TJ 28085, 9 juin 2026, RG 26/00079

N° RG 26/00079 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZSH

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
[S] [O]

Copie certifiée conforme
à :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE / C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Place des Halles - Hôtel de Ville - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [S] [O],
demeurant 6 rue du Faubourg La Grappe - Etage 3 - Appt 1134 - 28000 CHARTRES
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART
assistée de [T] [Q], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2023, prenant effet à compter du 16 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole (ci-après dénommé « C’Chartres Habitat ») a donné à bail à usage d'habitation à Mme [S] [O] un appartement situé 6 rue du Faubourg la Grappe, étage 3 appartement 1134 – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 590,04 €. Par un second contrat établi le même jour, C’Chartres Habitat a également donné à bail à Mme [S] [O] un parking n°4 situé sur le même ensemble immobilier, moyennant un loyer mensuel de 16,15 €.

Le 16 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 3 703,50 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Mme [S] [O] au titre du solde des loyers impayés au 12 septembre 2025, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026 (à tiers présent au domicile), C’Chartres Habitat a assigné Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1224 et 1227 du Code civil de :
- condamner Mme [S] [O] à lui payer la somme de 5 392,53 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2025 ;
- constater, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail portant sur un logement et un parking sis 6 rue du Faubourg la Grappe, étage 3 appartement 1134 – 28000 CHARTRES par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Mme [S] [O] ;
- ordonner l’expulsion du logement ainsi que du parking et de tous les locaux accessoires, sis 6 rue du Faubourg la Grappe, étage 3 appartement 1134 – 28000 CHARTRES, de Mme [S] [O], et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la Force Publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
- condamner Mme [S] [O] à lui payer une indemnité d'occupation fixée pour chaque bail égale au montant du loyer et des charges révisés à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Mme [S] [O] à lui payer la somme de 500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du(es) commandement(s) ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, C’Chartres Habitat, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 31 mars 2026 à la somme totale de 9 492,11€. Il indique qu’une procédure de surendettement est en cours concernant Mme [S] [O], la commission de surendettement ayant prononcé en novembre 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [S] [O] comparait en personne. Elle confirme la dette de loyer contractée à l’égard de son bailleur, et l’existence d’une procédure de surendettement en cours. Elle explique les impayés de loyer par la perte de son emploi, mais indique avoir retrouvé un nouveau travail depuis 2 semaines. Elle ne peut indique à l’audience le montant à venir de ses ressources mensuelles, mais s’engage à reprendre le paiement des loyers courants. Elle précise enfin avoir effectué une demande de relogement auprès de son bailleur, afin de bénéficier d’un logement plus petit et moins onéreux.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de l'Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 24 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 juin 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 9 janvier 2026.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

l’article 24 VI prévoit que Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
De plus l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le contrat signé le 11 octobre 2023, prenant effet à compter du 16 octobre 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 16 septembre 2025 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 (2 mois), et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Par décision en date du 27 novembre 2025, la commission de surendettement a imposé un effacement total des créances de Madame [S] [O], en précisant que si pendant les 2 ans qui suivent la décision d’effacement total des dettes, le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux termes convenus, le bail est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 31 mars 2026, fourni par le demandeur, que Mme [S] [O] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Mme [S] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 17 novembre 2025.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [S] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant entre la décision de la commission de surendettement et la date de l’audience. Ainsi, les échéances de loyer des mois de décembre 2025 à mars 2026 demeurent intégralement impayés.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il n’y aura pas de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [O] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’Chartres Habitat, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 17 novembre 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [S] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [S] [O] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, C’Chartres Habitat versant aux débats un décompte démontrant qu'au 31 mars 2026, Mme [S] [O] lui devait la somme de 9 492,11 €.

Dès lors, il convient de condamner Mme [S] [O] au paiement de la somme de 9 492,11 € arrêtée au 31 mars 2026. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [O], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS