TJ 28085, 9 juin 2026, RG 25/00613

N° RG 25/00613 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GVSA

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

[A] [D]

Copie certifiée conforme
à :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Hôtel de ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [A] [D],
demeurant 54 rue des Comtesses - Appt 5 - Etage 2 - 28000 CHARTRES
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [J] [S]
assistée de [N] [G], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 mars 2019, l’Office Public de l’habitat de Chartres Métropole (ci-après C’Chartres Habitat) a donné à bail à Mme [A] [D] un appartement à usage d’habitation de type 5 situé au 54 rue des Comtesses, 2e étage, 28000 Chartres, moyennant un loyer mensuel de 672,08 euros.
Deux rappels au règlement intérieur sont adressés par C’Chartres Habitat à Mme [D] le 12 août 2020 et le 25 novembre 2020.
Par courriers du 24 août 2021, 5 avril 2022 et 12 septembre 2022, C’Chartres Habitat a mis Mme [D] en demeure de se mettre en conformité avec le règlement intérieur de l’immeuble.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, C’Chartres Habitat à assigné Mme [D] en résiliation judiciaire de son bail et en expulsion, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres.
A l’audience du 7 avril 2026, représentée par son conseil, C’Chartres réitère les demandes contenues dans l’assignation, à savoir :
Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ; L’expulsion de Mme [D] du logement et de ses locaux accessoires ; La condamnation de Mme [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel et incluant les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ; La condamnation de Mme [D] aux dépens La condamnation de Mme [D] à payer 500 euros à C’Chartres Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le bailleur justifie sa demande par des nuisances sonores provoquées par Mme [D], notamment une musique trop fort. Elle précise qu’il n’y a pas eu de nouveaux faits depuis cet hiver, mais elle maintient toutefois ses demandes, car avec l’été qui arrive, et les fenêtres qui restent ouvertes, lui nuisances vont reprendre.

Mme [D] demande le rejet des prétentions du demander. Elle explique résider dans l’appartement avec ses quatre enfants, et avoir des difficultés avec le voisinage, en raison de la présence de ses enfants et de son chien. Elle explique avoir toujours réglé son loyer, et avoir fait une demande de relogement qui était en cours. S’agissant des nuisances sonores invoquées par le demandeur, elle reconnait que celles-ci ont pu exister par le passé, mais limite à présent au maximum le bruit qu’elle peut faire. Elle explique être fumeuse, et qu’il lui arrive de bavarder sur son balcon lorsqu’elle sort fumer avec des amis, masi qu’elle fait désormais attention à ne pas parler trop fort.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation judiciaire du bailSur la demande en résiliation
L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de l’obligation pour le locataire, d’user paisiblement des locaux loués.

En l’espèce, il figure au sein du contrat de bail du 29 mars 2019 conclu entre Mme [D] et C’Chartres Habitat, dans le 7e paragraphe, que le locataire est tenu de respecter le Règlement sanitaire départemental. Il est précisé dans ce Règlement, versé à la procédure, que les locataires doivent ne pas nuire à la tranquillité de leurs voisins et s’abstenir de toute activité bruyante.

Plusieurs rapports d’un enquêteur médiateur mandaté par C’Chartres Habitat sont dressés entre juillet 2019 et août 2025, relativement à des problématiques de nuisances sonores provenant de l’appartement de Mme [D]. Il ressort de onze de ces rapports, rédigés de manière régulière entre 2019 et 2025, que le voisinage de Mme [D] se plaint très régulièrement de nuisances sonores en provenance de son appartement, et causées par beaucoup de passage, l’organisation de festivités en soirée jusqu’à des heures tardives dans la nuit, et la présence de musique à un niveau sonore qualifié d’inadéquat. Dans ces rapports, des voisins évoquent être troublés dans leur tranquillité eu égard à ces bruits.

Il n’est pas contesté par Mme [D] que cette dernière accueille régulièrement des personnes extérieures pour des soirées, ni que ces soirées occasionnent du bruit. Il ressort notamment de l’un des rapports que Mme [D] a fait l’objet de plusieurs interventions des forces de police pour cette raison, dont l’une ayant conduit à une verbalisation pour tapage, le 29 janvier 2022, ce que Mme [D] ne conteste pas non plus.

Sont également versés à la procédure deux rappels à l’ordre, deux mises en demeure et deux convocations, adressés par le bailleur à Mme [D], entre août 2020 et le 27 mai 2024. Au sein de ces courriers, il est régulièrement fait état de nuisances sonores dont feraient part les autres locataires de l’immeuble, et est rappelé à Mme [D] les obligations auxquelles elle est soumise.

A l’occasion d’un courrier du 28 juin 2024, le bailleur rappelle notamment que Mme [D], lors de sa convocation devant le bailleur du 13 juin 2024, s’était engagée à prendre note des doléances à son encontre et à y remédier. Cependant, il ressort des rapports de l’enquêteur médiateur dressés postérieurement à cette convocation que les troubles reprochés à Mme [D] sont toujours présents le rapport du 22 octobre 2024 faisant notamment état de plusieurs soirées festives organisées par Mme [D] en septembre 2024.

S’il ressort du rapport le plus récent, dressé le 24 mars 2026 que Mme [D] aurait cessé, depuis début 2026, de troubler la tranquillité de ses voisins, les troubles relatés sur les six dernières années restent avérés. De même, s’il est évoqué par les attestations de témoins fournies par la défenderesse que d’autres voisins seraient également à l’origine de nuisances sonores, il n’en demeure pas moins qu’il est établi par les différents rapports qu’à plusieurs occurrences, les nuisances provenaient bien de l’appartement de Mme [D] qui en était dès lors responsable.

De tous ces éléments, il ressort que Mme [D] a troublé la tranquillité des voisins à de nombreuses reprises sur les six dernières années, s’inscrivant donc en violation du Règlement imposé par son contrat. Les nuisances dont Mme [D] est à l’origine sont également une violation de l’obligation d’usage paisible dont elle est débitrice en tant que locataire, de sorte qu’elle a commis une faute contractuelle justifiant la résiliation du bail d’habitation.

En conséquence, le bail sera résilié.

Sur la demande en expulsion

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce, à réception du commandement de quitter les lieux, Mme [D] disposera d’un délai de deux mois pour quitter l’appartement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989 dispose de l’obligation de paiement des loyers pour le locataire. Le maintien du locataire dans le local d’habitation alors qu’il n’a plus de droit ni de titre pour justifier ce maintien constitue un préjudice dès lors que le bailleur ne peut bénéficier de la jouissance de son bien, ni ne peut le relouer. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, l’indemnité d’occupation n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail du 29 mars 2019 que le loyer contractuel s’élève à 672,08 euros. Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 672,08 €, somme dont Mme [D] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge, par décision motivée, peut décider d’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [D], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, Mme [D], succombant à l’instance et condamnée au dépens, sera condamnée à payer à C’Chartres Habitat la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, le Tribunal constate l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS