TJ 93008, 29 mai 2026, RG 25/14156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Adresse 3]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14156 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4MNO

Minute : 713/26

S.A. ICF [Localité 2] SABLIERE SA [Adresse 4]
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI,
avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [F] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL [U]
Copie délivrée à :
M. [L]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ICF [Localité 2] SABLIERE S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 6]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2024, la SA d'HLM ICF [Adresse 7] [Localité 3] a donné à bail à M. [F] [L] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 173,23 euros, et 54,15 euros de provisions sur charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA d'HLM ICF [Adresse 7] [Localité 3] a fait signifier à M. [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1484,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 juillet 2025, la SA d'HLM ICF [Adresse 9] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par courrier reçu le 8 juillet 2025, elle a également saisi la Caisse d’Allocations Familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Adresse 10] a fait assigner M. [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :
?Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
?Ordonner l’expulsion immédiate de M. [F] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
?Autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
?Condamner M. [F] [L] au paiement des sommes suivantes :
oLa somme de 2003,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025,
oLa somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
oUne indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
oLa somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
oLes dépens, en compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 5] le 7 novembre 2025.

À l'audience du 30 mars 2026, la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2003,42 euros arrêtée au 23 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [F] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 juillet 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [L], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il indique avoir rencontré des difficultés à la suite du décès de sa mère et être suivi par un psychiatre. Il déclare percevoir 748 euros de pension civile et 285 euros d’allocation adulte handicapé. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en plus des loyers et affirme avoir repris le paiement du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort que, M. [F] [L] est agé de 50 ans et a constitué un dossier auprès du fonds de solidarité logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales à l’encontre de M. [F] [L]

A.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 9, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 juillet 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2024 à compter du 17 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [F] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [F] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges par plusieurs versements des 1er décembre 2025, 3 janvier 2026, 1er février 2026 et 1er mars 2026. En outre, la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à M. [F] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [F] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

C.Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière ou condition légale susvisée justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

D.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 mars 2026 que la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [F] [L] à payer à la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] la somme de 2003,42 euros, au titre des sommes dues au 23 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 sur la somme de 847,32 euros, du fait de l’imputation des paiements postérieurs à l’assignation sur les dettes la plus anciennes, et du présent jugement sur le surplus.

E.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [F] [L]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2025, M. [F] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [F] [L] à son paiement à compter du 24 mars 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 17 septembre 2025, date de la résiliation, au 23 mars 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

F.Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d'HLM ICF [Localité 2] [Localité 3] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il convient également de condamner M. [F] [L] à payer à la SA d’HLM ICF [Adresse 7] [Localité 3] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS