TJ 33063, 9 juin 2026, RG 25/03802

Du 09 juin 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/03802 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3GPC

S.A. VILOGIA

C/

[E] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juin 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-Greffière

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Alice SIMOUNET (Avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par Me Eléonore FARGE (Avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort - Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte notarié du 8 novembre 2021, la Société VILOGIA a conclu avec Monsieur [E] [D] un contrat de location accession portant sur un appartement et un emplacement de stationnement couvert sis au [Adresse 5] moyennant une redevance mensuelle de 1.077 € décomposée en deux fractions : 839 € en contrepartie de la jouissance transférée à l’accédant outre une somme provisionnelle mensuelle de 119 € au titre des charges.

Le 10 juillet 2025, Monsieur [E] [D] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE, déclaré recevable le 18 septembre 2025. Dans une décision en date du 29 janvier 2026, la Commission a préconisé le réechelonnement de tout ou partie des créances de Monsieur [E] [D] sur une durée maximum de 84 mois au taux de 0% avec un effacement partiel ou total de certaines dettes à l’issue.

Par acte délivré le 23 septembre 2025, la Société VILOGIA a fait assigner Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement de l’article 1224 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du contrat de location accession conclu le 8 novembre 2021 entre elle et Monsieur [E] [D] portant sur un appartement de type T4 (lot n° 26) et une place de stationnement portant le n° 61 (lot n°134) situé au [Adresse 5] pour défaut de paiement des redevances,
- condamner Monsieur [E] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5],
- dire qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] de libérer volontairement les lieux loués, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- rappeler que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [E] [D] à lui payer la somme de 11.740,21 € arrêtée au 6 août 2025, à valoir sur les redevances dues, somme à parfaire au jour de l’audience,
- condamner Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du contrat jusqu’à libération complète des lieux, fixée à la somme mensuelle de 958 €,
- condamner Monsieur [E] [D] à lui payer la somme de 5.140 € correspondant à l’indemnité de résiliation,
- dire que les sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 27 décembre 2024,
- condamner Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, la signification de l’assignation et du jugement à intervenir ainsi que les frais d’exécution à venir.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 17 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la Société VILOGIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance. Elle explique que la dette figure dans le plan de surendettement dont Monsieur [E] [D] bénéficie et qu’il a repris le paiement des redevances. Il s’oppose aux délais de paiement qu’il sollicite.

En défense, Monsieur [E] [D], comparant, reconnaît le montant de la dette qu’il justifie par ses problèmes financiers et d’autres dettes à payer. Il explique percevoir un revenu mensuel de 2.700 € sur 14 mois. Il indique vivre seul avec deux enfants à charge, en résidence alternée, dont un est handicapé. Il déclare être prêt à quitter le logement pour un logement social. Il sollicite des délais de paiement prévus par le plan de surendettement dont il est bénéficiaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

I - Sur la résiliation du contrat de location accession par effet de la clause résolutoire :

Le contrat de location accession est régi par la loi du 12 juillet 1984 qui prévoit en son article 1er qu’«est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien».

L’article 1224 du code civil énonce que «la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice».

Il ressort des pièces produites que Monsieur [E] [D] paie irrégulièrement les redevances et les charges depuis le 1er janvier 2024.

En dépit de relances par courriers électroniques des 31 juillet et 22 octobre 2024 et d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 6 janvier 2025, il n’en a pas repris le paiement régulier même s’il a effectué quelques règlements.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2025, visant la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat de location accession, la Société VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [E] [D] un commandement de payer la somme de 8.306,18 € au titre des redevances et charges impayées, suivant décompte arrêté au 7 mai 2025.

Il apparaît, selon le décompte produit, que les causes du commandement n'ont pas été désintéressées dans le délai d’un mois qui était imparti à Monsieur [E] [D].

Il a effectué des paiements mais la dette a continué à augmenter de manière significative.

Le manquement aux obligations est, dès lors, suffisamment caractérisé.

Aussi, il convient de prononcer la résiliation judiciaire de ce contrat au jour de la délivrance de l’assignation, soit au 23 septembre 2025.

II - Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article 10.1.2.1 - Indivisibilité du contrat prévoit que «l’intégralité des droits conférés à l’accédant par le présent contrat et notamment le droit de jouissance et le droit au transfert de propriété prévus précédemment son indivisibles, en conséquence :
- la résiliation du présent contrat avant l’exercice par l’accédant de l’option ci-dessus entraînera la déchéance de cette option,
- la résiliation du présent contrat dans le délai ci-dessus fixé entraînera la perte du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux».

Compte tenu de ces dispositions, l’expulsion de Monsieur [E] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant en l’espèce que ce délai soit supprimé.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de location-accession une indemnité d'occupation équivalente au montant des redevances et des charges révisables que Monsieur [E] [D] aurait payés en cas de non résiliation du contrat (958 € au jour de l’audience).

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

III - Sur le paiement des redevances et de l’indemnité de résiliation :

L’article 6.1.2 du contrat de location accession prévoit que «l’accédant devra régler la totalité de la redevance (fraction A et B) mensuellement».

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [E] [D] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance et des charges.

Il résulte du décompte produit par la Société VILOGIA que Monsieur [E] [D] est redevable d’une somme de 14.684,25 € au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 mars 2026, après déduction des frais d’huissier d’un montant de 196,34 € portés au débit du compte locatif le 19 juin 2025 et correspondant au coût du commandement de payer, lesquels seront intégrés aux dépens.

Monsieur [E] [D], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette.

Aussi, il sera condamné à payer cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025, date de réception de la mise en demeure du 27 décembre 2024, sur la somme de 5.749,17 € et à compter du jugement pour le surplus. Il sera, enfin, condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 12 mars 2026.

S’agissant de l’indemnité de résiliation, l’article 11 alinéa 1 de la loi du 12 juillet 1984 prévoit que «lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat».

L’article 10.1.2.5 - Indemnité de résiliation énonce que «le vendeur pourra prélever sur la restitution prévue à l’article «Restitution par le vendeur à l’accédant une indemnité calculée comme suit : 2% du prix stipulé, lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations».

La Société VILOGIA sollicite une somme de 5.140 € qui représente 2% du prix de vente de l’immeuble, objet du contrat.

Monsieur [E] [D] ne conteste pas la somme réclamée.

Il ressort de l’article 6.2.1 «Détermination du prix (avant remise et épargne» du contrat de location accession que le prix de vente de l’immeuble est de 257.000 €. La somme de 5.140 € réclamée par la Société VILOGIA est proportionnée et raisonnable compte tenu de la transaction liant les parties. Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de la Société VILOGIA et de condamner Monsieur [E] [D] à lui payer la somme de 5.140 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de la nature indemnitaire de cette indemnité de résiliation.

IV - Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil énonce que «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital».

Monsieur [E] [D] sollicite des délais de paiement correspondant au montant prévu dans le plan de surendettement.

En l’espèce, ce dernier prévoit un plan d’apurement sur 27 mois moyennant des paiements mensuels de 512,21 €.

Compte tenu de la situation financière déclarée par Monsieur [E] [D] et de la situation économique du créancier, il y a lieu de faire droit à sa demande. Il convient, en outre, de juger que les remboursements s'imputeront d'abord sur le capital afin de limiter l'endettement du débiteur et rendre sérieux le remboursement de la dette. Les modalités des délais de paiement seront déterminées au dispositif et débuteront à compter du mois suivant la signification du jugement.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [D] a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable et que par décision en date du 29 janvier 2026, la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a préconisé le réechelonnement de tout ou partie de ses créances sur une durée maximum de 84 mois au taux de 0%. Il y a lieu de rappeler que la saisine de cette Commission ne prive pas le créancier du droit de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir un titre garantissant l’exécution forcée notamment en cas de non respect par le débiteur du plan de surendettement. Cependant, compte tenu de la décision de recevabilité et pendant le cours des mesures imposées qui pourront été accordées à Monsieur [E] [D] et, sauf caducité selon les modalités prévues par la loi, le créancier ne peut poursuivre le recouvrement forcé de la présente créance. Par ailleurs, si les mesures imposées préconisées par la Commission se mettent en place, Monsieur [E] [D] sera tenu de les respecter scrupuleusement, les modalités de règlement de la dette fixées par le plan de surendettement venant se substituer à ceux prévue par la présente décision, la dette devant être réglée au terme des délais.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [E] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la signification de l’assignation et du jugement et les frais d’exécution à venir.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la Société VILOGIA la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :