TJ 40192, 2 juin 2026, RG 26/00252

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00252 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVPD

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026
AFFAIRE :
SCI DES ECOLES
C/
[O] [W]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: Mme Laurence SUAU-CARBOUES
Greffier lors du prononcé du délibéré : Mme Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

SCI DES ECOLES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par M. [K] [L]

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, non représentée

Le 2 juin 2026
1 FEX + 1 CCC SCI DES ECOLES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er janvier 2022, la SCI DES ECOLES a donné à bail à Madame [O] [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à DOAZIT (40).

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Des suites du départ des lieux de la locataire, sans que cette-dernière n’ait délivré de préavis, un état des lieux de sortie a été dressé le 24 juin 2024 par Maître [E] [T] Commissaire de justice à [Localité 4] (40).

Le 05 décembre 2025, la SCI DES ECOLES faisait délivrer à Madame [O] [W] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 5 012,15 euros au titre des réparations locatives lui étant imputables.

Par acte du 05 février 2026, la SCI DES ECOLES a fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 31 mars 2026 sollicitant sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, des articles L231-4 et suivants du code de procédure civile, des articles 1730 et 1732 du code civil, et du décret 87-712 du 26 août 1987 fixant la loste des réparations locatives à la charge du locataire :
- la condamnation de Madame [O] [W] à lui payer la somme de 5 012,15 euros au titre de réparations locatives, assortie des intérêts à taux légal à compter de la sommation de payer,
- la condamnation de Madame [O] [W] à lui payer la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1240 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,
- la condamnation de Madame [O] [W] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, du coût de la sommation de payer sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir,
- condamner le défendeur aux entiers dépens d’exécution.

A l’audience du 31 mars 2026, la SCI DES ECOLES, représentée par Monsieur [K] [L], gérant, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [O] [W] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

Monsieur [K] [L] a été autorisé à produire en délibéré les statuts de la SCI DES ECOLES.

MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il rappelé, en liminaire, que le bailleur peut produire des devis à l’appui des réfections dont il sollicite l’indemnisation, et que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

L'existence de dégradations locatives imputables au locataire s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, la SCI DES ECOLES verse aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire du 1er janvier 2022 duquel il résulte que l’appartement avait été refait à neuf, et qu’aucun élément anormal n’était à signaler.

Elle produit également un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 24 juin 2025 établi par Maître [E] [T], commissaire de justice à [Localité 5] (40), selon les prescriptions exigées par l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, la locataire ayant été avisée de cette date par courrier recommandé avec accusé de réception présenté le 14 juin 2026.

Elle verse enfin aux débats une facture du 1er octobre 2025 de la société FMG MULTISERVICES, inhérentes à divers travaux de réfection du logement.

La comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie, s’agissant des postes sollicités par la bailleresse, s’établit comme suit :

1. travaux de peinture (sollicités à hauteur de 1 306,50 euros HT) :

Au regard de la surface mentionnée sur la facture et celle figurant sur le contrat de bail, ces travaux concernent la reprise de l’ensemble du logement.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement avait été refait à neuf.

L’état des lieux de sortie mentionne :
WC : murs carrelés à mi-hauteur et peinture, vmc, interrupteur ; si aucune précision littérale n’est apportée sur l’état des murs peint, la photographie annexée (3) permet de constater la présence de traces de salissures importantes au niveau de l’interrupteur de la pièce, Pièce principale et chambres : murs peints blancs, salissures ; les salissures présentes sur les murs sont corroborées par photographies 3 et 5 annexées, Salle de bain : murs crédence carrelée.
Le procès-verbal de constat permet d’établir que le logement a été restitué dans un état confinant au vandalisme.

Compte tenu de l’étendue des traces et désordres constatés, il y a lieu de considérer qu’ils justifient de procéder à une remise en peinture complète du logement.

En contemplation de la facture du 1er octobre 2025 de la société FMG MULTISERVICES, le chiffrage des travaux de peinture sera retenu pour 1 306,50 euros HT. Après application d’une vétusté inhérente à trois années d’occupation, ce poste sera retenu pour 1 012 euros HT.

2. fourniture et pose d’un bloc-porte stratifié (quantité 2): (sollicitée à hauteur de 1 300 euros HT) :

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement avait été refait à neuf.

L’état des lieux de sortie mentionne que toutes les portes du logement sont détruites et sont à remplacer. Les photographies annexées confortent cet état de fait.

En contemplation de la facture du 1er octobre 2025 de la société FMG MULTISERVICES, ce poste sera retenu pour 1 300 euros HT. Il est souligné que la période de neutralisation de vétusté des portes intérieures est fixée à 10 années.

3. fourniture et mise en œuvre de sol stratifié décor bois (sollicité à hauteur de 1 950 euros HT) :

Au regard de la surface mentionnée sur la facture et celle figurant sur le contrat de bail, ces travaux concernent la reprise de l’ensemble des sols du logement.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement avait été refait à neuf.

L’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant du sol stratifié décor bois:
WC : sol : linoléum usagé. Le sol ne correspond pas à un sol stratifié décor bois. Pièce principale et chambres : sol : planchers tâchés et salis, Salle de bain : sol : plancher en mauvais état.
S’agissant des sol stratifiés décor bois, les photographies ne permettent pas d’établir qu’il convenait de les remplacer entièrement, le commissaire de justice ayant précisé que les sols étaient à nettoyer.

Il est souligné que la période de neutralisation de vétusté des parquets stratifiés est de trois ans.
Compte tenu de ces éléments, du fait que les parquets sont certes tâchés et salis, voire en mauvais état uniquement pour la salle de bains (sans davantage de précision s’agissant de cette pièce), ce poste sera retenu pour 300 euros HT (soit 50 euros par m² pour 60 m² figurant sur la facture, ce qui correspond au coût du nettoyage-rénovation du sol stratifié).

Il résulte du tout que le montant des réparations locatives dont a à répondre Madame [O] [W] sera fixé à la somme 2 612 euros HT, soit 2 873,20 euros TTC.

Madame [O] [W] sera condamnée à payer à la SCI DES ECOLES la somme de 2 873,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2025, date de la délivrance de la sommation de payer.

II. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI DES ECOLES.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI DES ECOLES ne justifie pas de l’existence d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel sera réparé par les intérêts assortissant la créance de réparation locative.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande formée à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [O] [W] succombant au principal, elle sera condamnée aux dépens de l’instance (et de ses suites), par application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 05 décembre 2025, initiée par le demandeur et non nécessaire. Par ailleurs, ils ne comprendront que la moitié du procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice le 24 juin 2025, par application de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989.

La SCI DES ECOLES ne démontrant pas avoir expos de frais irrépétibles, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucune considération ne conduit à écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS