TJ 49007, 7 mai 2026, RG 25/01877

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01877 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IEMD

JUGEMENT du
07 Mai 2026

Minute n° 26/00551

S.A. [J]
RCS [Localité 1] 057 201 139

C/

[X] [O]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me LAUGERY

Copie conforme
M. [O]

Préfecture de Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 07 Mai 2026

après débats à l'audience du 05 Mars 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Delphine GONNEAU, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA [J], entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1],
[Localité 3]

représentée par le SELARL LEXCAP, Maître Pierre LAUGERY représenté par Maître Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [O]
né le 09 Novembre 1966 à [Localité 4] (MAROC)
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 novembre 2020, la SA d'HLM [J] a donné à bail à usage d’habitation à M. [X] [O] un logement situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 236,63 €, augmenté de 9,47 € au titre de la location des annexes et de 114,91 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA d'HLM [J] a fait assigner M. [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 18 août 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de M. [X] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner M. [X] [O] à lui payer :
1. la somme de 2.047,04 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2025, date à laquelle un renvoi a été ordonné à la demande du bailleur, des démarches étant en cours afin de permettre au défendeur de bénéficier de l’ouverture de droits auprès de différents organismes. L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 5 mars 2026, la SA d'HLM [J], représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.977,73 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise oralement que la situation ne s’est pas améliorée depuis la précédente audience ; que le défendeur n’a pas repris le paiement de son loyer.

Convoqué par acte signifié le 14 octobre 2025 par depôt de l'acte à l'étude puis avisé de la date de renvoi par courrier simple du greffe, M. [X] [O] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société [J] par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes principales

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 6 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant que : "après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (...)."

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 18 juin 2025, pour la somme en principal de 895,37 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 août 2025.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, M. [X] [O] n'a saisi le juge d'aucune demande de délais. Il n'a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience : le dernier paiement remontant au mois de mars 2025.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [X] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Par ailleurs, en application de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM [J] produit un décompte démontrant que M. [X] [O] reste devoir la somme de 3.977,73 € à la date du 26 février 2026.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.977,73 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.047,04 € à compter de l'assignation (14 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [X] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la disparité patente dans la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable au cas d’espèce de laisser à la société [J] la charge de ses propres frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :