CA Reims, 9 juin 2026, RG 25/01672

R.G. : N° RG 25/01672 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FWVQ

ARRÊT N°

du : 09 juin 2026

APDiB

Formule exécutoire le :

à :

Me Elizabeth BRONQUARD

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 JUIN 2026

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 06 novembre 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de de REIMS selon la procédure accéléré au fond (RG 25/00211)

S.D.C. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demeurant à [Localité 1], [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société Plurial Novilia, SA d'HLM, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Elizabeth BRONQUARD, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉ :

Monsieur [W] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

N'ayant pas constitué avocat

signification de la déclaration d'appel le 2 décembre 2025 à étude

Signification des conclusions d'appelenant le 22 décmbre 2025 à étude

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIERS D'AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Par défaut, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGEET DE LA PROCEDURE

M. [W] [Q] est propriétaire d'un appartement comprenant les lots n° 9, 68 et 111 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] (Marne) dont le syndic est la société Plurial Novilia, selon contrat de syndic du 17 avril 2024.

Après une mise en demeure du 4 mars 2025 de payer la somme de 6 670,21 euros, demeurée vaine, par exploit du 21 mai 2025 le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Q] en paiement, notamment, de la somme de 6 670,21 euros correspondant aux arriérés de charges courantes aux appels de provisions sur charges échues impayées pour le 1er trimestre 2025, les provisions non encore échues au titre des appels de fonds pour le 2ème et 3ème trimestre 2025.

Par jugement du 6 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Reims, statuant selon la procédure accélérée au fond, a':

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Plurial Novilia, de ses demandes,

- condamné celui-ci aux dépens.

Par déclaration du 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 19 décembre 2025, il demande à la cour de':

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

- condamner M. [Q] à lui régler la somme de 9 204,10 euros, représentant l'arriéré de charges de copropriété arrêté à la date du 2 décembre 2025 dont un arriéré sur charges d'un montant de 6755,48 euros correspondant aux charges votées, acceptées et non contestées par assemblée générale outre les intérêts à compter de la lettre de mise en demeure du 4 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967,

- le condamner à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi outre celle de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

Il soutient que les charges de copropriété qu'il réclame sont certaines et exigibles et que les pièces versées démontrent l'absence régulière de règlement de celles-ci par l'intimé. Il se dit bien fondé à obtenir l'actualisation de sa créance pour inclure les charges échues postérieurement à sa demande initiale ainsi que les provisions non encore échues.

Il affirme que le comportement de M. [Q], dont l'attentisme est préjudiciable à l'ensemble des copropriétaires compte tenu de l'importance de la somme dont il est débiteur, justifie l'octroi de dommages et intérêts.

M. [Q], à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées les 2 décembre et 22 décembre 2025 à étude, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 avril 2026 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 4 mai 2026.

Par message transmis par la voie électronique le 5 mai 2026, la cour a sollicité les observations du conseil de l'appelant sur la question de la recevabilité de sa demande au regard des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par message du 9 mai 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] indique qu'il a respecté les conditions posées par l'article 19-2 précité': mise en demeure préalable, indication précise de la nature et du montant des provisions, visa de l'article 19-2, information sur le délai de 30 jours et sur la sanction d'exigibilité encourue. Il en déduit que son action est recevable au moins pour la somme de 6 670,21 euros (correspondant au solde au 1er juillet 2025) laissant à la cour le soin d'apprécier le bien fondé de sa demande concernant l'actualisation de sa créance pour un montant de 2 448,62 euros au vu de l'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que «'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...)'».

L'article 10-1 de la même loi précise pour sa part que «'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothéqué à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ('). Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée parle juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'».

Aux termes des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (...). Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté (...). La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 19-2 de la même loi «'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1'».

Il ressort des articles précités, que la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ayant pour effet d'entraîner l'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel outre les provisions restant dues au titre des exercices précédents, est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l'exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l'assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours.

Il résulte de l'article 19-2 susvisé que le syndicat de copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée par ces dispositions, qui constitue un préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

La sommation de payer, ou la mise en demeure, doit par ailleurs viser l'article 19-2 de la loi de 1965, et comporter une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel doit être informé du délai qu'impose cet article et de la sanction encourue d'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel. A défaut, la demande présentée dans le cadre de la procédure accélérée est irrecevable.

En l'espèce, la mise en demeure du 4 mars 2025 (pièce 7), précise que M. [Q] est redevable de la somme de 5 485,69 euros correspondant aux :

- charges courantes représentant un arriéré d'un montant de 4 893,43 euros,

- appels de provisions sur charges échues impayées pour la période du 1er trimestre 2025, d'un montant de 592,26 euros.

Elle vise ensuite l'article 19-2 précité, en rappelant à M. [Q] le délai dont il dispose pour s'acquitter de la somme réclamée et la sanction encourue à défaut.

Elle précise en outre que sont dues également, au regard de ces dispositions, les provisions non encore échues d'un montant de 1 184,52 euros au titre des appels de fonds pour les 2ème et 3ème trimestre 2025.

Il lui est demandé au final, dans un délai de 30 jours, de «'régulariser sa situation, à savoir la somme totale de 6 670,21 euros'».

Or, alors que le syndicat des copropriétaires agit dans le cadre de la procédure accélérée au fond, la mise en demeure adressée au débiteur porte sur l'ensemble de l'arriéré de charges, et non seulement sur une provision réclamée au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours.

Aucun décompte des sommes mentionnées n'est en outre annexé à la mise en demeure permettant de déterminer précisément à quel exercice se rattachent les charges antérieures à 2025.

Il s'en déduit que les dispositions de l'article 19-2 ne sont pas respectées, la mise en demeure qui vise l'ensemble de l'arriéré ne permettant pas au copropriétaire débiteur de comprendre que c'est en cas de non-règlement d'une seule provision, qu'il pourra être poursuivi pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en sa demande de paiement des charges de copropriété selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence, débouté de sa demande subséquente de dommages et intérêts.

Le jugement querellé est infirmé en ce sens.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], qui succombe en son recours, doit être condamné aux dépens d'appel, la décision étant confirmée s'agissant des dépens de première instance.

Débouté de ses demandes, il ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS':