TJ 69123, 9 juin 2026, RG 25/04607

DOSSIER N° RG 25/04607 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3SBR

Jugement du :
09/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndicat des de copropriétaires [W]

C/
[J] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Mélanie ELETTO

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi neuf Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des de copropriétaires [W] 7 SIS 162 AVENUE BERTHELOT ET 51 ROUTE DE VIENNE 69007 LYON, représenté par son syndic en exercice la Sté IMMO DE FRANCE RHONE-ALPES, dont le siège social est sis 52-54 rue Servient - 69003 LYON
représentée par Me Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2121

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [J] [E], domicilié : chez M. et Mme [X], 12 avenue Colette Besson - 35131 PONT PEAN
non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 21 Mars 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 13/01/2026
Date de la mise en délibéré : 13/01/2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [E] est propriétaire du lot n°41 au sein de l’immeuble en copropriété [W] 7 sis 162 avenue Berthelot et 51 route de Vienne à LYON (69007).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2025, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [W] 7 sis 162 avenue Berthelot et 51 route de Vienne à LYON (69007) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure monsieur [J] [E] de payer l’arriéré des charges de copropriété d’un montant de 1.734,97 euros ainsi que les charges restant dues pour l’exercice en cours d’un montant de 196,42 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE RHONE-ALPES, a fait assigner monsieur [J] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Condamner monsieur [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.568,48 euros au titre des provisions et charges échues selon décompte arrêté au 13 février 2025, avec actualisation au jour de l’audience ;Le condamner à payer la somme de 190,42 euros au titre des provisions exigibles et à échoir pour le budget de l’exercice arrêté au 30 septembre 2025 ;Le condamner à payer la somme de 166,49 euros correspondant aux frais et honoraires dus en vertu de la loi ALUR et du paragraphe 9 du décret du 26 mars 2015 ;Le condamner à payer la somme de 3.100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement ;Le condamner à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 312,47 euros au 12 janvier 2026, les charges initialement à échoir étant devenues échues, et maintient ses demandes au titre des frais, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Il communique également des pièces visées par le greffe.

Bien que dûment assigné en l’étude du commissaire de justice, monsieur [J] [E] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est en revanche réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du débiteur.

En l’espèce, le présent jugement est rendu par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 «A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. […]»

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats notamment les pièces suivantes :

Un relevé de propriété, édité le 9 décembre 2024, de monsieur [J] [E] sur le lot n°41 sur l’ensemble immobilier situé 162 avenue Berthelot et 51 route de Vienne à LYON (69007) ;Les contrats de syndic du 20 février 2023 et du 19 février 2025 entre le syndicat des copropriétaires et la société IMMO DE FRANCE Rhône Alpes ;Les procès-verbaux des assemblées générales du 29 septembre 2020, 26 mars 2021, 10 février 2022, 20 février 2023, 14 février 2024 et du 19 février 2025, approuvant les comptes des exercices clos (des exercices de 2019 à 2025), votant les budgets prévisionnels (des différents exercices sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2026), et les dépenses liées à divers travaux à effectuer sur la copropriété ;Le relevé général des dépenses sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 ;Les relevés de compte individuel de charges du 3 janvier 2022 et du 12 janvier 2023 ;Les appels de provisions pour l’exercice 2023/2024 du 21 septembre 2023, 13 décembre 2023, 21 mars 2024 et du 20 juin 2024 sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;Les appels de provisions pour l’exercice 2024/2025 du 17 septembre 2024, 16 décembre 2024, 17 mars 2025 et du 16 juin 2025 sur la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;Les appels de provisions du 29 juin 2023 pour le 4ème trimestre de l’exercice 2022/2023, du 12 septembre 2025 et du 15 décembre 2025 pour l’exercice 2025/2026 sur la période du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026 ; Une mise en demeure de payer la somme de 631,66 euros du 18 juillet 2022 ; Des mises en demeure de payer du 20 août 2024 et du 13 janvier 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Une lettre recommandée du 9 décembre 2024 invitant à un mode alternatif de règlement des différends conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;Un relevé de compte édité le 27 décembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 1.636,76 euros et portant mention manuscrite d’un solde de 1.470,27 euros après déduction des frais de mise en demeure (166,49 euros) ;Un relevé de compte arrêté au 7 janvier 2025 mentionnant de façon manuscrite un solde débiteur de 1.568,48 euros hors frais ;Un relevé de compte actualisé du 12 janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur arrêté au 1er janvier 2026 de 643,71 euros et portant mention manuscrite d’un solde à hauteur de 312,47 euros après déduction des frais pour un montant de 331,24 euros ;
Il doit être observé que le relevé de propriété produit atteste de la qualité de propriétaire de monsieur [J] [E] sur le lot n°41 et qu’au regard des éléments exposés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du principe de sa créance à l’égard de ce lot.

Il ressort également des éléments ci-dessus que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du montant de sa créance à hauteur de 312,47 euros selon décompte du 12 janvier 2026 arrêté au 1er janvier 2026 s’agissant des sommes échues impayées au jour de l’audience, incluant les appels de fonds du 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025) et du 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025) devenus exigibles, la mise en demeure du 13 janvier 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant restée infructueuse pendant plus de trente jours et les sommes à échoir étant désormais échues.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [J] [E] à verser la somme de 312,47 euros au titre des charges de copropriété échues et non payées selon décompte arrêté au 1er janvier 2026.

Sur la demande en paiement des provisions sur charges non-échues mais exigibles par anticipation

Il convient de constater que les sommes réclamées au titre des provisions exigibles et à échoir sont désormais échues et ont été intégrées ci-dessus au montant actualisé de la demande en paiement au titre des arriérés des charges de copropriété.

Il n’y a donc plus lieu à statuer sur ce point.

Sur la demande en paiement des frais facturés au syndic pour le recouvrement des sommes dues

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, les frais invoqués par le syndicat des copropriétaires dans l’assignation à hauteur de 166,49 euros apparaissent sur le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2026 au titre des frais de mise en demeure. Ce relevé fait également état de frais d’huissier à hauteur de 164,75 euros.

L’assignation ne mentionne pas d’actualisation possible à l’audience s’agissant de tels frais. Il convient ainsi de s’en tenir à cette demande.

Le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2026 fait état de frais à hauteur de 50 euros pour la mise en demeure du 15 février 2022, de 50 euros pour la relance du 18 mars 2022 et de 66,49 euros pour la mise en demeure du 21 octobre 2022.

Si les honoraires de syndic sont prévus dans le contrat de syndic joint au dossier, ledit contrat n’est pas opposable au copropriétaire qui est tiers à cette convention. Dès lors, le demandeur ne peut se fonder sur celle-ci pour fonder sa demande en paiement.

Enfin, il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation procéduralement nécessaire dépassant la simple gestion courante de la copropriété.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des frais facturés au syndic à hauteur de 166,49 euros est rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

En l’espèce le syndicat fonde sa demande sur la résistance abusive à paiement du défendeur. Il convient ainsi, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, de faire application de l’article 1240 du code civil.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant que la résistance abusive suppose la démonstration de la mauvaise foi de celui à qui l’indemnisation est réclamée.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.
Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que le défendeur n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété, comme en atteste les décomptes versés aux débats. Le relevé de compte du 12 janvier 2026 produit en demande démontre que monsieur [J] [E] présente un solde débiteur depuis octobre 2021 et que les seuls versements effectués antérieurement à la date de l’assignation correspondent à des soldes créditeurs de charges à la suite de régularisations annuelles.

De surcroît, le défendeur n’a manifestement pas répondu aux différentes mises en demeure, ni au courrier du 9 décembre 2024 invitant à un règlement amiable du litige.

Cette absence récurrente de paiement et de réponse aux courriers a nécessairement fragilisé la situation financière de la copropriété, son comportement grevant le budget et désorganisant sa trésorerie. Par ses manquements répétés et sans justification, monsieur [J] [E] a contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice, de sorte que le copropriétaire a ainsi nécessairement causé, par sa résistance abusive, un préjudice au demandeur.

Cependant, si le préjudice en résultant doit être réparé, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun document permettant à la juridiction de chiffrer son préjudice distinct des seuls intérêts moratoires à hauteur de la somme réclamée.

En conséquence, en l’état des éléments produits, il convient d’évaluer le préjudice à la somme de 800 euros et de condamner monsieur [J] [E] à verser celle-ci au demandeur.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [J] [E], partie succombante, est condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de droit par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS