TJ 40192, 2 juin 2026, RG 26/00339

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00339 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVXL

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026
AFFAIRE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[O] [J]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: Mme Laurence SUAU-CARBOUES
Greffier lors du prononcé du délibéré : Mme Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Catherine GAUTHIER avocat au barreau de LYON substituée par Me Elisabeth DE BRISIS avocat au barreau de MONT DE MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
Le 2 juin 2026
1 FEX + 1 CCC Me DE BRISIS
1 CCC M. Le Préfet des [Localité 4]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 26 septembre 2022, Madame [U] [Z] a donné à bail à Madame [O] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] (avec prise d’effet au 1er octobre 2022), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre 15 euros de charges (taxe sur le ordures ménagères).

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 19 septembre 2022, Madame [U] [Z] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution de Madame [O] [J] pour le paiement des loyers et charges.

Des suites de divers incidents de paiement, le propriétaire-bailleur a actionné la caution, de sorte que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 2 893,56 euros en lieu et place de la locataire.

Le 30 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [O] [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant de 2 675 euros en principal.

Suite à de nouveaux impayés, la caution a réglé au propriétaire-bailleur la somme complémentaire de 1 011,44 euros.

En l’absence de régularisation des arriérés de loyers, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit en date du 06 janvier 2026, fait assigner Madame [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 31 mars 2026 aux fins de :

Vu les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,
Vu le commandement de payer en date du 30 septembre 2025,
Vu les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

- juger recevable son action,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [O] [J],
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de Madame [O] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
En toute hypothèse,
- condamner Madame [O] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 905 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2025 sur la somme de 2 893,56 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner Madame [O] [J] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et jusqu'à libération effective des lieux,

- condamner Madame [O] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire de droit,
- condamner Madame [O] [J] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 31 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité l'entier bénéfice de son exploit introductif d'instance.

Régulièrement assignée à personne, Madame [O] [J] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation du bail

- sur la recevabilité de l'action

Le 02 octobre 2025, la requérante, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 4] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 07 janvier 2026, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4], par voie électronique avec avis de réception électronique, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 septembre 2022 contient une clause résolutoire visant un délai de régularisation de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 30 septembre 2025 pour la somme en principal de 2 675 euros, correspondant aux loyers impayés arrêtés à août 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er décembre 2025.

Par ailleurs, l'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par le locataire, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

En conséquence, il convient d'ordonner l’expulsion de Madame [O] [J].

II. Sur les demandes de condamnation en paiement

Il ressort du commandement de payer en date du 30 septembre 2025 qu’à cette date la locataire restait redevable de la somme en principal de 2 675 euros correspondant aux loyers impayés des mois de mai 2023 et août 2025.

La requérante produit par ailleurs plusieurs quittances subrogatives, dont la plus récente, la quittance n°15 en date du 27 novembre 2025, un détail de sa créance au 05 décembre 2025, justifiant de ce que :
- elle a réglé au bailleur la somme totale de 9 780 euros (somme arrêtée au 05 décembre 2025, au titre des loyers et charges de mai 2023 à novembre 2025 inclus),
- le bailleur lui a remboursé la somme totale de 4 095 euros,
- la locataire a versé la somme totale de 190 euros,
de sorte que sa créance à l’égard de Madame [O] [J] arrêtée au 05 décembre 2025 doit être fixée à la somme de 3 905 euros.

Madame [O] [J], non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la requérante la somme de 3 905 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2025 sur la somme de 2 675 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 06 janvier 2026.

Madame [O] [J], occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er décembre 2025, sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [O] [J], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, et ce, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour les besoins de la présente procédure.

En considération de l’équité et afin de favoriser l’apurement de la dette locative, Madame [O] [J] sera condamnée à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS