TJ 49007, 7 mai 2026, RG 26/00168

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00168 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IHDX

JUGEMENT du
07 Mai 2026

Minute n° 26/00560

Société [D]

C/

[C] [Z], [P] [V]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me LAUGERY

Copie conforme
M. Et Mme [Z] et [V]

Préfecture de Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 07 Mai 2026

après débats à l'audience du 05 Mars 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Delphine GONNEAU, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA [D], entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1],
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP,substituée par Me Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [Z]
né le 29 Octobre 2002 à [Localité 4]

Madame [P] [V]
née le 22 Juin 2004 à [Localité 4]

demeurant ensemble : [Adresse 2]
[Localité 5]

comparants en personne
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 mars 2023, la SA d'HLM [D] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [P] [V] et M. [C] [Z] un logement situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 482,92 € et de 180,64 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [D] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la SA d'HLM [D] a fait assigner Mme [P] [V] et M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 10 juin 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [P] [V] et M. [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner solidairement Mme [P] [V] et M. [C] [Z] à lui payer :
1. la somme de 4.231,79 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 25 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, les défendeurs étant absents aux rendez-vous proposés par le travailleur social.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2026.

A cette date, la SA d'HLM [D] - représentée par son conseil - réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.755,41 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle ajoute oralement ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par les défendeurs.

Mme [P] [V] et M. [C] [Z] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, sous réserve de la prise en compte du dernier règlement de 800 € qu’ils indiquent avoir effectué le 19 février 2026. Ils sollicitent l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler leur dette par mensualités de 100 €.

Ils exposent leur situation financière, indiquant que M. [Z] est dans l’attente de la signature d’un contrat à durée déterminée et devrait percevoir un salaire compris entre 1.700 € et 2.000 € ; que Mme est pour sa part salariée en CDD et perçoit un salaire de l’ordre de 1.500 €- 1.600 €/mois. Ils ajoutent avoir un fils âgé de moins de trois ans.

Ils expliquent la situation d’impayé par la baisse des revenus pendant la période de congé parental de Mme [V].

Sur interrogation du juge, ils déclarent ne pas avoir d’autre dette ni de dossier de surendettement en cours.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 2 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM [D] justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de [Localité 6] le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 3 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant que : "après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (...)."

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 10 avril 2025, pour la somme en principal de 2.993,25 € et visant la clause résolutoire insérée au bail, est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 juin 2025.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article 3 des conditions générales paraphées par les locataires) aux termes de laquelle il est stipulé que : « En cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat et celles résultant de ses reconductions successives (...) ».

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d'HLM [D] produit un décompte démontrant que Mme [P] [V] et M. [C] [Z] restent lui devoir la somme de 3.755,41 € à la date du 26 février 2026.

Si [P] [V] et M. [C] [Z] font état à l’audience d’un règlement effectué le 19 février 2026 pour la somme de 800 €, il sera observé que ce règlement figure déjà sur le décompte locatif produit par le bailleur à l’audience, de sorte qu’il a déjà été pris en compte.

Mme [P] [V] et M. [C] [Z] n’apportent aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.755,41 €, avec les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation (30 décembre 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative."

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [P] [V] et M. [C] [Z] ont repris depuis plusieurs mois le paiement de leur loyer et ont en outre effectué des versements supplémentaires ayant permis de diminuer le montant de leur dette.

Il ressort de leurs explications à l'audience que la situation d’impayé est apparu dans un contexte particulier, lié au congé parental de Mme [V], et que la situation financière du couple va s’améliorer avec la reprise notamment par M. [Z] d’un emploi salarié stable.

Leur situation financière telle qu’exposée à l’audience ne leur permet pas de s’acquitter de la dette en une seule fois mais leur permet en revanche d'assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée. Cette proposition est d’ailleurs globalement conforme aux règlements effectués ces trois derniers mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [P] [V] et M. [C] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à leur demande, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [P] [V] et M. [C] [Z] s'acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [P] [V] et M. [C] [Z] ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [V] et M. [C] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 , de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [D], Mme [P] [V] et M. [C] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :