TJ 40192, 2 juin 2026, RG 26/00414

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00414 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DV5R

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026
AFFAIRE :
[Z] [V], [B] [E] épouse [V]
C/
[Q] [K]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: Mme Laurence SUAU-CARBOUES
Greffier lors du prononcé du délibéré : Mme Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [V]
[Adresse 1]
représenté par Me Sophie HUI BON HOA, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [E] épouse [V]
[Adresse 1]
représentée par Me Sophie HUI BON HOA, avocat au barreau de BORDEAUX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [K]
né le 24 Avril 1954 à [Localité 2]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Le 2 juin 2026
1 FEX + 1 CCC Me Sophie HUI BON HOA
1 CCC M. Le Préfet des [Localité 3]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2020, Monsieur [Z] [V] a consenti à Monsieur [Q] [K] un bail à usage d’habitation portant un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 420 euros, outre 100 euros de provisions sur charges, loyer payable à échoir au plus tard le 05 de chaque mois, entre les mains du bailleur.

Monsieur [Z] [V] et son épouse, Madame [B] [V] née [R] ont souhaité vendre le bien donné à bail, ce qui nécessitait de le faire estimer, et au préalable, de le faire visiter. Toutes les démarches entreprises auprès de leur locataire à cette fin (tentative de conciliation le 19 avril 2023 à laquelle il ne s’est pas présenté, sommation d’avoir à laisser accès à l’appartement délivrée le 19 mai 2023 pour une visite le 23 mai 2023) s’étant avérées vaines, par acte du 27 juin 2023, les époux [V] ont assigné Monsieur [Q] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de le voir condamné à laisser libre accès à l’appartement pour procéder à son estimation.

Par ordonnance de référé en date du 07 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN a condamné Monsieur [Q] [K] à laisser les époux [V] ou toute personne mandatée à cet effet accéder à son logement, selon des modalités à définir entre eux mais dans la limite, en tout état de cause, de deux heures par jour à l’exception des dimanches et jours fériés et sous astreinte, à partir du premier jour où il ferait obstacle sans justifier d’un motif légitime et sérieux, de 50 euros par jour de retard.

Cette ordonnance est à ce jour définitive.

Par jugement en date du 24 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN a notamment :
- ordonné la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour la période du 21 décembre 2023 au 1er juillet 2024, soit 193 jours à hauteur de 9650 euros (193 euros X 50),
- condamné Monsieur [Q] [K] à payer aux époux [V] la somme de 9650 euros au titre de la liquidation de cette astreinte.

Cette décision a été notifiée à Monsieur [Q] [K] le 08 octobre 2024.

Par acte du 03 décembre 2024 et en vertu de cette décision devenue définitive, les époux [V] ont fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains de la BNP PARIBAS.

Par acte du 10 juin 2024, Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [E] épouse [V] ont fait délivrer à Monsieur [Q] [K] un congé pour vendre.

En l’absence de réaction de Monsieur [Q] [K], par acte du 26 février 2026, Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [E] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [Q] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l'audience du 31 mars 2026 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de:
- les dire et juger bien fondés et recevables en leurs demandes,
- valider le congé pour vendre du 10 juin 2024,
- constater que Monsieur [Q] [K] n’avait pas libéré les lieux,

- constater la résiliation du bail liant les parties à compter du 1er février 2026,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [K] et de toute personne de son chef,
- la condamnation de Monsieur [Q] [K] à payer une somme de 1040 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- la condamnation de Monsieur [Q] [K] à payer une somme mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmentée de la provision sur charges et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables, à « titre ? » d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [Q] [K] au paiement d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamnation de Monsieur [Q] [K] à leur payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2026, Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [E] épouse [V], représentés par leur conseil, ont sollicité l’entier bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, ils ont fait valoir que :
- le congé pour vendre avait été délivré le 10 juin 2024, soit 19 mois avant l’expiration du délai laissé pour quitter les lieux correspondant à la date d’anniversaire du contrat de bail le 27 janvier 2020. ce qui laissait par ailleurs à Monsieur [K], outre la période de deux mois pour accepter l’offre d’achat, 19 mois pour organiser son déménagement,
- le congé prévoyait un prix de vente fixé à 99 000 euros, et des conditions précisément stipulées,
- il avait été offert à Monsieur [K] de se porter acquéreur de l’immeuble pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Ils ont par ailleurs rappelé que les dispositions protectrices du locataire âgé de plus de 65 ans prévues par l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 n’avaient pas vocation à s’appliquer dès lors que Monsieur [V] était lui-même âgé de 80 ans.

Ils en ont déduit que le congé pour vente délivré le 10 juin 2024 était régulier.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [K] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la validité du congé

L’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…)

II. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
(...)

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé (…).

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 janvier 2020 avec effet au 1er février 2020 conclu pour une durée de trois années entières et consécutives, arrivait à échéance le 31 janvier 2026.

Le congé signifié au locataire par commissaire de justice le 10 juin 2024, à effet au 31 janvier 2026 à minuit, tendant au non renouvellement du bail et comportant une offre de vente, satisfait aux exigences formelles prévues par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Le délai de préavis a été respecté.

Sur le fond, Monsieur [Q] [K] n’a pas fait connaître son acceptation de l’offre de vente dans les deux mois de la délivrance de ce congé et s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du délai de préavis.

De plus, Monsieur [Q] [K], né le 24 avril 1954, était bien âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat de bail.

Cependant, ses ressources sont inconnues.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [V], bailleur, est lui-même âgée de plus de 65 ans, pour être né le 08 février 1946, de sorte qu'il doit être considéré qu'il a recouvré sa faculté de donner congé sans obligation de relogement du locataire protégé, par application de l’alinéa 2 du III de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Il résulte du tout que Monsieur [Q] [K] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement loué depuis le 1er février 2026.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous les occupants de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

II. Sur la demande de condamnation de Monsieur [Q] [K] au paiement d’une somme de 1040 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2025

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

En l’espèce, les époux [V] sollicitent la condamnation de Monsieur [Q] [K] à leur régler la somme de 1 040 euros correspondant à deux échéances de loyers de décembre 2025 et janvier 2026. Ils précisent en effet que le premier incident de paiement de septembre 2025 a été régularisé en octobre 2025 et que le loyer de novembre a été régularisé en décembre 2025.

Monsieur [Q] [K], non comparant, ne démontre pas avoir réglé les sommes sollicitées.

Monsieur [Q] [K] sera dès lors condamné à payer aux époux [V] la somme de 1 040 euros, correspondant aux loyers de décembre 2025 et janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er février 2026, Monsieur [Q] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [Q] [K] au paiement de cette indemnité à compter du 1er février 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est observé, en liminaire, que les époux [V] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande formée à ce titre, qui ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle pour la période précédant la résiliation du bail, et sur la responsabilité délictuelle pour celle postérieure à cette résiliation.

Leurs craintes de récupérer un logement invendable, un logement davantage dégradé du fait de l’impossibilité de procéder à l’installation de chauffage individuel des suites de la décision de l’assemblée générale du 03 novembre 2025, ou encore l’improbabilité de réaliser une vente dans des délais raisonnables, ne constituent à ce jour qu’un préjudice hypothétique.

De plus, le préjudice lié à l’occupation des lieux est indemnisé par la condamnation au paiement des deux loyers impayés et à une indemnité d’occupation.

Enfin, s’ils considèrent que les graves carences de Monsieur [K] affectent la vente de leur bien depuis 2023, il convient de rappeler qu’ils étaient légalement tenus, pour délivrer congé pour vendre, par l’échéance du contrat conclu pour trois années entières et consécutives.

Il résulte du tout que les époux seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

V. Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [K] qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants la totalité des frais irrépétibles qu’il ont dû engager pour les besoins de la présente procédure.
Monsieur [Q] [K] sera par conséquent condamné à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucune considération ne justifie d’écarter le principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS