CA Paris, 9 juin 2026, RG 24/09728

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 09 JUIN 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09728 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJP5P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2023 - Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 23/00964

APPELANT

Monsieur [U] [R]

né le 03 Mars 1960 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté à l'audience par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-005246 du 26/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

Monsieur [E] [K]

né le 17 Juillet 1981 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ET

Madame [G] [C] [K]

née le 11 Février 1983 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ET

Monsieur [M] [W] [B] [K]

né le 19 Juin 1987 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous représentés et assistés à l'audience par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Jean-Yves PINOY, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

M. Jean-Yves PINOY, conseiller,

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé au 09 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat en date du 30 Janvier 2005, M [H] [K], aux droits duquel viennent M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K], ses héritiers, a donné à bail à M. [U] [R] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 702 euros, outre les charges et un dépôt de garantie d'un montant de 404 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] ont délivré un congé pour vente.

Ils ont ensuite fait assigner M. [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bobigny par acte en date du 29 juin 2023 .

Par jugement du 05 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a:

- constaté que M [U] [R] est, depuis le 1er octobre 2022, déchu de tout titre d'occupation concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2] pour lequel un bail lui avait été consenti le 30 janvier 2008 par M [H] [K], aux droits duquel viennent M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] ,

- ordonné en conséquence à M. [U] [R] de libérer Ses lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

- dit qu'à défaut pour M. [U] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- condamné M. [U] [R] à verser à M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] ensemble une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

- déboute M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] de leur demande d'astreinte ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

- condamné M. [U] [R] à verser à M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] ensemble une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné M. [U] [R] aux dépens.

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 24 mai 2024, M. [U] [R] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 aout 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [R] demande à la cour de :

- juger que le congé délivré le 26 octobre 2021 par M [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] , en leur qualité d'héritiers qui porte sur un bail du 30 janvier 2005, bail qui a irrévocablement expiré le 30 septembre 2013, ne peut manifestement produire aucun effet juridique.

En conséquence,

- débouter M [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] de l'intégralité de leurs demandes tant de voir ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [R] que celles pécuniaires.

À titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour rejetait les prétentions de Monsieur [Y] [R],

- lui octroyer les plus larges délais pour libérer les lieux, et ce conformément aux dispositions des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- condamner in solidum, M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] au paiement de la somme de deux mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [Y] [R],

- constater que Monsieur [Y] [R] est bénéficiaire de l'Aide Juridictionnelle totale selon décision du 26 avril 2024 n° C-75056-2024-005246,

- dire qu'il serait inéquitable que le Trésor Public finance la défense de Monsieur [Y] [R] alors que M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] sont parfaitement capables de verser des dommages et intérêts.

En conséquence et vu les articles 37 et 75 de la Loi n° 91-647 du 10 Juillet 1991,

- condamner, in solidum, M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] au paiement de la somme de trois mille euros qualifiés d'honoraires auprès de Maître Yves Paquis, Conseil de Monsieur [U] [R],

- donner acte à Maître Yves Paquis de ce qu'il s'engage à renoncer au bénéfice de l'Aide Juridictionnelle, si, dans le délai de deux mois du prononcé de ladite décision, il parvient à récupérer auprès de M [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] la somme allouée,

En toute hypothèse,

- condamner in solidum, M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] en tous les dépens tant de première instance que d'appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 novembre 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [E] [K], Mme [G] [K] et M. [M] [K] demandent à la cour de :

- les recevoir en leurs constitution, demandes, fins et conclusions et les y dire bien fondés,

- débouter Monsieur [U] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- condamner Monsieur [U] [R] à payer à aux intimés la somme 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Katia Da Costa.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre et la déchéance du titre d'occupation,

Aux termes de l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement, à condition que le congé soit motivé, délivré dans les formes légales et respecte un délai de préavis de six mois avant l'échéance du bail.

Le texte prévoit en outre que le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

En l'espèce, il est constant qu'un congé pour vendre a été délivré à M. [U] [R] par acte du 26 octobre 2021 pour prendre effet au 30 septembre 2022.

Ce congé mentionne le prix de vente du bien fixé à la somme de 159 000 euros net vendeur ainsi que les conditions essentielles de la vente, conformément aux exigences de l'article 15 précité.

Il n'est pas contesté que M. [U] [R] n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai légal.

L'appelant soutient toutefois que ce congé serait privé d'effet au motif qu'un nouveau contrat de bail aurait été conclu le 30 septembre 2013 avec les consorts [K], lequel se serait substitué au bail initial du 30 janvier 2005.

Au soutien de cette prétention, il produit une copie dématérialisée d'un document présenté comme un contrat de bail signé le 30 septembre 2013 et prenant effet le 1er octobre 2013 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Cependant, les intimés contestent formellement l'authenticité de ce document ainsi que la signature qui y figure au nom de M. [E] [K].

La cour relève, d'une part, que le document produit n'est versé qu'en copie dématérialisée et qu'aucun original n'est communiqué aux débats, alors même que son authenticité est expressément contestée.

Or, conformément à l'article 1373 du code civil, lorsqu'une signature est déniée ou méconnue, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté, notamment au regard des éléments de comparaison produits.

En l'espèce, la comparaison visuelle des signatures figurant sur plusieurs documents non contestés émanant de M. [E] [K] avec celle apposée sur le bail litigieux révèle des différences manifestes affectant tant le tracé que la morphologie générale de la signature, de nature à faire sérieusement douter de son authenticité.

En outre, le document invoqué apparaît largement inspiré du bail initial du 30 janvier 2005 dont il reprend, de manière incomplète et approximative, plusieurs stipulations.

La cour observe également que ce prétendu bail du 30 septembre 2013 est dépourvu de plusieurs mentions substantielles exigées par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, notamment l'identification complète des bailleurs, la définition précise des droits et obligations réciproques des parties ainsi que diverses clauses essentielles relatives à la délivrance du congé et aux conditions de résiliation.

Par ailleurs, ce document ne comporte aucune stipulation indiquant qu'il se substituerait au bail antérieur ou emporterait novation des relations contractuelles existantes.

Dès lors, faute pour l'appelant de rapporter la preuve de l'existence et de l'authenticité du bail du 30 septembre 2013, ce document ne peut recevoir aucun effet juridique.

Il s'ensuit que le bail initial du 30 janvier 2005, conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, s'est régulièrement poursuivi au fil des reconductions successives prévues contractuellement et légalement, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 26 octobre 2021 a donc valablement mis fin au bail à effet du 30 septembre 2022.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté que M. [U] [R] était déchu de tout titre d'occupation depuis le 1er octobre 2022 et a ordonné son expulsion.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation,

Conformément aux articles 1240 du code civil et 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'occupant sans droit ni titre est tenu d'indemniser le propriétaire du préjudice résultant de l'occupation indue du bien.

Le maintien dans les lieux de M. [U] [R] après l'expiration du bail a causé aux bailleurs un préjudice correspondant à la perte de jouissance de leur bien et à l'impossibilité d'en disposer librement.

Le premier juge a exactement fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l'expulsion a été ordonnée lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L'article L. 412-4 du même code précise que, pour fixer ces délais, il est tenu compte notamment :

- de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations ;

- des situations respectives du propriétaire et de l'occupant ;

- des diligences accomplies en vue du relogement.

En l'espèce, M. [U] [R] a eu connaissance du congé pour vendre depuis le 26 octobre 2021, soit plus de trois années avant que la cour ne statue.

Il ne justifie toutefois d'aucune démarche effective de relogement, ni dans le parc social, ni dans le parc privé, ni auprès de proches ou membres de sa famille.

Il ressort en outre des pièces de la procédure qu'il ne s'était ni présenté ni fait représenter devant le premier juge afin de solliciter des délais.

Par ailleurs, compte tenu des délais procéduraux ainsi que de la trêve hivernale, l'appelant a bénéficié de facto d'un délai supplémentaire significatif pour organiser son départ.

À l'inverse, les intimés justifient d'un intérêt légitime à recouvrer la libre disposition du bien afin de procéder à sa vente et de mettre un terme aux difficultés de gestion générées par cette situation locative.

Dans ces conditions, aucune considération particulière ne justifie l'octroi de délais supplémentaires.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

M. [U] [R], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu également de le condamner à payer aux intimés la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La distraction des dépens sera ordonnée au profit de Me Katia Da Costa, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les demandes formées par M. [U] [R] au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS