TJ 93008, 29 mai 2026, RG 26/00541

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/00541 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4OVG

Minute : 703/26

Société SEQENS SA [Adresse 4]
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Madame [W] [H]
Monsieur [U] [A] [N]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me [L]
Copie délivrée à :
MME [H]
M. [A] [N]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEQENS SA D’HLM, dont le siège social est [Adresse 5]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 6] [Localité 2][Adresse 7]
comparante en personne

Monsieur [U] [A] [N], demeurant [Adresse 8]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2022, la SA Seqens a donné à bail à Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 9] [Localité 3] [Adresse 10] [Localité 4]), pour des loyers mensuels de 601,46 euros pour le logement et de 40,43 euros pour l’emplacement de stationnement et 183,23 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SA Seqens a fait signifier à Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4186,99 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 18 septembre 2025, M. [U] [A] [N] a donné congé au bailleur, précisant qu’il avait quitté les lieux le 20 mars 2025. Ce congé a été validé par la SA Seqens le 22 septembre 2025 et le bailleur a informé M. [U] [A] [N] qu’il demeurait solidairement responsable des loyers et accessoires jusqu’au 22 septembre 2027.

Par lettre du 6 octobre 2025, la SA Seqens a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026, la SA Seqens a fait assigner Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de :
?A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
?A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
?Ordonner l’expulsion de Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
?Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,
?En cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience, et que, à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet,
?Condamner solidairement Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] au paiement des sommes suivantes :
oLa somme de 7640,62 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus, et ceux qui seront dus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4186,99 euros à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025, et de l’assignation pour le surplus,
oUne indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives et des éventuels suppléments de loyer de solidarité, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
oLa somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
oLes dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 6] le 9 janvier 2026.

À l'audience du 30 mars 2026, la SA Seqens, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8244,43 euros arrêtée au 26 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle indique s’en remettre au tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

La SA Seqens soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 juillet. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [H] ne conteste pas le principe de la dette. Elle indique qu’elle a été licenciée de son précédent emploi et que c’est son ex-mari qui devait payer les charges courantes du foyer. Elle précise qu’elle ne perçoit pas d’aide personnalisée au logement car M. [U] [A] [N] est toujours sur le bail et dispose d’un salaire confortable (entre 1800 et 2300 euros). Elle ajoute avoir deux enfants à charge et percevoir le revenu de solidarité active et l’allocation chômage pour un montant mensuel de 1 100 euros. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

M. [U] [A] [N], régulièrement assigné à l'étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l'espèce, M. [U] [A] [N] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

I.Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N]

A.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience du 30 mars 2026.

Par ailleurs, la SA Seqens justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 17) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2022 à compter du 5 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [W] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et de celle de M. [U] [A] [N], si bien qu’ils apparaissent en mesure de régler la dette locative, le locataire y étant toujours tenu malgré son congé au titre de la solidarité conventionnelle. Il ressort des éléments communiqués que Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] ont repris le paiement du loyer et des charges du fait des paiements cumulés du 10 février et du 10 mars 2026.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [W] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

C.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 24 V, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 4 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 26 mars 2026 que la SA Seqens rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 342,55 euros imputée pour des frais de contentieux les 31 juillet 2025 et 28 février 2026.

Conformément à la clause du contrat de bail (article 3), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En effet, M. [U] [A] [N] a donné congé au bailleur par courrier reçu le 22 septembre 2025. Cependant, conformément à l’article 3 des conditions générales du bail, il demeure tenu du paiement des loyers et accessoires pendant une durée de 24 mois à compter de la date d’effet du congé, soit jusqu’au 22 septembre 2027. Or, une dette locative s’étant formée durant cette période de deux ans, M. [U] [A] [N] sera condamné à son paiement, solidairement avec Mme [W] [H].

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] à payer à la SA Seqens la somme de 8244,43 euros, au titre des sommes dues au 26 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 sur la somme de 643,39 euros, du fait de l’imputation des paiements postérieurs sur la dette la plus ancienne, et de l’assignation du 2 janvier 2026 sur le surplus.

D.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 septembre 2025, Mme [W] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] à son paiement à compter de 27 mars 2026 jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par les défendeurs.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 5 septembre 2025, date de la résiliation, au 26 mars 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [H] et M. [U] [A] [N] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS