TJ 37261, 22 mai 2026, RG 25/00629

MINUTE N° : 26/00249

JUGEMENT
DU 22 Mai 2026

N° RC 25/00629

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[P] [N]

ET :

[X] [M]
[G] [M]
[I] [L]

Débats à l'audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :
à
Me Aude GRUNINGER-GOUZE
Maître [W] [B]

copie le :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]

TENUE le 22 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [N]
né le 10 Août 1974 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude GRUNINGER-GOUZE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'une Part ;
ET :

Madame [X] [M]
née le 28 Août 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [M]
née le 05 Mars 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [L]
née le 22 Juin 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Toutes représentées par Maître Jean-françois HERRAULT de la SCP HERRAULT, CROS, avocats au barreau de BLOIS, avocats plaidant

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 28 août 2019, M. [P] [N] a donné à bail à Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 380,00 euros et 240,00 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 13 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux remis à l'étude à la requête de M. [P] [N] à Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L]. Il portait sur la somme en principal de 6 630,67 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 1er septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice remis à l'étude le 30 janvier 2025, M. [P] [N] a fait assigner Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fin de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation des locataires au paiement de l'arriéré locatif.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 26 juin 2025 et mise en délibéré. Cependant, par jugement du 17 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au demandeur de régulariser la notification de l'assignation auprès de la préfecture.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 5 mars 2026.

M. [P] [N], représenté par son avocate, a déposé des conclusions dans lesquelles il demande de :
Recevoir M. [P] [N] en ses demandes, fins et conclusions ;Les déclarer tant recevables que bien fondées ;En conséquence,
Y faisant droit,
Condamner solidairement Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] à payer à M. [P] [N] la somme de 7 518,00 euros au titre des loyers impayés, portant intérêt de 10% à compter du 10 avril 2024, date de la mise en demeure ;Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 28 août 2019 entre M. [P] [N] et Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] ;En conséquence,
Condamner solidairement Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] à payer à M. [P] [N] la somme de 8 303,00 euros au titre de l'indemnité d'occupation, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, portant intérêt de 10% à compter du 10 avril 2024, date de la mise en demeure ;Ordonner l'expulsion de corps et de biens des locataires Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, dès expiration du délai légal et au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique ;Condamner solidairement Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] à payer à M. [P] [N] la somme de 500,00 euros au titre de la résistance abusive, sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;Condamner solidairement Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] à payer à M. [P] [N] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Aude GRUNINGER-GOUZE ;Condamner solidairement Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L] aux entiers dépens comprenant les frais d'exécution.
À l'audience, il déclare cependant ne maintenir ses demandes qu'à l'encontre de Mme [I] [L], les deux autres locataires ayant quitté le logement. Il précise par ailleurs qu'un bail signé est versé parmi les pièces.

Mme [X] [M], Mme [V] [M] et Mme [I] [L], représentées par leur avocat, font viser un jeu de conclusions à l'audience par lesquelles elles demandent de :
Dire que Mme [X] [M] et Mme [V] [M] ne sauraient être condamnées à verser quelque somme que ce soit à M. [P] [N], puisque n'étant plus titulaires du bail litigieux depuis novembre 2023 ;Accorder à Mme [I] [L] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative ;Voir accorder à Mme [I] [L] une suspension des effets de la clause résolutoire, sachant qu'elle offre de régler l'intégralité des sommes restant dues au titre des loyers échus et demeurés impayés ;Débouter M. [P] [N] de sa demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Statuer ce que de droit quant aux dépens.
À l'audience, les défenderesses soutiennent qu'aucun bail actualisé suite au départ de Mmes [M] n'est versé aux débats, que l'exemplaire versé par la partie adverse n'est pas contradictoire et ne permet pas de savoir quand il a été signé.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que les locataires ne se sont pas rendues au rendez-vous proposé par le service d'évaluation.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

I. Sur le désistement :

Aux termes des articles 394 et suivants du Code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il convient donc de constater le désistement de M. [P] [N] de ses demandes de à l'encontre de Mme [X] [M] et Mme [V] [M], les défenderesses demandant elles-même que Mmes [M] soient mises hors de cause. Ce désistement n'est cependant que partiel et ne s'analyse donc pas en un désistement d'instance au sens de l'article précité, le demandeur ayant maintenu ses demandes à l'encontre de Mme [I] [L]. Il n'a donc pas pour effet d'éteindre l'instance.

II. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors même qu’il est un bailleur personne physique et n’est pas tenu par cette formalité.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

III. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 6 630,67 euros, en précisant que la locataire bénéficie d'un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 novembre 2024.

Sur l'indemnité d'occupation
Mme [I] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 13 novembre 2024 et à compter du 14 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Mme [I] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2024 cause un préjudice à M. [P] [N] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 novembre 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [I] [L] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, M. [P] [N] demande le paiement de la somme totale de 15 821,00 euros au titre de l'arriéré locatif. Il verse cependant aux débats, outre l’acte de bail, un décompte des loyers et charges arrêté au mois de janvier 2026 et évaluant la dette locative à la somme de 14 683,00 euros.

Mme [I] [L] ne conteste pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 14 683,00 euros au mois de janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner la défendresse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 septembre 2024.

Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [I] [L] sollicite des délais de paiement. Elle expose cependant n'avoir aucun revenu et que son père s'engagerait à régler sa dette. Cet engagement n'est justifié par aucune des pièces versées au débat. Mme [I] [L] ne soutient donc pas sa demande de délais de paiement.

En conséquence, la demande est rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [P] [N] estime que Mme [I] [L] a fait preuve de résistance abusive en ne donnant pas suite à ses propositions de règlement amiable, révélant selon lui sa mauvaise foi.

Il est avéré qu'avant la délivrance du commandement de payer le demandeur a tenté de prendre contact avec les locataires pour obtenir le paiement des loyers impayés, directement puis par l'intermédiaire de son assurance. La simple absence de réponse de leur part, sans autre élément de contexte, ne suffit cependant pas à caractériser une attitude fautive imputable à Mme [I] [L].

En conséquence, la demande est rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [N], Mme [I] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS