TJ 78646, 9 juin 2026, RG 25/01542

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 09 JUIN 2026

N° RG 25/01542 - N° Portalis DB22-W-B7J-TOWG
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. LES ROGATONS C/ S.A.S. AUTO?GLASS 78,, [R] [V], [W] [H]

DEMANDERESSE

S.C.I. LES ROGATONS, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro numéro 412 763 898, dont le siège est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ,
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

DEFENDEURS

S.A.S. AUTO’GLASS 78, Société par Actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 949 309 595, domiciliée [Adresse 2] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265, Me Rovelyne OBERGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 81

Monsieur [R] [V] demeurant [Adresse 3] pris en sa qualité de représentant et associé de la SAS AUTO’GLASS 78,
représenté par Me Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265, Me Rovelyne OBERGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 81

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 4], pris en sa qualité d’associé de la SAS AUTO’GLASS 78,
représenté par Me Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265, Me Rovelyne OBERGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 81

Débats tenus à l'audience du : 09 Avril 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026, prorogé au 09 Juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 février 2023, la SCI LES ROGATONS a donné à bail commercial à la société AUTO’GLASS 78 des locaux sis [Adresse 5]. M. [R] [V] et M. [W] [H] se sont portés cautions solidaires.

Par acte de Commissaire de Justice en date des 19, 21 et 27 novembre 2025, la SCI LES ROGATONS a fait assigner en référé la société AUTO’GLASS 78, M. [R] [V] et M. [W] [H] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :
- rejeter l’exception d’inexécution invoquée par la SAS AUTO’GLASS 78,
- déclarer irrecevable la SAS AUTO’GLASS 78, M. [V] et M. [H] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, compte tenu de la présence de contestation sérieuse,
- débouter la SAS AUTO’GLASS 78, M. [V] et M. [H] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
- condamner la SAS AUTO’GLASS 78 à libérer les lieux,
- ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de la SAS AUTO’GLASS 78, garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, aux frais, risques et périls de la SAS AUTO’GLASS 78, et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,
- condamner solidairement la SAS AUTO’GLASS 78, Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [H], pris en leur qualité de cautions solidaires de la SAS AUTO’GLASS 78, à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 19 913,03 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2026, terme du mois de mars inclus,
- condamner solidairement la SAS AUTO’GLASS 78, Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [H], pris en leur qualité de cautions solidaires de la SAS AUTO’GLASS 78, au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement la SAS AUTO’GLASS 78, Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [H], pris en leur qualité de cautions solidaires de la SAS AUTO’GLASS 78, au versement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de la requérante et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 10 septembre 2025.

La SCI LES ROGATONS conteste radicalement la présentation des faits faite en défense par la SAS AUTO’GLASS 78, qui ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette locative, mais invoque une exception d’inexécution fondée sur un prétendu trouble de jouissance causé par M. [Z] [I], présenté comme « gardien » du site, et par son chien qualifié de « American Staffordshire / pitbull », chien prétendument de catégorie 1, et sollicite ainsi le débouté de la SCI LES ROGATONS, la reconnaissance d’un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et des dommages-intérêts de 5000 euros pour trouble de jouissance.

La demanderesse précise qu’il s’agit d’un conflit ponctuel et personnel entre M. [V] et M. [I], faisant d’ailleurs l’objet d’une plainte pénale déposée par ce dernier, et non d’un trouble structurel de voisinage affectant durablement l’exploitation du garage, et conteste par ailleurs la dangerosité du chien, qui n’est pas un American Staffordshire / pitbull et qui n’est plus présent sur le site depuis le début de l’année 2025. Elle relève enfin que la locataire reconnaît elle-même avoir choisi de cesser son activité et de chercher à vendre son fonds.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :
- débouter la SCI ROGATIONS de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI ROGATIONS à réparer le trouble à la jouissance paisible à hauteur de 10 000 euros,
- ordonner la diminution du prix du loyer pour les périodes de non-exploitation des locaux objet du bail commercial de mai 2025 à avril 2026,
- condamner la SCI ROGATIONS au versement d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l’endroit des défendeurs et aux entiers dépens.

Ils font valoir que par téléphone, puis par courriels, Monsieur [V] a signalé à l’agence ainsi qu’au bailleur le comportement agressif et problématique de Monsieur [I], gardien du site, les alertant également concernant la présence, sans surveillance ni laisse, du chien de race American Staffordshire/pitbull appartenant à Monsieur [I], et dont la dangerosité est avérée. Ils précisent que cet animal se promenait aux abords du hangar, sur le parking exploité par le preneur ainsi que près d'une crèche située dans le même parc, et qu’il est même arrivé que le chien pénètre dans le garage de la société AUTO’GLASS 78 entraînant une perte de clientèle qui ne souhaitait plus fréquenter les lieux en raison de cette situation.

Ils soutiennent que le trouble de jouissance se caractérise donc par la présence du chien dangereux et le comportement agressif du gardien, salarié de la SCI ROGATION, et a entrainé une perte importante du chiffre d’affaires de la société AUTO’GLASS 78 justifiant ainsi une exception d'inexécution

Ils ajoutent qu’ils contestent le quatum de la dette et que la société AUTO’GLASS78 n’exploite plus les locaux et a cessé son activité depuis l’altercation, l’indemnité d’occupation n’étant donc pas due.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 prorogé au 9 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 10 septembre 2025 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Ledit commandement a été signifié le 17 septembre 2025 aux deux cautions.

Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

L’article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ».

L’article 1217 du même code dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; »

L’article 1219 ajoute qu’« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En l’espèce, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la société AUTO’GLASS 78 s’est trouvée dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués pouvant justifier une exception d’inexécution du paiement des loyers. Les difficultés alléguées entre M. [V] et le gardien du site relatives à la présence du chien de ce dernier ne suffisent pas à caractériser un trouble de jouissance imputable à la bailleresse justifiant la suspension des loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 10 septembre 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner solidairement la société AUTO’GLASS 78, en qualité de locataire, et M. [R] [V] et M. [W] [H], en qualité de cautions, à payer à la SCI LES ROGATONS à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 11 octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner solidairement la société AUTO’GLASS 78, en qualité de locataire, et M. [R] [V] et M. [W] [H], en qualité de cautions, à payer à la SCI LES ROGATONS la somme provisionnelle de 19 344,96 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2026 inclus (déduction faite des frais de procédure et de complément du dépôt de garantie), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner in solidum la société AUTO’GLASS 78, M. [R] [V] et M. [W] [H] à payer à la SCI LES ROGATONS la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société AUTO’GLASS 78, M. [R] [V] et M. [W] [H], qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS