CA Paris, 9 juin 2026, RG 24/10311

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 09 JUIN 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/10311 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJRSA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2024-Tribunal de proximité de SAINT DENIS- RG n° 11-22-0013

APPELANTE

S.C.I. HAYEK [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 382 394 112

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant Me Jacques SALOMON de la SELARL LIBERLEX, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0156

INTIMÉS

Monsieur [S] [I]

né le 09 mars 1984 à [Localité 3] (EGYPTE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0874

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-018102 du 23/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

Madame [Z] [D] épouse [I]

née le 11 décembre 1985 à [Localité 5] (EGYPTE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0874

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 07 avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Roselyne GAUTIER, présidente, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Hayek [Localité 1] est propriétaire d'un petit immeuble se trouvant [Adresse 3].

Elle a, par contrat en date du 29 janvier 2018 donné à bail à M.[S] [I] ,un appartement de 2 pièces comprenant, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle d'eau et un balcon, à effet du 1 er février 2018 pour une durée de 3 ans.

En juillet 2022 des fuites d'eau ont endommagé l'immeuble et, à la suite d'une procédure d'urgence diligentée par la mairie de [Localité 4], un arrêté de mise en sécurité a été pris le 22 juillet 2022 .

Suivant exploit du 21 novembre 2022 la société civile immobilière Hayek a assigné M.[S] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Denis, lequel par jugement du 23 mars 2024 :

CONSTATE la résiliation du contrat de location à la date du 14 avril 2023,

REJETTE comme étant sans objet la demande de prononcé de résiliation judiciaire du contrat de location,

CONDAMNE la SCI HAYEK [Localité 1] à verser à Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [D] épouse [I] la somme de 4.320 euros au titre de la restitution des provisions pour charges, avec

intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la SCI HAYEK [Localité 1] à verser à Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [D] épouse [I] la somme de 770 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SCI HAYEK [Localité 1] à verser à Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [D] épouse [I] la somme de 77 euros par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à parfaite restitution des sommes dues,

CONDAMNE la SCI HAYEK [Localité 1] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire.

La société civile immobilière Hayek [Localité 1] a par déclaration du 4 juin 2024 interjeté appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 mars 2026 , elle demande à la cour de:

REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Condamné la SCI HAYEK à verser à Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [D] épouse [I] la sommé de 4.320 euros au titre de la restitution des provisions pour charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.

Condamné la SCI HAYEK à verser à Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [D] épouse [I] la somme de 770 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Condamné la SCI HAYEK à verser à Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [D] épouse [I] la somme de 77 euros par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à parfaite restitution des sommes dues.

Débouté la SCI HAYEK de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts pour défaut d'assurance et de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamné la SCI HAYEK aux dépens.

DÉBOUTER Monsieur et Madame[I]de leur appel incident et de toutes leurs demandes fins et conclusions

CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 23 000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi qu'au paiement de la somme de 1515,90 € au titre des charges, arrêtés au 31 décembre 2022.

LES CONDAMNER au paiement d'une somme de 8000 € au titre de l'article 700 du CPC.

LES CONDAMNER en tous les dépens tant de première instance que d'appel .

Dans leurs conclusions notifiées électroniquement le 12 mars 2026 M.[S] [I] et Mme [Z] [D] demandent à la Cour de:

DECLARER irrecevable la SCI HAYEK [Localité 1] en ses demandes à l'égard de Mme [I] en ce qu'elles ont été formées pour la première fois en cause d'appel,

RECTIFIER l'erreur matérielle entachant le Jugement entrepris en ce qu'il vise en qualité de défendeurs M. [S] et Mme [S],

DIRE ET JUGER que l'arrêt à intervenir sera rendu en faveur de Mme [Z] [I] et M. [S] [I],

DECLARER irrecevable la SCI HAYEK [Localité 1] en sa demande de paiement des charges locatives puisque formée pour la première fois en cause d'appel,

En toute hypothèse, l'en dire mal-fondée,

CONFIRMER le Jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [I],

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices issus de leur situation de mal-logement,

Statuant a nouveau et y ajoutant,

Condamner la SCI HAYEK [Localité 1] au paiement de la somme de 16.200 € au titre du préjudice de jouissance et économique,

Lesdites sommes portant intérêts au taux légal à compter de l'Arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts à l'issue d'un délai d'un an sur l'ensemble des sommes non acquittées par l'appelante qui succombe,

CONDAMNER la SCI HAYEK [Localité 1] à verser à Me LUBAKI d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 al. 2 du CPC, sous réserve de la renonciation expresse de Me LUBAKI au recouvrement de la rétribution qui lui serait due au titre de l'aide juridictionnelle,

CONDAMNER la SCI HAYEK [Localité 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à ceux afférents à l'exécution de l'Arrêt à intervenir.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026. .

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des faits et moyens soutenus par les parties à l'appui de leurs prétentions

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes à l'encontre de Mme [I]

Aux termes de ses dernières écritures la cour constate que la société civile immobilière Hayek ne forme plus aucune demande au fond à l'encontre de Mme [D] épouse [I] . Dès lors la demande à le voir déclarer irrecevables comme nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile est devenue sans objet .

Par contre les demandes de condamnation de Mme [D] épouse [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens liées à l'évolution de la procédure devant la cour , l'intimée ayant formé appel incident sont parfaitement recevables.

Sur la rectification d'erreur matérielle

L'article 462 du code de procédure civile dispose que : "Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune; il peut aussi se saisir d'office.

Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.

La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.

Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation."

En l'espèce, la cour d'appel constate que le jugement entrepris comporte en première page une erreur quant au nom des défendeurs , ayant inversé leur nom et leur prénom.

Il convient donc de faire droit à la demande de rectification du jugement jugement entrepris dans ce sens et de dire qu'il convient de lire en première page M. [S] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] et non pas M.[S] et Mme [S] .

Sur les charges

L'appelante qui se prévaut de la possibilité de régularisation des charges à tout moment sur une période de 3 ans et , de la production de tous justificatifs utiles devant la cour sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée à rembourser le montant des provisions versées par le locataire.

Les intimés soulèvent l'irecevabilité de la demande au titre des charges comme étant nouvelle au sens de l'article 564 du code procédure civile.

Au fond estimant les pièces produites insuffisantes, ils sollicitent la confirmation du jugement.

Sur ce ,

Selon l'article 564 du code de procédure civile, « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»

En l'espèce au regard de la condamnation de la société appelante ,par le premier juge, à rembourser les provisions sur charges , la demande en paiement des dites charges devant la cour et qui vise à écarter cette prétention est recevable.

En application des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant ,à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu'à l'audience devant le juge.

A défaut de régularisation intervenue , les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement.

Le bailleur pour la première fois devant la cour produit un tableau des charges qu'il a lui même établi,pour les années 2020 à 2022, des factures et , fait par ailleurs état d'un mode de calcul des charges entre les locataires en fonction de la surface des appartements occupés en se référant à la notion 'd'unité'.

Outre le fait que les documents produits ne sont pas suffisants pour que la cour vérifie le montant des charges imputés aux locataires , ce décompte ne concerne que 3 années alors que les locataires se prévalent d'une absence de régularisation depuis la signature du bail. 

Par ailleurs , alors que le montant total des sommes provisionnelles versées par les locataires n'est pas contesté ,que le contrat jamais modifié , mentionne une somme de 80 euros par mois , la société appelante en réduit le montant à la somme de 50 euros mensuelle au vu de quittances d'avril à mai 2022 contestées par les locataires et modifiant la répartition des sommes entre le loyer et les charges .

Au regard de ces constatations il convient donc de confirmer le jugement qui constatant l'absence de régularisation des charges a fait droit à la demande de remboursement des provisions sur charges à hauteur de 4320 euros .

Sur la demande de la société civile immobilière Hayek en dommages et intérêts

La Société bailleresse fait état de l'absence de souscription d'une assurance par les locataires et allègue qu'elle en a subi un préjudice puisque les frais de réparation de leur appartement n'ont été pris en charge par aucune assurance .

Les locataires considèrent qu'au regard des désordres structurels de l'immeuble, le bailleur ne rapporte pas la preuve qu'il a perdu la chance d'être assuré et ne justifie d'ailleurs d'aucune diligence auprès d'assureurs .

Sur ce,

L'arrété de mise en sécurité du 2 juillet 2002,mentionne que le dégât des eaux est issu

-des « canalisations de distribution d'eau de la douche du lot au 2 ème étage,

- Que les pièces de bois constructives sont impactées par une invasion de « fourmis charpentières » qui fragilisent donc le bâti,

- Qu'il existe une fuite active au RDC qui affecte le réseau de distribution d'eau au niveau des vannes,

- Qu'il y a des tassements du mur porteur'

Il en résulte qu'en l'absence d'autres éléments techniques contradictoires que les allégations du bailleur tendant à imputer aux locataires la responsabilité du sinistre affectant l'immeuble et ayant notamment dégradé leur appartement ou celui de la voisine ne sont pas fondées.

Le courrier de cette dernière qui renonce à tout recours contre le bailleur et n'est corroboré par aucun élément objectif ou technique ,est rédigé dans des termes trop vagues pour établir l'origine du sinistre dans son appartement et est contredit par les termes de l'arrêté de sécurité.

Il en est de même des attestations (pièce 34 et 37) dont une , fait état de messages publiés en arabe, ne sont pas suffisamment objectives et pertinentes pour prouver les accusations graves selon lesquelles , les époux [I] auraient volontairement laisser perdurer une fuite d'eau pour obtenir un logement social

Enfin il n'est produit aux débats aucune pièce permettant de vérifier que le bailleur aurait mis en cause des assureurs qui auraient t refusé la prise en charge des frais liés aux désordres dont il est demandé l'indemnisation ou que cette indemnisation relevait de l'assureur du locataire .

Dès lors si l'absence d'assurance du locataire constitue effectivement une inexécution contractuelle , le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité avec un préjudice qu'il aurait subi de ce fait .

Il convient donc de confirmer le premier juge qui a rejeté la demande de dommages et intérêts .

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des lieux loués.

En l'espèce, c'est à juste titre qu'après avoir constaté que la restitution des lieux loués avait eu lieu le 22 juillet 2022, lors de la prise en charge des locataires par les services municipaux ,qu'aucun état des lieux de sortie n'avait pu être dressé en raison du sinistre survenu et ,que le bailleur ne justifiait pas de la responsabilité des locataires dans la survenance du sinistre, que le premier juge a condamné la la société civile immobilière Hayek à restituer au titre du dépôt de garantie la somme de 770 euros aux défendeurs, majorée de 77 euros

par mois de retard à compter d'octobre 2022.

La cour qui rejette l'ensemble des demandes en paiement formées par la société bailleresse confirme donc le jugement de ce chef .

Sur les demandes au titre du trouble de jouissance

Les locataires sollicitent une indemnisation en réparation de leur préjudice de jouissance économique considérant que le bailleur au regard du type de désordres ne pouvait pas ignorer l'état de vétusté de l'immeuble , qu'il y a manifestement un défaut d'entretien structurel et, que du fait du caractère indécent de leur logement , leur loyer ne pouvait être supérieur à 400 euros mensuels .

La société bailleresse conteste tout manquement à son obligation d'entretien de l'immeuble et le caractère indécent du bien loué en se fondant sur l'état des lieux d'entrée et les mentions de l'état de péril.

Sur ce

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation .

Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (...)

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. »

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail .

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l'a informé des désordres subis une mise en demeure n'étant cependant pas exigée .

Si le locataire s'oppose sans motifs légitimes à la réalisation des travaux , il ne peut plus se prévaloir de son préjudice de jouissance .

En l'absence de production de pièces nouvelles devant la cour il convient de confirmer le premier juge qui a rejeté la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance en relevant notamment que :

-aucune preuve d'insalubrité antérieure à la publication de l'arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2022 n'est produite par les défendeurs au soutien de leurs allégations.

- l'état des lieux d'entrée, dressé contradictoirement, souligne au contraire un appartement en bon état au 29 janvier 2018.

- les locataires ont cessé de payer le loyer, ainsi qu'ils y étaient autorisés, à compter de la publication de l'arrêté de mise en sécurité et, ont été relogés, de sorte que leur préjudice n'a pour ainsi dire pas eu le temps de naître, aucune somme n'ayant été versée au bailleur au titre de l'appartement postérieurement à la première preuve d'insalubrité produite.

La cour ajoute que les mentions portées sur l'arrêté d'insalubrité ne permettent nullement de caractériser un manquement contractuel du bailleur à son obligation d'entretien ou que le logement était déjà indécent avant la brusque survenance du sinistre provoqué par l'effondrement d'un plafond lié à de multiples fuites d'eau dont il n'est pas démontré qu'elle étaient décelables .

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier juge qui a fait une juste application des textes relatifs aux dépens.

Au vu du sens du présent arrêt , les dépens de la procédure d'appel resteront à la chareg de l'appelante qui devra en sus verser à Me Lubaki la somme de 3000 euros ,en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique.

PAR CES MOTIFS