TJ 14118, 9 juin 2026, RG 23/02323

N° du répertoire général : N° RG 23/02323 - N° Portalis DBW5-W-B7H-INFL

72C Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriété de “[Adresse 1] [Adresse 2]”, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE, société immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°394 288 401, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Me Jean-Jacques SALMON, avocat associé de la SELARL SALMON & Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

DEFENDEUR :

Société ALLO, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 831 215 199 dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES représentée par Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chloé BONNOUVRIER, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 07 Avril 2026,

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Stéphane PIEUCHOT - 80, Me Jean-jacques SALMON - 70

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la [Adresse 5] a été constitué en copropriété par acte du 6 mai 1951 complété par acte du 7 mai 1951.

La SCI Allo est propriétaire du lot de copropriété n° 75 au sein de cette résidence.

La SCI Allo a pour associé et dirigeant Monsieur [K] qui exploite un fonds de commerce de restauration, brasserie et salon de thé au sein de locaux situés au rez-de-chaussée de la Résidence du [Etablissement 1].

L’exploitation du fonds de commerce nécessite de disposer d’une chambre froide et d’investir à disposition du personnel, ce qui a été aménagé dans le lot n° 75.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 15 novembre 2021, le syndic de copropriété de la [Adresse 6] Cabourg a mis en demeure la SCI Allo de mettre fin à cet usage en raison du changement de destination du lot et des nuisances. Par courrier du 30 décembre suivant, le conseil de la SCI Allo s’est opposé à cette demande.

De nombreux échanges sont intervenus entre les parties mais aucun accord amiable n’a été trouvé.

Par exploit du commissaire de justice en date du 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Etablissement 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS Foncia Normandie, (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI Allo devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de lui faire interdiction d’utiliser le lot dont elle est propriétaire à usage de vestiaire et de chambre froide sous astreinte de 500 € par jour de retard outre l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions n° 4 notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions du règlement de copropriété, du descriptif des lots et du règlement intérieur, faire interdiction à la SCI Allo d’utiliser le lot n° 75 à usage de vestiaire et de chambre froide, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir passé le délai d’un mois ;
– dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
– la condamner au paiement d’une indemnité de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– débouter la SCI Allo de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamner aux entiers dépens dont distraction de ceux-ci au profit de la SELARL SALMON & Associés par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la SCI Allo demande au tribunal de :
– à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– à titre subsidiaire, accorder à la SCI Allo un délai de grâce de 10 mois pour modifier l’affectation du lot de copropriété n° 75 ;
– en toute hypothèse, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à la SCI Allo une indemnité de 4500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture été rendue le 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de remise en état sous astreinte.
L’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que «un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. »

Aux termes de l’article 9 alinéa 1er de cette même loi, dans sa version applicable au litige, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Allo à modifier la destination de l’immeuble du fait de l’utilisation du lot n° 75 en tant que chambre froide et vestiaire.

Le règlement de copropriété du 6 mai 1951 comporte un paragraphe intitulé « parties dont chaque propriétaire deviendra seul et exclusif propriétaire » qui ne fait pas mention des locaux situés en sous-sol. Ce même règlement comporte un article 11 du II aux termes duquel « les appartements et locaux ne pourront être occupés que par des personnes honorables qui devront ne rien faire ni laisser faire par leur personnel ou par toute autre personne habitant leur local de nature à nuire à la bonne tenue de l’immeuble ». Il est également expressément stipulé que « il est formellement interdit d’exercer dans l’un quelconque des appartements ou locaux de l’immeuble le commerce d’hôtel, restaurant ou brasserie ».

Si le lot litigieux est effectivement décrit comme étant un local dans l’additif du cahier des charges du 2 avril 1959, est produit au dossier l’acte de vente signé par la SCI Allo en sa qualité d’acquéreur le 11 septembre 2018 aux termes duquel il est établi que le lot n° 75 est « au sous-sol, un local composé de deux pièces avec lavabo portant le numéro de porte 15 ». L’acte de vente comporte une section « usage du bien » aux termes de laquelle « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage ». Ainsi, la SCI Allo s’était engagée à ce que le lot acquis conserve un usage d’habitation. Or, l’installation d’une chambre froide et d’un vestiaire ne caractérise pas cet usage.

Contrairement à ce que soutient la SCI Allo, la destination de l’immeuble a été modifiée dès lors que le lot n° 75 n’est plus utilisé à usage d’habitation.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la société défenderesse aurait réalisé des travaux sans son accord, travaux non conformes aux règles d’hygiène et de sécurité et provoquant des nuisances. En effet, dans la mesure où le lot litigieux était antérieurement utilisé à usage d’habitation, il était raccordé à l’eau et l’ électricité avant son acquisition par la SCI Allo.

Il n’est pas davantage justifié des nuisances dont se prévaut le syndicat des copropriétaires. Ainsi, l’affirmation selon laquelle les allées et venues du personnel sont à l’origine d’un défaut de sécurité du sous-sol occasionnant des vols dans le local à vélo n’est étayée par aucun élément objectif. Il en est de même en ce qui concerne l’augmentation de la puissance d’électricité souscrite en raison de la surconsommation alléguée et des risques d’incendie. En effet, sur ce dernier point, l’attestation de Monsieur [D] aux termes de laquelle il évoque un départ de feu dont la cause serait un sèche-linge ne permet pas d’établir que ce début d’incendie était parti du lot n° 75.

De plus, la SCI Allo verse au dossier l’attestation d’assurance de dommages aux biens souscrite par Monsieur [K] (gérant) qui couvre deux bâtiments dont le local litigieux.

Enfin, la société Veritas a déposé un rapport aux termes duquel elle a conclu à la conformité des locaux présentant des risques particuliers à savoir des risques moyens concernant le local stock, la réserve sous-sol, la cuisine et le local poubelle.

Vu l’ensemble de ces éléments, bien que la destination de l’immeuble a été modifiée en ce qui concerne l’utilisation du lot n° 75, il n’est pas établi que cette modification a engendré des nuisances et des difficultés pour les autres copropriétaires de l’immeuble.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte.

II.. Sur les autres demandes.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné à payer les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à payer à la SCI Allo la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la solution du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS