TJ 28085, 9 juin 2026, RG 25/00663

N° RG 25/00663 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWFE

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

[S] [M] [D], fils M. [J] [M] [D] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

Copie certifiée conforme
à :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Hôtel de ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M] [D],
demeurant 6 mail des Petits Clos - Etg 3 - Appt B232 - 28000 CHARTRES
comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART
assistée de Zoé JOCOU, auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2021, prenant effet à compter du 10 février 2021, l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole (ci-après dénommé « C’Chartres Habitat ») a donné à bail à usage d'habitation à M. [S] [M] [D] un appartement situé 6 Mail des petits clos, B232, étage 3 – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 428,95 €.

Par un second acte sous seing privé en date du 10 février 2021, C’Chartres Habitat a consenti à bail à M. [S] [M] [D] un parking n°666 situé sur le même ensemble, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 20,85 €.

Le 18 mars 2025, un commandement de payer la somme de 3 190,68 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à M. [S] [M] [D] au titre du solde des loyers impayés au 14 mars 2025, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 (à étude), C’Chartres Habitat a assigné M. [S] [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1224 et 1227 du Code civil de :
- condamner M. [S] [M] [D] à lui payer la somme de 4 255,12 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 12 septembre 2025 ;
- constater, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail portant sur un logement et un parking sis 6 Mail des petits clos, B232, étage 3 – 28000 CHARTRES par acquisition de la clause résolutoire aux torts de M. [S] [M] [D] ;
- ordonner l’expulsion du logement ainsi que du parking et de tous les locaux accessoires, sis 6 Mail des petits clos, B232, étage 3 – 28000 CHARTRES, de M. [S] [M] [D], et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la Force Publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
- condamner M. [S] [M] [D] à lui payer une indemnité d'occupation fixée pour chaque bail égale au montant du loyer et des charges révisés à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner M. [S] [M] [D] à lui payer la somme de 500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du(es) commandement(s) ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, C’Chartres Habitat, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 31 mars 2026 à la somme totale de 4 297,41 €. Il indique que M. [S] [M] [D] a repris le paiement des loyers courants, et déclare ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [S] [M] [D] comparait en personne. Il confirme la reprise du paiement des loyers courants, expliquant être en cela aidé financièrement par son fils. Il explique commencer un nouvel emploi à compter d’avril 2026, et propose de verser 300 € par mois pour apurer sa dette en plus du paiement du loyer courant.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de l'Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 14 novembre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 juin 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 02 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 mars 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 30 septembre 2025.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat signé le 18 janvier 2021, prenant effet à compter du 10 février 2021 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 18 mars 2025 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 (2 mois), et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 31 mars 2026, fourni par le demandeur, que M. [S] [M] [D] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, M. [S] [M] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 mai 2025.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’Chartres Habitat, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 19 mai 2025 jusqu’au départ effectif de M. [S] [M] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [S] [M] [D] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, C’Chartres Habitat versant aux débats un décompte démontrant qu'au 31 mars 2026, M. [S] [M] [D] lui devait la somme de 4 297,41 €.

Dès lors, il convient de condamner M. [S] [M] [D] au paiement de la somme de 4 297,41 € arrêtée au 31 mars 2026. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l'obligation de paiement du loyer et des charges.
Ainsi, si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l'espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que M. [S] [M] [D] s'est efforcé de régulariser partiellement sa situation en s'acquittant des loyers et provisions sur charges des mois d’août 2025 à mars 2026, et en augmentant un peu le montant des loyers afin d’apurer sa dette.

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [S] [M] [D] sera donc autorisé à se libérer de sa dette locative par l'effet de 14 versements mensuels de 300 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d'une 15ème et dernière mensualité qui soldera la dette.
Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, sous condition du respect par ce dernier de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.
Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, le défendeur sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice soit nécessaire.
La totalité de la somme restant due sera exigible et le défendeur sera alors occupant sans droit ni titre du logement qu'il devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [S] [M] [D] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet.
Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et le défendeur sera condamné à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.
Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls du défendeur.
En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [M] [D] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [M] [D], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS