TJ 37261, 22 mai 2026, RG 25/03132

MINUTE N° : 26/00229

JUGEMENT
DU 22 Mai 2026

N° RC 25/03132

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[V] [C]

Débats à l'audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :
à
TOURS METROPOLE HABITAT OPH

copie le :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 22 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [P] [L] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Monsieur [V] [C]
né le 22 Février 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 5 février 2019, l'OPH [Localité 3] HABITAT, devenu l'OPH [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [V] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 226,09 euros, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 7 février 2019.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 18 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de l'OPH [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT à M. [V] [C]. Il portait sur la somme en principal de 972,71 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 15 juillet 2025, l'OPH TOURS MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
Constater acquise la clause résolutoire du bail ;Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;Ordonnancer l'expulsion de M. [V] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;Dire qu'à défaut par M. [V] [C] d'avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est ;Condamner M. [V] [C] au paiement d'une somme de 2 150,80 euros au titre des loyers impayés ;Condamner M. [V] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu'à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;Condamner M. [V] [C] à la somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [V] [C] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation ainsi que la dénonciation de la CCAPEX.
Par ailleurs, par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026, remis à l'étude, l'OPH [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer à M. [V] [C] une sommation d'avoir à cesser des troubles de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

L'OPH [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT, représenté par Mme [L] [P], dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 2 081,86 euros, le dernier versement remontant au mois de février 2026. Il demande des délais de paiement en faveur du locataire, à hauteur de 170,00 euros par mois.

M. [V] [C], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que M. [V] [C] est célibataire et n'a pas d'enfants à charge. Il perçoit un salaire de 1 490,00 euros et l'ensemble de ses charges, comprenant le remboursement d'un crédit à la consommation, s'élève à 1033,00 euros. Il a indiqué avoir connu des difficultés financières suite à un imprévu sur son véhicule et être en capacité de rembourser sa dette à hauteur de 100,00 euros par mois. Il déclare également ne pas pouvoir se rendre à l'audience pour des raisons professionnelles.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 24 mars 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 972,71 euros, en précisant que le locataire bénéficie d'un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 20 mai 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, l'OPH [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 2 mars 2026 évalue la dette locative à la somme de 2 081,86 euros.

M. [V] [C], non comparant, ne conteste pas par définition le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 286,68 euros de frais d'huissier et de 15,24 euros de pénalités d'enquête sociale, lesquels n'entre pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 1 779,94 euros au 2 mars 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [V] [C] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l'audience, le décompte produit indiquant que la dernière échéance n'a pas été payée. Cependant, l'OPH [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT sollicite que des délais de paiement lui soient accordés et propose pour cela de régler la dette en versements de 170,00 euros par mois en plus du montant du loyer et des charges.

La règle précitée, selon laquelle le débiteur ne peut bénéficier de délais de paiement à effet suspensif sur la clause résolutoire sans avoir repris le paiement intégral du loyer courant, est d'ordre public mais vise à protéger les intérêts du bailleur. Celui-ci peut donc renoncer à cette protection en sollicitant lui-même des délais pour les débiteurs, comme en l'espèce.

En considération des capacités financières telles qu'exposées par le locataire dans le diagnostic social et financier, il apparaît que M. [V] [C] est en mesure de rembourser sa dette dans le délai légal de 36 mois. Cependant, au regard du montant modéré de la dette, il n'est pas nécessaire de prévoir des mensualités à hauteur de ce que demande le bailleur, au risque de mettre en péril le plan d'échelonnement. Il y a donc lieu d'accorder à M. [V] [C] par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 18 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [V] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l'expulsion du locataire
Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS