TJ 93008, 4 mai 2026, RG 25/13952

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/13952 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4L6Z

Minute : 625/26

S.A. ICF SABLIERE SA [Adresse 4]
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI,
avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [I] [O] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL [C]
Copie délivrée à :
MME [O] [M]
Le 06 Mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mai 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. ICF LA SABLIERE SA [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [I] [O] [M], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé le 22 août 2022, la société ICF La Sablière a donné à bail à Mme [I] [O] [M] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 427,25 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 203,98 €.

Par acte séparé signé le 2 septembre 2022, la société ICF La Sablière a donné à bail à Mme [I] [O] [M] un emplacement de stationnement n°39 situé [Adresse 8], pour un loyer hors charges de 40,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 3,63 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF La Sablière a fait signifier à Mme [I] [O] [M], par exploits de commissaire de justice du 17 juillet 2025, deux commandements de payer les loyers du logement pour une somme principale de 4 823,30 € et de l'emplacement de stationnement n°39 pour une somme principale de 288,48 €, tous deux visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la société ICF La Sablière a fait assigner Mme [I] [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 9 mars 2026 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société ICF La Sablière, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de rejeter les demandes formées par Mme [I] [O] [M] et de :
o prononcer l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion immédiate de Mme [I] [O] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
o autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner Mme [I] [O] [M] à payer :
? la somme de 6 049,30 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 27 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts suivant l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil ;
? une somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux signés les 22 août 2022 et 2 septembre 2022 font force de loi entre les parties, qu'ils contiennent une clause résolutoire, que Mme [I] [O] [M] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandements visant les clauses résolutoires signifiés par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré.

Mme [I] [O] [M], comparante, indique avoir contracté plusieurs dettes et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail signé le 22 août 2022 que Mme [I] [O] [M] doit payer un loyer d'un montant de 427,25 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 203,98 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que Mme [I] [O] [M] s'est engagée à payer un loyer d'un montant de 43,63 €, toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 776,14 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [I] [O] [M] restait devoir la somme de 6 049,30 € euros à la date du 27 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [I] [O] [M] au paiement d'une somme de 6 049,30 €, arrêtée au 27 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 692,22 € à compter du 17 juillet 2025 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail signé le 22 août 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 juillet 2025 pour la somme en principal de 4 823,30 €.

Le bail signé le 2 septembre 2022 contient également une clause résolutoire en son article 9 et le commandement de payer du 17 juillet 2025 pour la somme de 288,48 € a également visé cette clause.

Lesdites clauses résolutoires stipulent que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 18 septembre 2025.

Mme [I] [O] [M] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette. Toutefois, Mme [I] [O] [M] ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience, seule une somme de 100 euros ayant été versée sur un terme appelé pour un montant total de 776,14 euros. Elle n'est pas éligible aux délais de paiement.

L'expulsion de Mme [I] [O] [M] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [I] [O] [M] après la résiliation des contrats de bail intervenue le 18 septembre 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail signé le 22 août 2022 et au contrat de bail de l'emplacement de stationnement signé le 2 septembre 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation des baux.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [I] [O] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation des baux à compter du 1er mars 2026, terme de février 2026 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 18 septembre 2025, 00 heure, au 28 février 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la société ICF La Sablière n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers au titre du local à usage d'habitation en date du 17 juillet 2025 et de l'assignation en date du 16 octobre 2025, mais pas le coût du commandement de payer les loyers au titre de l'emplacement de stationnement délivré le 17 juillet 2025 dès lors qu'il n'était pas nécessaire de signifier deux actes concomitants pour une dette faisant l'objet d'un décompte unique.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS