TJ 69123, 9 juin 2026, RG 25/04793

DOSSIER N° RG 25/04793 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3VJN

Jugement du :
09/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndicat des copropriétaires [M]

C/

S.C.I. DUNKA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me ROCHEFORT

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi neuf Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LE MASSENA - PAVILLON RICHELIEU 74 rue Bossuet 69006 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS [G] LYON SYNDIC VAISE I, dont le siège social est sis 32 rue Joannès Carret - 69007 LYON
représentée par Me Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. DUNKA, domiciliée : chez Mme [D] [N], dont le siège social est sis 57 rue Pierre Corneille - 69006 LYON
non comparante, ni représentée

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 19 Décembre 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 13/01/2026
Date de la mise en délibéré : 13/01/2026

EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière (SCI) DUNKA est propriétaire des lots n°89 et 91 dans un ensemble immobilier en copropriété situé 74 rue Bossuet à Lyon (69006).
Par commandement de payer du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Massena – Pavillon Richelieu » sis 74 rue Bossuet à Lyon (69006), a réclamé à la SCI DUNKA le paiement de la somme, en principal, de 1 092,57 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 11 octobre 2024, la somme de 380 euros au titre des frais de syndic, et 186,36 euros au titre des indemnités dues conformément aux dispositions des articles 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Massena – Pavillon Richelieu », représenté par son syndic en exercice la SAS [G], a fait assigner la SCI DUNKA, devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :
La somme de 1 859,39 euros arrêtée au 1er octobre 2025, à actualiser au jour du jugement, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, outre la somme de 656 euros au titre des prestations variables du Syndicat des copropriétaires et imputable au seul copropriétaire concerné, outre les charges échues au jour de l’audience et outre intérêts au taux légal sur la somme de 1092,57 euros à compter du 14 octobre 2024, date de la sommation de payer, à compter de la décision à intervenir pour le surplus, La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance notamment le coût de la sommation et le coût de l’assignation.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026. Lors de celle-ci, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa demande principale à la somme de 2 042,65 euros au 6 janvier 2026, appel du 1er janvier 2026 inclus. Le syndicat des copropriétaires dépose de nouvelles pièces à l’audience, notamment un décompte à jour au 6 janvier 2026, l’avis de mutation du 27 juin 2014, un extrait du registre national des entreprises à jour au 11 janvier 2026 relatif à la SCI DUNKA et l’appel à provision adressé à la SCI DUNKA le 12 décembre 2025.
Bien que dûment assignée en l'étude du commissaire de justice, la SCI DUNKA n'a pas comparu.
Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire par note en délibéré un extrait de matrice cadastrale plus récent que celui annexé à l’assignation.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification du jugement
Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est en revanche réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du débiteur.
En l’espèce, la demande principale étant inférieure à 5000 euros, et le défendeur ayant été cité à étude, le présent jugement est rendu en dernier ressort et par défaut.

Sur la recevabilité
Le demandeur justifie avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Dès lors, la demande est recevable.
Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. [ …] »
Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires verse au dossier :
Un extrait de matrice cadastrale permettant de justifier que la SCI DUNKA est propriétaire des lots n°89 et 91 de l’ensemble immobilier situé 74 rue Bossuet à Lyon (69006),Le contrat de syndic avec effet au 1er juillet 2024 et jusqu’au 30 juin 2027, conclu par le syndicat des copropriétaires avec la SAS NEXITY [G], Un extrait Pappers du registre national des entreprises à jour au 11 janvier 2026 de la SCI DUNKA,Le commandement de payer adressé à la SCI DUNKA le 14 octobre 2024, Le procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,Le procès-verbal d’assemblée générale du 26 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,Le procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,Les appels de fonds de charges et travaux adressés à la SCI DUNKA entre le 15 décembre 2023 et 31 octobre 2025,Les relevés généraux des dépenses et les relevés de compte individuel de charge des exercices 2023, 2024, Un relevé de compte copropriétaire du 6 janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur de 2 788,09 euros.En l’espèce, il est établi que la SCI DUNKA est propriétaire des lots n°89 et 91 au sein de l’ensemble immobilier situé 74 rue Bossuet à Lyon (69006).
Il résulte de la lecture du relevé de compte copropriétaires actualisé qu’un montant de 798,61 euros a été facturé, s’apparentant à des frais de contentieux ou de procédure se décomposant comme suit :
Mise en demeure par LRAR du 23 août 2024 : 52 euros,Frais de relance du 05 septembre 2024 : 52 euros, BJA derniers avis avant poursuite du 06 septembre 2024 : 53,17 euros,Transmission du dossier pour commandement de payer du 11 octobre 2024 : 276 euros,Frais d’huissier – commandement de payer le 14 octobre 2024 : 89,44 euros,Transmission du dossier pour assignation le 3 janvier 2025 : 276 euros.En l’état de ces éléments, et alors que la défenderesse ne comparaît pas pour contester le principe, le montant ou l’exigibilité de la dette, il convient de condamner la S.C.I DUNKA à régler à la demanderesse la somme de 1989,48 euros (2788,09 – 798,61), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1092,57 euros à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance ». En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.
La lettre de mise en demeure du 23 août 2024 n’étant pas accompagnée d’un accusé de réception versé au dossier, les frais de mise en demeure à ce titre seront écartés.
Par ailleurs, le décompte de charges fait apparaître une ligne intitulée « BJA Dernier avis avant poursuite», qui n’est justifié par aucune pièce. Il convient d’écarter les frais facturés à ce titre.
Les frais de transmission du dossier pour commandement de payer ou assignation correspondent, de plus, manifestement à des prestations du syndic. Or le contrat de syndic n’étant pas opposable au copropriétaire, il ne peut être fait droit à la demande en paiement à ce titre.
Les frais de commandement de payer relatifs à la présente instance seront quant à eux pris en compte dans le cadre de la demande formulée au titre des frais irrépétibles.
Dès lors, il convient d’écarter ces frais de la demande en paiement sur le fondement de l’article 10-1 ci-dessus, demande qui est en conséquence rejetée.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.
En l’espèce, il ressort du décompte versé au débat que la SCI DUNKA, non comparante et n’apportant de ce fait aucun élément de nature à contester le montant de la dette, n’a pas payé régulièrement ses charges.
La carence du défendeur à payer les charges de copropriété et les cotisations de travaux et appels de fonds depuis plusieurs exercices cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui est contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI DUNKA qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.
Sur l’article 700 du Code de procédure civileAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en dernier ressort, par jugement rendu par défaut et mis à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI DUNKA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Massena – Pavillon Richelieu » sis 74 rue BOSSUET 69006 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS [G], la somme de 1 989,48 euros (mille neuf cent quatre-vingt-neuf euros et quarante-huit centimes) au titre des charges échues impayées arrêtées au 6 janvier 2026, appel du 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur la somme de 1092,57 euros (mille quatre-vingt-douze euros et cinquante-sept centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ; REJETTE la demande en paiement formulée au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la SCI DUNKA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Massena – Pavillon Richelieu », représenté par son syndic en exercice la SAS [G], la somme de 500 (cinq cents) euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI DUNKA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Massena – Pavillon Richelieu », représenté par son syndic en exercice la SAS [G], la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI DUNKA aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.