TJ 17300, 9 juin 2026, RG 25/03647

Minute N° 26/00149
Jugement du 09 juin 2026

Dossier : N° RG 25/03647 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FRQZ
Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « [Adresse 1] » C/ [J] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique du 24 mars 2026 devant Stéphanie HOURDEAU, magistrat à titre temporaire exerçant des fonctions juridictionnelles, juge rapporteur,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal composé de :
Président : Sophie ROUBEIX
Assesseurs : Anne-Marie LAPRAZ
Stéphanie HOURDEAU

Greffier : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LE PONANT 1 »
sis [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 1]
immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 389 684 150
prise en la personne de son représentant légal
siège social : [Adresse 3]
représentée par Maître Manuel RAISON, membre de la S.E.L.A.R.L. RAISON AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

DÉFENDEUR

[J] [N]
demeurant [Adresse 4]
défaillant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 12 février 2026
Débats tenus à l'audience du 24 mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 21 avril 2026 prorogée au 09 juin 2026
Jugement prononcé le 09 juin 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [N] est propriétaire des lots n° 0643 (Appartement), n° 0067 (Parking) et n° 0068 (Parking) dans l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.
Cette copropriété est gérée par la SARL CITYA ARDOUIN IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 6] en qualité de syndic.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LE PONANT 1 » a – après plusieurs mises en demeure restées sans réponse – assigné Monsieur [J] [N] en paiement devant le Tribunal judiciaire de La Rochelle par exploit du 3 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code civil, ainsi que des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sollicite de ce Tribunal de :
- Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LE PONANT 1 » sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 1], en son action ;
- L'en déclarer bien fondé ;
En conséquence,
- Condamner Monsieur [J] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LE PONANT 1 » sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 1], la somme totale de 8.324,46 €, correspondant à :
* 7.066,25 € à titre principal, charges arrêtées au 26 novembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2025 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;
* 1258, 21 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
- Condamner Monsieur [J] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LE PONANT 1 » sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 1], la somme totale de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner Monsieur [J] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « LE PONANT 1 » sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 1], la somme totale de 2.052 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- Condamner Monsieur [J] [N] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l'assignation et du commandement de payer du 14 avril 2025 d'un montant de 129,76 €.

Il invoque l'obligation pour chaque copropriétaire, en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de participer aux charges exposées pour les services collectifs et les éléments d'équipement communs et aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Il ajoute que les sommes réclamées seraient justifiées par les avis trimestriels de charges et les procès-verbaux d'assemblée générale.

Il affirme que les frais exposés pour tenter le recouvrement de la créance auraient été nécessaires et que le non-paiement de ses charges par Monsieur [J] [N] occasionnerait aux autres copropriétaires un préjudice certain en les exposant à la nécessité de faire eux-mêmes l'avance de ces frais.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du Code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [J] [N] n'a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 12 février 2026. L'affaire a été fixée au 24 mars 2026 et mise en délibéré au 21 avril 2026 date prorogée au 09 juin 2026, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [J] [N] est propriétaire des lots n° 0643 (Appartement), n° 0067 (Parking) et n° 0068 (Parking) dans l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 2].
Le syndicat des copropriétaires démontre ensuite par la production du contrat conclu le 26 novembre 2025 avec la SARL CITYA ARDOUIN IMMOBILIER que cette dernière est le syndic en exercice de cette copropriété.
Au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires à savoir, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2019, 5 octobre 2020, 4 mai 2021, 4 octobre 2021, 3 octobre 2022, 2 octobre 2023, 7 octobre 2024, 26 novembre 2025, les attestations de non-recours correspondantes, les appels de fonds faisant application de la clef de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur et un décompte de créance arrêté au 26 novembre 2025, il est établi que le compte individuel de Monsieur [J] [N], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.066,25 €.

Monsieur [J] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 7.066,25 €, au titre des charges de copropriété échues et impayées au 26 novembre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais ».

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du Code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En l'espèce, il est sollicité, au titre des frais de recouvrement, par le syndicat des copropriétaires la somme totale de 1.258,21 € englobant des frais de mise en demeure, des frais de relance, des frais d'ouverture et de suivi de dossier « contentieux ».
Or les frais d'ouverture et de suivi de procédure constituent des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n'est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ces frais – d'un montant total de 680 € (480 € Ouverture dossier contentieux en date du 22/04/2022 + 200 € Frais dossier contentieux en date du 24/06/2022) seront donc rejetés.
Les frais exposés pour mise en demeure et relance postérieure à mise en demeure constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
S'agissant des frais de mise en demeure et de relance, ceux des 19/10/2020 (45,60 €), 12/11/2020 (33,60 €), 19/01/2021(45,60 €), 19/04/2021 (45,60 €), 21/07/2021 (45,60 €), 19/10/2021 (45,60 €), 10/11/2021 (33,60 €), 19/01/2022 (45,60 €), 10/02/2022 (33,60 €), 20/04/2022 (45,60 €) sont justifiés (courrier et avis de réception) et s'élèvent à un montant de 420 €.

En revanche, les frais de mise en demeure et relance des 10/02/2021, 11/05/2021, 16/02/2022, 20/04/2022, 30/06/2022, 30/06/2024 et 18/07/2024 ne sont pas justifiés. Ces frais seront donc rejetés.

En conséquence, Monsieur [J] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 420 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.

2. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6, alinéa 3, du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [J] [N] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites, et notamment du décompte de créances, il apparaît que Monsieur [J] [N] manque de longue date à ses obligations de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d'août 2020.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [J] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € en réparation du préjudice causé.

3. Sur les demandes accessoires

A – Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer adressé à Monsieur [J] [N] le 14 avril 2025 par la SCP ABCJUSTICE.
En application de l'article 1231-6 du Code civil, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur les charges de copropriété et portera également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil.

En outre les intérêts échus sur une année entière se capitaliseront en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

B – Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [J] [N] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation et du commandement de payer du 14 avril 2025 d'un montant de 129, 76 €.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits et il convient de lui allouer la somme de 2.052 €.

C – Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit et il n'existe aucun motif justifiant qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,