TJ 69123, 9 juin 2026, RG 25/04547

DOSSIER N° RG 25/04547 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3RON

Jugement du :
09/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/
[S] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me COMIGNANI

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi neuf Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France - 75013 PARIS
representée par Me Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 834
d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [S] [N]
né le 19 Mai 1987 à BRIVE LA GAILLARDE (19100), demeurant 561 bis avenue d’Ecully - 69410 CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR
non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 11 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 13/01/2026
Date de la mise en délibéré : 13/01/2026

EXPOSE DU LITIGE
Selon bail verbal, la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL (ci-après « la société CDC HABITAT SOCIAL »), a donné en location à Monsieur [S] [N] un logement sis 561 bis avenue d’Ecully à Champagne-au-Mont-d’Or (69410).
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [S] [N] un commandement de payer la somme de 2 123,21 euros au titre des impayés de loyer et charges arrêtés au 31 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail verbal,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [S] [N] à lui verser la somme de 2 439,07 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers échus au jour de l’audience,Condamner Monsieur [S] [N] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges dus mensuellement jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [S] [N] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [S] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs immobilières.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026. Lors de celle-ci, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme totale de 4 295,56 euros arrêtée au 8 janvier 2026. Elle ajoute qu’une procédure en résiliation de bail a précédemment été engagée en 2021.
Bien que dûment assigné à étude, Monsieur [S] [N] ne comparaît pas.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, que si par principe le bail d’habitation doit être écrit, le bail verbal est cependant valable dès lors qu'il a reçu exécution. Sa preuve est admise par tous moyens. Néanmoins, il est constant que le commencement d'exécution d'un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des lieux et que celui qui se prévaut de l'existence d'un bail verbal doit rapporter la preuve de l'occupation des lieux en qualité de locataire.
En outre, aux termes des articles 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un relevé de compte actualisé arrêté au 8 janvier 2026 faisant apparaître de façon manuscrite un solde débiteur de 4 295,56 euros déduction faite des frais de contentieux du 3 février 2025 de 182,59 euros. Le décompte fait cependant mention également de divers montants s’apparentant à des frais de contentieux du 3 novembre 2020, 5 février 2021, 2 août 2021 et 4 mars 2024 pour un total de 373,51 euros. Ces sommes n’étant pas justifiées, et aucun document n’étant versé au titre d’une précédente procédure en paiement des arriérés locatifs et frais, il convient de les déduire du solde débiteur.
La société CDC HABITAT SOCIAL justifie en revanche avoir fait délivrer à la locataire un commandement de payer le 14 février 2024 manifestement resté sans effet.
Ainsi, à défaut de comparution du défendeur, qui ne produit de ce fait aucun élément contraire, le bailleur rapporte suffisamment la preuve du principe, du montant de sa créance ainsi que de son exigibilité.
En conséquence, Monsieur [S] [N] doit être condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 922,05 euros (4295,26 -373,51) au titre des loyers et charges impayés, montant arrêté au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 11 janvier 2025 sur la somme de 2 439,07 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bailLa société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié à la Préfecture du Rhône une copie de son assignation par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit dans le délai prévu par les dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Elle justifie par ailleurs avoir avisé la Mutualité Sociale Agricole de l’Ain, avis valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), le 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en prononcé de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion Le bail étant verbal, il ne comporte aucune clause résolutoire.
Seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail peut ainsi être recherché à condition pour le bailleur de prouver un manquement suffisamment grave du locataire.
En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout notamment par le manquement du locataire à son obligation de paiement.
Le paiement du loyer et des charges est, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.
L’article 1228 du code civil dispose par ailleurs que, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. », tandis qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] »
En l’espèce, il est établi par les pièces produites évoquées ci-avant que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2025 et que le loyer résiduel n’est plus réglé en totalité depuis plusieurs années, malgré des versements ponctuels.
En l’absence d’élément justifiant que Monsieur [S] [N] aurait au contraire effectivement exécuté son obligation en paiement, le manquement est établi. La récurrence de l’inexécution, en dépit du commandement de payer, et l’importance du montant de la dette suffisent à établir la gravité de ce manquement contractuel.
Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.
Du fait de la résiliation, Monsieur [S] [N] est devenu occupant sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’il y a lieu d’autoriser le bailleur à procéder à son expulsion, à défaut de départ volontaire, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.
Sur le paiement des loyers jusqu’au prononcé du jugement et de l’indemnité d’occupationEn l’état de la demande formulée à ce titre, il y a lieu de condamner le défendeur à régler à la défenderesse, sur le fondement de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 tel que visé ci-avant, les loyers et charges dus entre l’échéance du mois de janvier 2026 et la dernière échéance précédant le prononcé du présent jugement.
Par ailleurs, l’occupation d’un logement sans droit ni titre, constitutive d’une faute, est de nature à causer un préjudice au bailleur privé de la jouissance de son bien.
Ainsi, en application de l’article 1240 du code civil, Monsieur [S] [N] est condamné à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la première échéance suivant le prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [S] [N], qui succombe à la présente instance, est condamné aux entiers dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civileAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
PRONONCE, à la date du présent jugement, la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur [S] [N] et la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, portant sur le logement sis 561 bis avenue d’Ecully à Champagne-au-Mont-d’Or (69410) ;
CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 922,05 euros (trois mille neuf cent vingt-deux euros et cinq centimes) au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;
AUTORISE la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, à défaut pour Monsieur [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement à usage d’habitation, de la cave et du garage, et de tous locaux objets du bail, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les loyers et charges dus au titre du bail à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à l’échéance du mois de juin 2026 incluse ;
CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de l’échéance du mois de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 (deux cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2024 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE