TJ 37261, 22 mai 2026, RG 25/03123

MINUTE N° : 26/00228

JUGEMENT
DU 22 Mai 2026

N° RC 25/03123

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[M] [Y] [F]

Débats à l'audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :
à
TOURS METROPOLE HABITAT OPH

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 22 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [P] [N] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Madame [M] [Y] [F]
née le 03 Juin 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, la société [Localité 1] HABITAT, devenue la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, a donné à bail à Mme [M] [Y] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 429,27 euros payable à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 26 avril 2023.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 429,00 euros.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 26 avril 2023.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 14 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à tierce personne présente au domicile à la requête de la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT à Mme [M] [Y] [F]. Il portait sur la somme en principal de 2 262,62 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 9 juillet 2025, la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Mme [M] [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
Constater acquise la clause résolutoire du bail ;Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;Ordonnancer l'expulsion de Mme [M] [Y] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;Dire qu'à défaut par Mme [M] [Y] [F] d'avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est ;Condamner Mme [M] [Y] [F] au paiement d'une somme de 3 758,30 euros au titre des loyers impayés ;Condamner Mme [M] [Y] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu'à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;Condamner Mme [M] [Y] [F] à la somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [M] [Y] [F] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation ainsi que la dénonciation de la CCAPEX.
Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 8 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

La société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Mme [N] [P], dûment munie de pouvoir, actualise sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 5 546,74 euros. Elle fait état d'un accord avec elle pour échelonner la dette à raison de 30,00 euros par mois.

Mme [M] [Y] [F], bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n'a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 24 mars 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT justifie du départ de Mme [M] [Y] [F] le 8 octobre 2025, par la production d'un état des lieux de sortie contradictoire. Les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation à une indemnité d'occupation sont donc désormais sans objet et doivent donc être rejetées.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 3 mars 2026 évalue la dette totale à la somme de 5 546,74 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Mme [M] [Y] [F], non comparante, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 274,00 euros de frais d'huissier et de 336,62 euros de réparations locatives, lesquelles n'entrent pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers et charges concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 4936,12 euros au 3 mars 2026.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les réparations locatives
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
 
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
 
En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.

Il convient en l’espèce, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.

Sur le nettoyage du logement
La société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT sollicite que soit mis à la charge de Mme [M] [Y] [F] le coût de nettoyage du logement (184,99 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le logement est en bon état de propreté dans son ensemble.

L'état des lieux de sortie mentionne que la plupart des éléments sont en état d'usage et certaines surfaces présentent des tâches diffuses.

Il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que le logement a été rendu dans un état de saleté tel qu'une indemnité de nettoyage serait due par la locataire. Le simple état d'usage est distinct de l'état de saleté.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande.

Sur la chambre 3
La société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT sollicite que soit mis à la charge de Mme [M] [Y] [F] une partie du coût de réfection du linoléum du sol (114,82 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le sol est en état d'usage.

L'état des lieux de sortie mentionne que le sol est en état d'usage, présentant des traces et tâches.

La comparaison des deux états des lieux ne fait pas ressortir que le revêtement du sol de la chambre s'est dégradé au delà de l'usure normale, du fait du comportement de la locataire. La simple mention de tâches ou traces peut en effet résulter d'une usure normale.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande.

Sur la salle de bain
La société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT sollicite que soit mis à la charge de Mme [M] [Y] [F] le coût de détartrage de la baignoire (14,53 euros) et de refixation d'une poignée de porte (14,63 euros), ainsi qu'une partie du coût de remplacement d'une applique (7,65 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que la baignoire est en état d'usage, tout comme la porte. L'installation électrique est en bon état.

L'état des lieux de sortie mentionne que tous les éléments de la salle de bain sont en état d'usage.

Il s'en déduit que le bailleur ne démontre pas les dégradations sur la porte, l'applique et la baignoire. La demande sur le détartrage de cette dernière est de surcroît redondante avec la demande de nettoyage, qui porte sur l'ensemble du logement.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande.

 
Ainsi, la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT n'est pas fondée à demander une indemnité à titre de réparations locatives.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [Y] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS