, après déduction des frais de procédure (232,97 + 13 + 142,30 + 75,96 + 13), des dommages et intérêts injustifiés (200 euros), des pénalités injustifiées (3,58 x 13) et de la régularisation de charges d’eau froide du 31 août 2025 injustifiée (1.081,86 euros) la somme de 7.046,40 euros, à la date du 31 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.
Pour la somme au principal, Mme [I] [B] épouse [S] non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.046,40 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présenté décision.
En l’absence de justification de la qualité de locataire de M. [A] [S] (aucun avenant ne l’incluant au bail) et de preuve de la qualité d’époux des défendeurs, la SA Unicil sera déboutée de ses demandes à ce titre, à l’encontre de M. [A] [S].
Sur les demandes accessoires
Mme [I] [B] épouse [S] , partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Unicil, Mme [I] [B] épouse [S] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’absence de justification de la qualité de locataire de M. [A] [S] (aucun avenant ne l’incluant au bail) et de preuve de la qualité d’époux des défendeurs, la SA Unicil sera déboutée de ses demandes à ce titre, à l’encontre de M. [A] [S].
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ; DEBOUTONS la SA Unicil de toutes ses demandes à l’encontre de M. [A] [S] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er octobre 2007 entre la SA Unicil d’une part et Mme [I] [B] épouse [S] d’autre part, concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 4], dans le quinzième [Localité 2] [Localité 3] sont réunies à la date du 17 août 2025 ; ORDONNE en conséquence à Mme [I] [B] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Mme [I] [B] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [I] [B] épouse [S] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de sept mille quarante-six euros et quarante centimes (7.046,40 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [C] [X] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de cinq cent quarante-six euros et quatre-vingt-quinze centimes (546,95 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 17 août 2025, terme du mois de mars 2026 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Mme [I] [B] épouse [S] aux entiers dépens ; CONDAMNE Mme [I] [B] épouse [S] à verser à la SA Unicil une somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.