TJ 28085, 9 juin 2026, RG 26/00027

N° RG 26/00027 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZEP

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Me Guillaume BLIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69,

Copie certifiée conforme
à :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. L’OPH DE CHARTRES METROPOLE DENOMME C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Hôtel de Ville - Place des Halle - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [O], sous curatelle assistée du CENTRE HOSPITALIER HENRI EY, curateur,
dont le siège social est sis 32 rue de la Grève - 28800 BONNEVAL
née le 27 Mars 1965 à CHARTRES (28000),
demeurant 3 rue Saint Lubin - Appt.13 - Etage 4 - 28000 CHARTRES
représentée par Me Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69
demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à l’audience

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART
assistée de Zoé JOCOU, auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 1997, l'OPH DE CHARTRES METROPOLE, dénommé C'CHARTRES HABITAT, a donné à bail à Madame [E] [O], placée sous mesure de curatelle confiée au SERVICE DES PERSONNES PROTEGEES du Centre hospitalier Henri Ey, un appartement situé 3 rue Saint Lubin, appartement n°13, à CHARTRES 28000, moyennant un loyer mensuel de 726,87 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, C'CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [E] [O] et son curateur à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux sur le fondement d'inexécution grave de certaines obligations résultant du bail.

Par jugement en date du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté C'CHARTRES HABITAT de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne physique et à tiers présent à domicile le 22 décembre 2025, C'CHARTRES HABITAT a de nouveau fait assigner Madame [E] [O] et son curateur à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Prononcer la résiliation du bail consenti le 28 février 1997, avec effet à compter du 9 mai 1997, à Madame [O] et portant sur un logement n°13, sis 3 rue Saint Lubin - 28000 CHARTRES, aux torts exclusifs de la défenderesse ;
- Ordonner son expulsion, tant du logement que de tous les locaux accessoires, ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu ;
- Juger que Madame [O] ne bénéficiera pas du délai de deux mois prévus par les dispositions L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Madame [O] à verser à C'CHARTRES HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel révisé à ce jour, augmenté des provisions sur charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux ;
- Condamner Madame [O] au paiement de 1 955,78 euros à titre de dommages et intérêts arrêté à décembre 2025 ;
- Condamner Madame [O] à verser au requérant la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [O] au paiement des dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 janvier 2026, puis renvoyée à l'audience du 7 avril 2026, où elle a été retenue.

A l'audience, C'CHARTRES HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2 715,43 euros correspondant aux pertes de loyer.

Au soutien de sa demande et au moyen des articles 1224, 1227, 1228, 1728 du Code civil et 7b, 7d et 7e de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, C'CHARTRES HABITAT fait valoir que depuis 2016 de fréquents dégâts des eaux et engorgements sanitaires ont été signalés par les voisins de Madame [E] [O], qui refuse par ailleurs l'accès à son logement. Les avertissements et mise en demeure étant restés sans effet, C'CHARTRES HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection d'une demande de résiliation du contrat et d'expulsion, demande rejetée par jugement du 12 novembre 2024. La voisine du desssos signalant de nouveau de nombreux écoulements d'eau sale et des infiltrations d'eau récurrentes tout au long de l'année 2025, empêchant une occupation normale du logement, et l'impossibilité d'accéder au logement de Madame [E] [O] se maintenant, C'CHARTRES HABITAT s'est trouvé dans l'obligation de reloger cette voisine et de saisir de nouveau le juge des contentieux de la protection.

Madame [E] [O], représentée par son conseil, sollicite que :
- lui soit accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;
- C'CHARTRES HABITAT soit débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- C'CHARTRES HABITAT soit condamné à lui régler la somme de 1 200 euros au titre des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux dépens de l'instance ;

- A titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail et d'expulsion locative, qu'il soit ordonné à C'CHARTRES HABITAT de la reloger avant même que les mesures d'expulsion aient débutées.

Au soutien de sa demande, elle rappelle qu'elle occupe le logement depuis 19 ans, et explique que son état de santé psychiatrique la conduit parfois à boucher ses toilettes. Cependant, ces désordres n'ont pas de caractère récurrent et sont involontaires : les fuites de canalisation sont épisodiques, éphémères et non volontaires de sorte qu'aucun trouble du voisinage ne peut être caractérisé, les désordres ne revêtant pas des critères d'anormalité, d'actualité et de persistance. La demande d'expulsion serait fondée sur son handicap et ainsi sur un critère discriminatoire. S'agissant de la demande de dommages et intérêts, elle soutient que C'CHARTRES HABITAT ne fournit pas la preuve que le logement n'est pas loué en raison de ses canalisations et que les désordres sont indemnisés par l'assurance. Enfin, elle déclare que C'CHARTRES HABITAT est un bailleur social et doit ainsi prendre en compte son handicap et la reloger dans un logement où les dégâts des eaux n'auraient aucune conséquence pour autrui, précisant qu'elle souhaite changer de logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail en raison de troubles anormaux du voisinage et d'expulsion

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit notamment que " Le locataire est obligé :
(…)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
(…)
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. (…) "

Il ressort de l'article 1103 du code civil que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ".

L'article 1728 du code civil dispose que " le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ".

L'article 1224 du code civil mentionne : " La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

Aux termes de l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. L'article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'usage paisible et l'entretien des lieux loués sont ainsi des obligations essentielles du contrat de location. Il ressort du règlement intérieur que le locataire doit " procéder régulièrement aux réparations d'entretien courant ", que lorsque C'CHARTRES HABITAT souhaite assurer l'entretien du logement le locataire doit " faciliter l'accès du logement ", et que le locataire doit " ne rien jeter dans les appareils sanitaires susceptible d'obstruer les canalisations ".

Madame [E] [O] ne conteste pas avoir eu connaissance du règlement intérieur, qu'elle a par ailleurs signé le 28 février 1997.

C'CHARTRES HABITAT invoque un trouble du voisinage occasionné par Madame [E] [O]. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le demandeur produit aux débats des avertissements en date des 15 juin 2016, 6 octobre 2021 et 4 novembre 2021, un signalement en date du 10 juillet 2023 et une mise en demeure en date du 24 mai 2023 envoyés à Madame [E] [O] ainsi qu'à Monsieur [V], son curateur, ainsi que des attestations et photos des voisins de Madame [E] [O].

Il résulte de ces pièces que des écoulements d'eau sale et des infiltrations d'eau ont été récurrents tout au long de l'année 2025, malgré les solutions trouvées grâce à la curatelle pour permettre au sein du logement de Madame [E] [O] l'intervention nécessaire à la réparation des désordres, et malgré un jugement rendu le 12 novembre 2024 rejetant la demande de résiliation de bail à l'encontre de Madame [E] [O] mais indiquant que " la situation deviendrait différente si ces troubles venaient à se reproduire et s'ils devenaient plus en plus fréquents excédant de ce fait les inconvénients normaux du voisinage ".

En effet, Madame [F] [D], la voisine de Madame [E] [O] situé dans l'appartement juste en dessous, a effectué de nombreux signalements s'agissant d'infiltrations d'eau survenues dans son appartement, notamment les 14 août, 15 août, 17 août, 18 août, 19 août, 22 août, 27 août, 30 août, 2 septembre, 12 septembre, 20 septembre, 21 septembre, 22 septembre, 23 septembre, 25 septembre, 27 septembre, 30 septembre, 2 octobre, 4 octobre, 6 octobre, 29 octobre, 9 novembre, 16 novembre et 21 novembre 2025.

Il résulte en outre du procès-verbal de constat amiable en date du 7 octobre 2025 établi par commissaire de justice que le logement de Madame [F] [D] présente une forte odeur d'eaux usées et d'excréments, des coulures noirâtres importantes sur les murs, un plafond très dégradé, des tâches sur le sol ainsi que des infiltrations ruisselant manifestement de l'étage supérieur, et ce tant dans le local de rangement, dans lequel les coulures atteignent le branchement électrique, que dans les WC, où il est précisé que les toilettes de cet appartement sont fonctionnelles, mais qu'il règne dans cette pièce une très forte odeur d'excréments, les eaux étant manifestement des eaux usées, entrainant une prolifération de mouches due à ces coulures.

Il est ainsi établi par l'ensemble de ces éléments que ces nuisances sont fréquentes, les coulures se reproduisant plusieurs jours de suite, et à dates régulières sur plusieurs mois. Les désordres qui en résultent, à savoir les nuisances olfactives, les salissures, la prolifération d'insectes, la dégradation des lieux, et la mise en danger s'agissant des coulures atteignant le tableau électrique, empêchent une occupation normale du logement, le commissaire de justice concluant en page 31 de son procès-verbal de constat que " L'appartement 9 de Madame [D] peut être considéré comme insalubre vu les odeurs et l'intensité du dégât des eaux ". C'CHARTRES HABITAT indique par ailleurs avoir depuis procédé au relogement de Madame [F] [D]. En outre, il ressort également du procès-verbal de constat amiable en date du 7 octobre 2025 que l'appartement situé en dessous de celui occupé par Madame [F] [D], et géré par C'CHARTRES HABITAT, est également touché par les désordres générés par les actes de Madame [E] [O]. En effet, alors même que ce logement était vacant lors de l'établissement de ce procès-verbal de constat, et avait été refait à neuf, le commissaire de justice a relevé la présence de coulures sur le mur et de tâches importantes au plafond du séjour et de l'entrée, des coulures dans les WC sur les murs, ayant entraîné le cloquage de la toile de verre, des tâches au plafond, sur la cuvette et l'abattant des WC, de l'eau sale sur le linoléum au sol des WC ainsi que sur les plinthes.

Il est constant que les désordres occasionnés par Madame [E] [O], placée sous mesure de protection depuis de nombreuses années, sont involontaires et liés à son handicap. Cependant, les nuisances invoquées, de par leur persistance dans le temps, leur fréquence et leur intensité, constituent un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et justifiant dès lors la résiliation du bail.

Par conséquent, en raison des inconvénients anormaux du voisinage imputables à Madame [E] [O], il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation du bail formée par C'CHARTRES HABITAT.

Madame [E] [O] se trouvant dans le logement sans droit ni titre à compter du jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Sur la demande de réduction du délai de deux mois de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution

Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

En l'espèce, C'CHARTRES HABITAT demande que la locataire ne bénéficie pas du délai de deux mois pour quitter les lieux, invoquant son comportement inacceptable. Toutefois, il n'est apporté aucun élément étayant ce comportement qualifié d'inacceptable par le bailleur, et permettant d'établir la mauvaise foi de Madame [E] [O], étant précédemment rappelé que son comportement résulte d'un handicap et non d'une volonté affichée de nuire à ses voisins.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de C'CHARTRES HABITAT tendant à la réduction de ce délai de 2 mois.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C'CHATRES HABITAT, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du jugement jusqu'au départ effectif du locataire, par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [E] [O] au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de relogement

Madame [E] [O] sollicite qu'il soit ordonné à C'CHARTRES HABITAT de procéder à son relogement.

L'article L.441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que dans chaque département, une ou plusieurs commissions de médiation sont créées auprès du représentant de l'Etat dans le département. Celle-ci peut être saisie par toute personne qui, satisfaisant aux conditions réglementaires d'accès à un logement locatif social, n'a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande de logement dans le délai fixé en application de l'article L. 441-1-4 du même Code, et ce sans condition de délai pour tout demandeur menacé d'expulsion sans relogement, ou présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles.

Dans un délai fixé par décret, la commission de médiation désigne les demandeurs qu'elle reconnaît prioritaires et auxquels un logement doit être attribué en urgence. Elle détermine pour chaque demandeur, en tenant compte de ses besoins et de ses capacités, les caractéristiques de ce logement, ainsi que, le cas échéant, les mesures de diagnostic ou d'accompagnement social nécessaires.
Dès lors, aucune disposition légale ne venant imposer au bailleur l'obligation de proposer à sa locataire un relogement à l'issue de cette procédure d'expulsion, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il appartiendra à Madame [E] [O] de saisir la commission de médiation au plus vite, afin que lui soit proposé par le représentant de l'Etat dans le département en urgence l'attribution d'un logement social adapté à sa situation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

C'CHARTRES HABITAT sollicite la condamnation de Madame [E] [O] au paiement de la somme de 2 715,43 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers pour l'appartement se trouvant deux étages sous le logement de Madame [E] [O].

En l'espèce, C'CHARTRES HABITAT invoque que, malgré un logement refait à neuf après le déménagement de l'ancien locataire, il est de nouveau impacté par les désordres causés par Madame [E] [O] et ne parvient pas à louer le logement. Pour autant, il n'apporte aucune preuve ni élément concret s'agissant du lien entre les désordres et la difficulté de location.

Par conséquent, il convient de débouter C'CHARTRES HABITAT de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s'agit notamment de la rémunération des techniciens, l'indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l'espèce, tant C'CHARTRES HABITAT que Madame [E] [O], succombent en partie à leurs demandes, chaque partie conservera ainsi à sa charge les dépens par elle exposés.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande en l'espèce de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'aide juridictionnelle provisoire :

En application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.
En l'espèce, la situation personnelle de Madame [E] [O] ainsi que la nature du litige justifient que soit prononcée l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS