TJ 33063, 9 juin 2026, RG 25/03830

Du 09 juin 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/03830 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3GT2

[R] [M], [P] [X] épouse [M]

C/

[J] [C], [F] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juin 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIÈRE: Madame Céline MASBOU, Cadre-Greffière

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX substitué par Me Cécile RIDE (Avocate au barreau de BORDEAUX)
et
Madame [P] [X] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparante représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX substitué par Me Cécile RIDE (Avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant, représenté par Mme [F] [Z], Conjointe munie d’un pouvoir spécial

Madame [F] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort - Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2015, Madame [Q] [S] [E], représentée par son mandataire, AXEL IMMOBILIER, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [C] et à Madame [F] [Z], bail portant sur un logement situé [Adresse 6] [Adresse 7], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 30 novembre 2015, moyennant un loyer mensuel révisable de 554 €, outre une provision mensuelle sur charges de 153 €.

Suivant acte notarié reçu le 10 octobre 2022, Madame [Q] [S] [E] a cédé le logement loué à Monsieur [R] [M] et à son épouse, Madame [P] [X].

Par acte du 2 juin 2025 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Monsieur [G] [M] et Madame [P] [X] épouse [M] ont fait délivrer à Monsieur [J] [C] et à Madame [F] [Z] un commandement de payer la somme de 2.957,95 € au titre des loyers échus et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte délivré le 22 août 2025, Monsieur [G] [M] et Madame [P] [X] épouse [M] ont fait assigner Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- juger recevables et bien fondées leurs demandes, fins et conclusions et y faire droit,
- constater que Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,
- constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers,
- en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] et de tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 3.351,31 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,
- condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] au paiement de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,
- condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,
- condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] au paiement d’une somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter,
- condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX de l’assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 17 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi contradictoire, Monsieur [G] [M] et Madame [P] [X] épouse [M], représentés par leur conseil, expliquent que la dette locative a été réglée. Ils maintiennent toutefois leurs demandes d’expulsion et les sommes réclamées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils précisent que les locataires paient le loyer de manière sporadique.

En défense, Madame [F] [Z], comparante, et Monsieur [J] [C], représentée par sa concubine, Madame [F] [Z], sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent avoir apuré la dette locative. Ils déclarent souhaiter demeurer dans le logement qu’ils occupent depuis 10 ans. Ils indiquent que Madame [F] [Z] dispose d’un titre de séjour et d’un contrat de travail à durée indéterminée lui permettant de percevoir un revenu mensuel de 1.300 €, Monsieur [J] [C] étant maçon et dans l’attente d’un titre de séjour. Ils ajoutent assumer la charge de 3 enfants âgés de 14, 10 et de 7 ans. Ils reconnaissent la dette locative désormais apurée qu’ils justifient par la perte par Monsieur [J] [C] de son emploi pendant un temps.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

- Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience fixée au 19 janvier 2026.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

- Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable depuis le renouvellement du contrat de bail le 10 novembre 2024 et résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur à compter du 29 juillet 2023, prévoit que «I - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail liant les parties contient la clause de résiliation de plein droit suivante : «il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire».

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 juin 2025, visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Monsieur et Madame [M] ont fait délivrer à Monsieur [J] [C] et à Madame [F] [Z] un commandement de payer la somme de 2.957,95 € au titre des loyers échus et impayés, suivant décompte arrêté au 19 mai 2025.

La régularité de ce commandement n’est pas contestée.

Il apparaît, selon le décompte produit, que les causes du commandement n'ont pas été désintéressées dans les six semaines de sa signification ni au demeurant dans le délai de deux mois qui était prévu par le contrat en conformité avec les dispositions légales antérieures et qui a été laissé aux locataires par le bailleur dans l’exploit de commissaire de justice qui leur a été délivré.

Ce défaut de régularisation fonde les époux [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 3 août 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] ont repris le paiement de leurs loyers courants et ont apuré la dette locative avant l’audience. Monsieur et Madame [M] admettent d’ailleurs à l’audience que la dette locative a été réglée.

Dans ces conditions et compte tenu de la situation financière exposée par Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] et du paiement de la dette locative avant l'audience, il y a lieu de leur accorder, par application de l'article 24-V de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement rétroactif de la dette et de constater que les délais ainsi octroyés ont d'ores et déjà été respectés.

La clause résolutoire est donc réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Les époux [M] seront, en conséquence, déboutés de leur demande d’expulsion et de leur demande en paiement.

Sur la résolution judiciaire du bail :

Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, les époux [M] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [J] [C] et à Madame [F] [Z] le 2 juin 2025, un commandement de payer la somme de 2.957,95 € au titre des loyers échus et impayés, suivant décompte arrêté au 9 mai 2025. Ce commandement de payer se référait à la clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyer, rappelait la clause de résiliation insérée au bail et reproduisait les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il est constant qu’en dépit de la délivrance de ce commandement, Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z] n’ont pas désintéressé les causes du commandement. Toutefois, le relevé de compte locatif montre qu’ils se sont, depuis, mobilisés. Ils ont, en effet, repris le paiement de leur loyer courant et ont effectué plusieurs réglements importants leur permettant d’apurer la dette locative avant l’audience.

Il apparaît, ainsi, qu’ils respectent désormais leurs obligations de locataires et que leurs manquements ont perdu leur caractère de gravité de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. Aussi, les époux [M] seront déboutés de leur demande de résiliation judiciaire du bail, de leur demande d’expulsion et de leur demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [C] et Madame [F] [Z], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Il apparaît équitable de les condamner solidairement à payer aux époux [M] la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :