TJ 93008, 4 mai 2026, RG 26/00170

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/00170 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4QN4

Minute : 26/00183

EM

Monsieur [O] [L]

C/

Monsieur [Q] [K] [X]
Madame [V] [U] épouse [K] [X]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Monsieur [O] [L]

Copie délivrée à :
Monsieur [Q] [K] [X]
Madame [V] [U] épouse [K] [X]
M le Préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 2] - ROYAUME-UNI
comparant en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [K] [X], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [V] [U] épouse [K] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 21 août 2019, Monsieur [O] [L] a donné à bail à Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2] (93) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 865 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 235 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, Monsieur [O] [L] a fait signifier à Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] un commandement de payer la somme de 7 700 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, Monsieur [O] [L] a assigné Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement d'une provision d'un montant de 12 600 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outres les indemnités d'occupations postérieures.
Madame [V] [U] épouse [K] [X] ayant été citée à personne et n'ayant pas comparu à l'audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 31 mars 2026, Monsieur [O] [L], se référant à son assignation, sollicite :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire ;
- l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation solidaire des locataires à lui payer une provision d'un montant de 12 300 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé lors de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- la condamnation solidaire des locataires à lui payer, à titre provisionnel, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges ;
- la condamnation solidaire des locataires à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les locataires ne s'acquittent pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai prescrit.
Il s'oppose à l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice des locataires. Il précise qu'il est tenu de rembourser un crédit immobilier pour ce logement et qu'il a deux enfants à charge.
Monsieur [Q] [K] [X] sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 300 euros par mois.
A l'appui de sa demande, il expose qu'ils n'ont eu aucun revenu depuis octobre 2023 et qu'il a dû faire un prêt pour régler le loyer. Il indique qu'il a retrouvé un emploi et qu'il perçoit un revenu variable entre 1 700 et 1 800 euros, et que Madame [V] [U] épouse [K] [X] perçoit un revenu de 1 500 euros.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est parvenu au greffe et a été porté à la connaissance des parties à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 4 mai 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.
En l'espèce, Monsieur [O] [L] justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 janvier 2026. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 12 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience.
Par conséquent, la demande de Monsieur [O] [L] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 25 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 700 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à cette date.

Or, d'après l'historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 26 avril 2025.
Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, Monsieur [O] [L] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] sont redevables de la somme de 12 300 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse).
Les locataires n'apportent aucun élément de nature à remettre en question le principe ni le montant de la dette.
L'obligation pour les locataires de payer le loyer et le montant de cette obligation n'étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] à payer à Monsieur [O] [L], à titre provisionnel, la somme de 12 300 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées depuis lors.
Le bail contenant une clause de solidarité, cette condamnation sera solidaire.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
En outre, en application du paragraphe VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, lors de l'audience, M. [K] [X] a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cependant, il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, le montant des derniers règlements étant inférieurs au montant du loyer (800 euros en mars et 1 000 euros en janvier pour un loyer de 1 100 euros).
Dans ces conditions, la demande sera rejetée et l'expulsion des locataires sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, les locataires seront redevables d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi.
Par conséquent, à compter de l'échéance d'avril 2026 et jusqu'à libération des lieux, Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée précédemment.

Sur les frais du procès

Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [O] [L] ;
CONSTATONS à la date du 26 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [O] [L] d'une part, bailleur, et Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] d'autre part, locataires, portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;
REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;
DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X], en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] à payer à Monsieur [O] [L], à titre provisionnel, la somme de 12 300 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés à la date du 31 mars 2026, incluant l'indemnité du mois de mars 2026, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision ;
CONDAMNONS in solidum à compter de l'échéance du mois d'avril 2026 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] à payer à Monsieur [O] [L], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Q] [K] [X] et Madame [V] [U] épouse [K] [X] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
DÉBOUTONS Monsieur [O] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION