TJ 40088, 9 juin 2026, RG 25/00497

N° RG 25/00497 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DIQP

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [Y], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1691 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DAX)
représentée par Maître Julie CHABRIER-REMBERT de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, assisté de Madame [H], stagiaire ENM

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 05 Mai 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Juin 2026

copie délivrée à Me CHABRIER-REMBERT
Me CANLORBE
DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2020 à effet du 1er février suivant, Madame [C] [Y] a pris à bail auprès de Monsieur et Madame [X] [F], pour une durée de trois ans et avec la caution solidaire de Monsieur [B] [V], un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 20 euros incluse, de 580 euros payable d’avance le 1er de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 686 euros.

Le 30 avril 2021, Madame [K] [L] a acquis de Monsieur et Madame [X] [F] le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Le bail a été renouvelé en 2023.

Le 5 juin 2024, l’association SOLIHA, après avoir visité le 16 avril précédent, à la demande de Madame [C] [Y], le bien de Madame [K] [L], a rendu son rapport dans lequel elle souligne de nombreux désordres liés à des chutes de matériaux, à la dégradation du bâti, au moyen de chauffage, aux risques de chute, à la présence d’humidité et à l’installation électrique.
Le 27 novembre 2024, le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne a préconisé à Madame [K] [L], à l’issue des travaux qu’elle a fait réaliser au regard du rapport de l’association SOLIHA et d’une contre-visite des lieux effectuée le 22 octobre précédent, de remplacer la fenêtre de toit pour remédier à la dégradation du bâti et à la présence d’humidité, ainsi que les enveloppes des luminaires, en l’informant que l’état de son bien ne justifiait plus son intervention.

Le 23 mai 2025, Madame [K] [L] a donné congé à Madame [C] [Y] pour motifs sérieux et légitimes, en l’occurrence le retard dans le paiement du loyer, le défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le manque d’entretien des lieux, pour le 24 janvier 2026, date d’expiration du contrat de bail d’habitation renouvelé.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Madame [C] [Y] a assigné Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et 696 du Code de procédure civile, pour entendre :

juger et déclarer le congé que Madame [K] [L] lui a délivré le 23 mai 2025 non valide dès lors que les motifs ne sont pas légitimes et sérieux,
EN CONSÉQUENCE

annuler le congé du 23 mai 2025,
condamner Madame [K] [L] aux entiers dépens.
Elle rappelle avoir sollicité les services préfectoraux en raison de l’insalubrité du bien de Madame [K] [L], assure que les travaux préconisés par l’association SOLIHA pour y remédier n’ont pas été effectués et conteste les motifs légitimes et sérieux ayant motivé le congé qui lui a été donné en faisant valoir être convenue avec son bailleur initial que le loyer serait réglé non le 1er mais le 7 de chaque mois, en certifiant avoir toujours fourni l’attestation d’assurance annuelle contre les risques locatifs, en se défendant de tout manquement dans l’exécution de son obligation d’entretenir les lieux et leurs équipements, y compris la chaudière dont elle prétend que les justificatifs de son entretien annuels démontrent qu’elle n’est pas conforme, et enfin en déplorant l’inertie de sa bailleresse qui ne prend pas les mesures nécessaires à la réparation des désordres résultant d’un dégât des eaux.

Madame [C] [L] a répliqué pour voir le tribunal, sur le fondement des articles 1 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile :

À TITRE PRINCIPAL

écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989 en ce que Madame [C] [Y] n’a pas sa résidence principale dans son bien,
valider le congé qu’elle lui a fait délivrer le 23 mai 2025 par exploit de commissaire de justice,
À TITRE SUBSIDIAIRE

débouter Madame [C] [Y] de sa demande de nullité,
valider le congé qui lui a été délivré par exploit de commissaire de justice le 23 mai 2025,
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,
EN CONSÉQUENCE, TANT AU PRINCIPAL QU’À TITRE SUBSIDIAIRE

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [C] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux qu’elle lui a donnés à bail, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,
dire que le commandement de quitter les lieux sera ramené à huit jours,
dire qu’elle pourra au besoin se faire assister d’un serrurier pour procéder à l‘ouverture des portes et de la force publique,
dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles précités du Code des procédures civiles d’exécution,
condamner Madame [C] [Y] à lui payer, à partir du 25 janvier 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 610,59 euros, charges et taxes en sus,
dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de référence étant le dernier paru au jour d’acquisition de la clause résolutoire,
condamner Madame [C] [Y] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [C] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Madame [K] [L] prétend que son logement ne constitue pas la résidence principale de Madame [C] [Y] dont elle stigmatise l’attitude puisqu’elle occupe en réalité deux logements grâce aux aides sociales dont ce n’est pas la vocation, assure que son absence des lieux contribue à leur dégradation, précise à cet égard qu’elle ne l’a jamais informée d’un dégât des eaux qu’elle n’a découvert qu’à la lecture du rapport de l’association SOLIHA, et lui reproche tout autant son retard systématique dans le paiement du loyer que le défaut de justificatif de la souscription d’une assurance locative.

Après plusieurs renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 5 mai 2026.

Représenté par Maître Julie CHABRIER-REMBERT, Madame [C] [Y] a soutenu ses dernières conclusions pour entendre le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

déclarer sa demande recevable,débouter Madame [K] [L] de sa demande tendant à déclarer la sienne irrecevable,
juger et déclarer le congé que Madame [K] [L] lui a délivré le 23 mai 2025 non valide dès lors que les motifs ne sont pas légitimes et sérieux,
EN CONSÉQUENCE

annuler le congé du 23 mai 2025,
débouter Madame [K] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner Madame [K] [L] aux entiers dépens.
Madame [C] [Y] prétend que Madame [K] [L] ne rapporte aucune preuve de l’inoccupation des lieux qu’elle allègue, défend son droit de s’absenter de son logement, précise à cet égard avoir subi trois interventions chirurgicales à l’issue desquelles les soins devant lui être prodigués l’ont conduite à passer quelques semaines en convalescence chez sa mère à [Localité 2], et réitère ses moyens relatifs au paiement du loyer, à l’assurance contre les risques locatifs et à l’entretien du logement pour soutenir la nullité du congé qui lui a été donné.

Représentée par Maître Barbara CANLORBE assistée de Madame [H], auditrice de justice, Madame [K] [L] a maintenu ses demandes primitives en martelant que les consommations d’eau et d’électricité mais également le compte rendu opératoire établi le 2 août 2025 par le centre hospitalier de [Localité 3] anéantissent les raisons avancées par Madame [C] [Y] pour justifier l’inoccupation des lieux.

Le délibéré a été fixé au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de nullité du congé

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le titre I intitulé DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, la résidence principale s’entendant comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ;

Selon l’article 10-2° de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports entre bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont soit membres de leur famille soit à leur charge, l’occupation devant avoir duré huit mois au cours d’une année de location à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif ne justifie une occupation d’une durée moindre ;

Madame [K] [L] soulève l’irrecevabilité de la demande principale de Madame [C] [Y] de nullité du congé parce que le bien situé [Adresse 1] à [Localité 1] qu’elle lui a donné à bail ne constitue pas sa résidence principale et n’est dès lors pas assujetti aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Madame [C] [Y] prétend le contraire en justifiant l’inoccupation du logement qui lui est reprochée par les interventions chirurgicales qu’elle a subies et les périodes de convalescence post-opératoires qu’elle a passées chez sa mère ;

Madame [K] [L] fonde sa demande sur trois pièces versées aux débats par Madame [C] [Y] elle-même, en l’occurrence un relevé de sa consommation d’électricité, une facture de sa consommation d’eau et le compte rendu d’une intervention chirurgicale effectuée le 1er août 2025 ;

Le relevé de sa consommation électrique, qui porte sur la période de sept mois allant du 19 mai 2025 au 19 décembre 2025, démontre que Madame [C] [Y] a consommé 90 kilowattheures (kWh) du 19 mai au 19 juin, 81 kWh du 19 juin au 19 juillet, 48 kWh du 19 juillet au 19 août, 71 kWh du 19 août au 19 septembre, 52 kWh du 19 septembre au 19 octobre, 0 kWh du 19 octobre au 19 novembre et 21 kWh du 19 novembre au 19 décembre, soit une consommation totale de 363 kWh et une consommation mensuelle moyenne de 51,85 kWh ;

Le contrat de bail d’habitation révèle que le bien qu’elle a pris à bail auprès de Madame [K] [L]comprend 5 pièces principales, offre une superficie habitable de 80 m2 et dispose d’un système de chauffage au gaz individuel ;

Or, selon les données ouvertes, aisément accessibles sur Internet, la consommation électrique annuelle, hors chauffage, de deux personnes occupant un logement de caractéristiques similaires à celles du bien occupé par Madame [C] [Y] et sa fille, se situe entre 3 500 et 4 500 kilowattheures ce qui représente une moyenne mensuelle comprise entre 292 et 375 kilowattheures, l’INSEE révélant même que la moyenne mensuelle nationale, pour un foyer de deux personnes, a été de 370,5 kWh en 2024 ;

La consommation électrique mensuelle moyenne de Madame [C] [Y] apparaît ainsi très faible par rapport aux données ci-dessus présentées puisqu’elle équivaut à 17,76 % de la moyenne mensuelle basse (292 kWh) et 13,83 % de la moyenne mensuelle haute (375 kWh), étant au surplus observé qu’elle a été nulle du 19 octobre au 19 novembre 2025 et seulement de 21 kWh du 19 novembre au 19 décembre 2025 ;

La faiblesse avérée de sa consommation d’électricité, dès lors, constitue un premier indice de l’inoccupation des lieux par Madame [C] [Y] ;

La facture de sa consommation d’eau n° 7231675 émise le 3 décembre 2025 par le SYDEC des LANDES prouve quant à elle, notamment dans le schéma du cartouche de sa première page illustrant sa consommation, que Madame [C] [Y] n’a consommmé aucune eau entre le 12 juin et le 18 novembre 2024, c’est-à-dire pendant cinq mois, et qu’elle a consommé 36 m3 entre le 19 novembre 2024 et le 5 novembre 2025, soit une moyenne mensuelle de 3,18 m3 sur la période de 340 jours considérée ;

Or, selon les données ouvertes disponibles sur Internet, la consommation d’eau moyenne d’un foyer composé de deux personnes est de 108 m3 par an, soit 9 m3 par mois ;

Celle de Madame [C] [Y], trois fois moindre que la consommation moyenne d’un foyer de deux personnes, constitue ainsi un autre indice de l’inoccupation des lieux ;

Enfin, un dernier indice, toutefois moins significatif que les deux précédents, est apporté par Madame [C] [Y] elle-même lorsqu’elle répond au courrier électronique par lequel Madame [K] [L] lui demande, le 23 octobre 2025 à 15h55, de ne pas couper l’électricité en son absence car l’arrêt de la VMC peut provoquer de l’humidité et des moisissures dans le logement ;

Madame [C] [Y], en effet, lui indique cinq minutes plus tard, selon le même mode, “on m’a (ma) bien confirmé (confirmer) que je suis en droit de couper mon compteur si je pars plusieurs jours ou semaines (semaine) afin que l’électricité ne tourne pas pour rien du tout et que personne ne puisse pomper mon électricité” avant d’ajouter “mais si ce (se) n’est que ça (sa) demain je passe vers [Localité 1], je m’arrêterai (m’arrêterais) rallumer le compteur” ;

Ce faisceau d’indices et en particulier ses consommations d’électricité et d’eau, tendent ainsi à établir que l’occupation du bien de Madame [K] [L] par Madame [C] [Y] n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Madame [C] [Y] conteste l’inoccupation des lieux en faisant valoir son droit de s’absenter de son logement et en justifiant ses absences par trois interventions chirurgicales et les périodes de convalescence qui se sont ensuivies, qu’elle a passées chez sa mère en raison de son manque d’autonomie et de son impossiblité de s’occuper de sa fille, et au cours desquelles elle a bénéficié de soins administrés par une infirmière à domicile ;

En ce qui concerne le premier point, force est de constater que Madame [K] [L] ne remet en cause à aucun moment le droit de sa bailleresse de s‘absenter plusieurs jours ou plusieurs semaines ;

Il est par ailleurs loisible de relever, en ce qui concerne les trois interventions chirurgicales évoquées par Madame [C] [Y] et qui auraient eu lieu les 1er août, 10 novembre et 19 décembre 2025, que seule la première est justifiée, en l’espèce par le compte rendu opératoire rédigé le 2 août 2025 par le docteur [G] [O] du centre hospitalier de [Localité 3] ;

De plus et à supposer que Madame [C] [Y] aurait bien été opérée trois fois, les dates de ces interventions et les périodes de convalescence corrélatives ne justifient ni la modicité de sa consommation électrique entre les mois de mai et décembre 2025, ni l’absence de toute consommation d’eau entre le 12 juin et le 18 novembre de l’année 2024, ni la faiblesse du volume d’eau consommé sur toute la période allant du 19 novembre 2024 au 5 novembre 2025 dont les huit premiers mois et demi, c’est-à-dire les trois quarts, sont antérieurs à la première intervention chirurgicale ;

Il en est de même de l’attestation rédigée le 4 mars 2026 par Madame [R] [M], infirmière libérale, qui indique avoir “tous les jours”, du 2 août au 14 septembre 2025, du 12 novembre au 18 décembre 2025 et du 20 décembre 2025 au 4 janvier 2026 prodigué des soins à Madame [C] [Y] qui résidait alors chez sa mère à [Localité 2], cette longue période étant intégralement postérieure à celle du 12 juin au 18 novembre 2024 durant laquelle Madame [C] [Y] n’a pas consommé la moindre goutte d’eau, et pour ses trois quarts à celle du 19 novembre 2024 au 5 novembre 2025 au cours de laquelle la consommation de Madame [C] [Y] a été trois fois moindre que la moyenne nationale admise ;

Enfin et comme le fait à juste titre observer Madame [K] [L], il est étonnant que Madame [C] [Y] ait bénéficié de tant de soins dont aucun élément du dossier ne permet d’identifier le médecin qui les aurait prescrits puisque le compte rendu opératoire précédemment évoqué n’en préconise justement aucun si ce n’est, au titre des “suites simples”, un “pansement propre”, ce qui tend à démontrer que l’opération du 1er août 2025, qui consistait en l’ablation d’un kyste pilonidal situé au niveau de la partie supérieure du sillon interfessier et débordant sur la fesse droite, qui n’est pas une intervention spécialement lourde même si elle s’effectue sous anesthésie générale, ne justifiait pas la durée des soins allégués ;

Madame [K] [L], qui caractérise ainsi une occupation sans aucun doute épisodique, espacée et éphémère des lieux litigieux, ne démontre pas, en revanche, que Madame [C] [Y] les aurait délaissés pendant une durée de huit mois au cours de l’année de location précédant le congé, c’est-à-dire entre le 23 mai 2024 et le 23 mai 2025, et donc qu’ils ne constituent pas sa résidence principale ;

Au surplus et à titre surabondant, il convient de rappeler que le bailleur souhaitant se prévaloir de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 envers un locataire qui n’occupe pas suffisamment son bien doit préalablement lui délivrer un congé, la Cour de cassation ayant jugé, dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 28 mai 2008, que le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, ”il incombe au bailleur qui entend le contester de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit” (pourvoi n° 07-10.550) ;

Or, au cas de l’espèce, l’insuffisance d’occupation des lieux pris à bail ne figure pas parmi les trois motifs mentionnés dans le congé que Madame [K] [L] a fait délivrer à Madame [C] [Y], c’est-à-dire le paiement du loyer, le défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le manque d’entretien des lieux ;

Madame [C] [Y], dont le logement qu’elle a pris à bail auprès de Madame [K] [L] relève bien des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sera par conséquent déclarée recevable en sa demande de nullité du congé.

Sur le fond

Sur la validité du congé

Sur son formalisme

Aux termes du paragraphe I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué, le juge pouvant en cas de contestation, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé qu’il peut notamment déclarer non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes, et doit être donné avec un préavis de six mois ;

Il doit également être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 23 mai 2025 par Madame [K] [L] à Madame [C] [Y] mentionne en son titre sa justification, en l’occurrence des motifs légitimes et sérieux résutant de l’inexécution par la locataire de plusieurs de ses obligations, a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 24 janvier 2026 à minuit, et a été signifié par exploit de Maître [T] [W], commissaire de justice à [Localité 1] ;

Il respecte donc le formalisme exigé.

Sur la contestation de ses motifs

Madame [C] [Y] querelle la réalité des motifs invoqués par Madame [K] [L] et qu’il appartient dès lors au tribunal de vérifier ;

Les obligations que Madame [C] [Y] n’a pas exécutées, telles qu’elles sont sériées dans le congé, sont d’une part le retard dans le paiement du loyer par rapport à la date contractuellement fixée, d’autre part le défaut de communication à Madame [K] [L], malgré sa demande depuis le 1er mars 2025, de justificatif de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et enfin le défaut d’entretien courant du bien loué qui englobe le défaut d’information de la bailleresse d’un dégât des eaux, la présence dans un mur de la salle d’eau de trous qui ne figurent pas sur l’état des lieux d’entrée et le défaut d’entretien annuel de la chaudière ;

1. Sur le paiement du loyer

L’article 1728-2° du Code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Cette obligation est reprise à l’article V intitulé OBLIGATIONS DU LOCATAIRE des conditions générales du contrat de bail d’habitation dont les conditions particulières imposent à Madame [C] [Y] de régler le loyer et charges mensuel d’avance, le 1er de chaque terme ;

Madame [K] [L] affirme que tel n’est pas le cas, sa locataire n’effectuant son règlement jamais à cette date mais systématiquement avec plusieurs jours de retard, ce que confirme le tableau récapitulatif des paiements effectués qu’elle produit puisqu’il en ressort que le loyer et charges lui a été versé, du mois de janvier au mois d’octobre 2025, avec un retard de 3 jours en juillet et en août, de 4 jours en mars et en mai, de 5 jours en juin, de 6 jours en avril et octobre et de 7 jours en janvier et en septembre, seule l’échéance du mois de février ayant été honorée avec un délai plus important, soit 1 mois et 6 jours précisément ;

Madame [C] [Y], qui ne conteste pas ces retards, explique être convenue avec son bailleur initial de lui payer le loyer et charges le 7 de chaque mois pour tenir compte de la date de versement de l’aide au logement, le 5 de chaque mois, et précise que l’incident du mois de février 2025 découle en réalité d’un retard de la CAF elle-même ;

Madame [K] [L], en tout état de cause, ne déplore aucun incident de paiement qui l’aurait irrémédiablement privée de tout ou partie d’une ou plusieurs échéances de loyer ;

Par ailleurs, la jurisprudence rappelle régulièrement que la résiliation du bail pour ce “motif légitime et sérieux” n’est pas systématique ;

Au cas de l’espèce, il s’agit de retards certes répétés, qui résultent toutefois d’une cause qui peut être entendue, de la part d’une locataire qui règle toujours son loyer, depuis plus de six ans ; ces retards, dès lors, ne constituent pas un manquement suffisamment grave de Madame [C] [Y] à son obligation contractuelle de régler le loyer au terme convenu pour justifier la résiliation du contrat de bail ;

Ce motif est donc inopérant.

2. Sur le justificatif d’assurance contre les risques locatifs

Conformément à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Cette obligation est mentionnée à l’article V intitulé OBLIGATIONS DU LOCATAIRE des conditions générales du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

Madame [C] [Y], à laquelle sa bailleresse reproche d’avoir refusé pendant des mois de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, objecte avoir “toujours fourni à la bailleresse les justificatifs d’attestation d’assurance”, et produit celles qu’elle a souscrites le 5 février 2025 pour la période du 1er mars 2025 au 28 février 2026 auprès de la SAS EURO-ASSISTANCE, puis le 9 juillet 2025, en raison d’un changement d’assureur, auprès de la SA DIRECT ASSURANCE pour la période du 16 juin 2025 au 15 juin 2026 ;

Il est cependant constant que le motif légitime et sérieux ne concerne que le défaut d’assurance contre les risques locatifs et non celui d’en justifier, la Cour de cassation ayant jugé dans un arrêt rendu le 29 septembre 2015 par sa 3e chambre civile que le juge du fond doit déterminer si le locataire qui n’a pas justifié être assuré contre les risques locatifs était ou non valablement assuré (pourvoi n° 14-19.862) ;

Les deux attestations d’assurance versées aux débats par Madame [C] [Y] prouvent, quand bien même elle ne justifierait pas les avoir communiquées à Madame [K] [L], que le logement litigieux était bien assuré ;

Ce motif est par conséquent inopérant.

3. Sur le défaut d’information

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Cette obligation est rappelée à l’article V intitulé OBLIGATIONS DU LOCATAIRE des conditions générales du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

Madame [K] [L] déplore que Madame [C] [Y] ne l’ait jamais informée de plusieurs désordres importants qui affectaient son bien, en l’occurrence le défaut de fonctionnement d’un radiateur, la détérioration du scellement du garde-corps, les infiltrations d’eaux pluviales par la fenêtre de toit qui ont dégradé le plafond et l’absence de garde-corps sur l’escalier, autant de désordres qu’elle n’a découverts qu’à la réception du rapport, rendu le 5 juin 2024, de la visite des lieux effectuée le 16 avril précédent par l’association SOLIHA mais dont elle n’avait pas été davantage informée ;

Madame [C] [Y], qui ne le conteste pas, rétorque qu’elle n’était tenue d’aucune obligation d’informer sa bailleresse de l’intervention de l’association SOLIHA ;

La Cour de cassation, cependant, a sanctionné un locataire qui n’avait pas alerté son bailleur sur les dégâts occasionnés à son bien par des infiltrations d’eaux en jugeant, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 9 novembre 2017, que “l’obligation faite au locataire d’user de la chose louée en bon père de famille comprend celle de prévenir le bailleur des réparations qui lui incombent “ (pourvoi n° 16-21.347) ;

De même, Madame [C] [Y] s’est abstenue d’informer Madame [K] [L] du dysfonctionnement de la chaudière à gaz équipant le logement, ce qui a conduit sa bailleresse, à l’occasion d’échanges électroniques le 23 octobre 2025, à lui rappeler qu’elle ne l’avait “jamais informée d’un dysfonctionnement” de la chaudière ni “du fait qu’elle était tombée (tombé) en panne”, ce qu’elle aurait pourtant dû faire dès ses premières coupures intempestives “afin qu’un professionnel intervienne et évite la panne à laquelle elle avait (vous avez) dû faire face”, au lieu d’attendre “plusieurs semaines” ;

Le manquement réitéré de Madame [C] [Y] à son obligation majeure d’informer Madame [K] [L], dès leur apparition, de graves désordres affectant son bien, qu’il s’agisse du défaut de fonctionnement d’un radiateur, d’infiltrations d’eaux pluviales ou d’une panne de la chaudière, pour qu’elle y remédie avant l’aggravation de leurs conséquences, est un motif légitime et sérieux justifiant que le bail ne soit pas renouvelé.

4. Sur le défaut d’entretien

4.1 Sur l’entretien annuel de la chaudière

L’article R.224-41-4 du Code de l’environnement prévoit que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure à 4kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel ;

L’article R.224-41-5 du même code précise que lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant ;

L’article R.224-17-7 ajoute que l’entretien doit être effectué chaque année civile, par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle requises ;

Au cas de l’espèce, Madame [C] [Y], qui affirme “avoir toujours fait entretenir la chaudière conformément à ses obligations”, verse aux débats, pour le démontrer, deux seules pièces, la facture n° 14 532 émise le 13 avril 2021 par une société d’ORTHEZ dont l’appellation est illisible, et le rapport de l’intervention effectuée le 7 juin 2024 par la SAS LES BONS ARTISANS ;

Madame [C] [Y], ainsi, ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait fait procéder à l’entretien annuel obligatoire de la chaudière en 2022, 2023 et 2025, un manquement grave et réitéré à son obligation de locataire en raison des risques, notamment de fuite de monoxyde de carbone, pouvant être corrélativement encourus ;

4.2 Sur l’entretien courant du logement
Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Conformément à l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Ces obligations sont insérées à l’article V intitulé OBLIGATIONS DU LOCATAIRE des conditions générales du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

4.2.1 Sur les trous dans la salle de bains

Il convient tout d’abord d’observer que l’état des lieux contradictoirement établi lorsque Madame [C] [Y] a contracté avec les époux [F] démontre que le bien était en bon état de réparations locatives ;

En effet, il en ressort que le plafond, les murs, le sol et les menuiseries de l’entrée, du séjour, des chambres 1 et 2 et des toilettes ainsi que le plafond, les murs et les menuiseries de la salle de bains sont estimés en “bon état”, seul le sol de la salle de bains étant jugé en “mauvais état”, et qu’aucune mention relative tant à la présence de trous dans les murs de la salle de bains qu’à la saleté du logement n’y figure ;

Or, Madame [C] [Y] dénie sa responsabilité dans la présence de trous percés dans les murs de la salle de biens en affirmant dans ses écritures que l’état des lieux auquel la bailleresse n’était pas présente “n’est pas du tout précis et n’a mentionné aucun détail de ce genre“, qu’ils “n’ont aucun rapport avec une action de la locataire” et qu’ils “sont présents depuis l’entrée des lieux et correspondent au retrait d’un bidet“ ;

Ses cavillations, toutefois, sont inopérantes puisqu’il lui appartenait en tout état de cause, si les trous étaient déjà présents lorsqu’elle est entrée dans les lieux, de le consigner sur l‘état des lieux d’entrée auquel elle était bien présente, ce qu’elle n’a pas fait ce qui signifie, au plan juridique, qu’aucun trou n’affectait les murs de la salle de bains et que ce défaut d’entretien locatif, qui figure à l’article III a) de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, lui est imputable ;

4.2.2 Sur l’entretien courant de la chaudière

L’entretien des installations de chauffage, de production d’eau et robinetterie revêt le caractère de réparation locative puisqu’il figure à l’article IV c) de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pécédemment cité ;

Or, la facture n° 2025100103 établie le 23 octobre 2025 par la société ADE CHAUFFAGE EI, versée aux débats par Madame [K] [L] et relative à une intervention sur la chaudière au gaz équipant le logement de Madame [C] [Y] situé [Adresse 1], démontre que celle-ci est défaillante dans son obligation de locataire d’entretenir les lieux loués et leurs équipements puisque l’artisan attire l’attention de Madame [K] [L] sur la saleté de l’installation de chauffage et la nécessité de prévoir un désembouage de la chaudière ;

Madame [C] [Y], certes, n’est pas responsable de l’accumulation, dans le circuit de chauffage, de dépôts auxquels le désembouage permet de remédier, étant précisé que cette opération de nettoyage qui n’est généralement pas comprise dans les contrats d’entretien classiques coûte tout de même de 7 à 900 euros ;

Elle l’est, en revanche, de la saleté de cet équipement qui découle d’un défaut manifeste d’entretien ;

Ses manquements à ses obligations de faire procéder chaque année à un entretien de la chaudière par un professionnel, d’en effectuer l’entretien courant et de ne pas dégrader les lieux pris à bail sont des motifs légitimes et sérieux justifiant que le bail la liant à Madame [K] [L] ne soit pas renouvelé ;

Le congé du 23 mai 2025 sera par conséquent déclaré régulier et Madame [C] [Y] déboutée de toutes ses demandes.

Sur l’expulsion

Conformément à l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Le droit de propriété, ainsi, a un caractère absolu et prime, de jurisprudence constante, sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constituant un trouble manifestement illicite, défini comme toute perturbation résultant d’un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit et qui permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Madame [C] [Y] n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le bien de Madame [K] [L] au-delà du 24 janvier 2026, date jusqu’à laquelle elle était en droit de l’occuper ;

Il convient par conséquent de constater que Madame [C] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2026 du bien de Madame [K] [L] situé [Adresse 1] à [Localité 1], de lui enjoindre de le libérer, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, selon les prescriptions des articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la réduction du délai devant être respecté pour l’expulsion

En application de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail liant les parties, précise que l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux prévu à l’article L.411-1, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant toutefois réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;

Il résulte de ce texte qu’il n’est pas exclusif de motifs, autres que ceux qu’il mentionne, pouvant justifier la réduction ou la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les locaux ;

Madame [K] [L] sollicite du tribunal qu’il ordonne l’expulsion de Madame [C] [Y] avec un délai réduit à huit jours ;

Les circonstances de la cause précédemment rappelées démontrent que Madame [C] [Y] n’occupe le bien de Madame [K] [L] que de façon erratique et coupe l’électricité lors de ses absences, parfois longues, au risque de provoquer une détérioration des lieux faute de chauffage et de ventilation ;

Cette situation, empreinte d’une certaine gravité couplée à l’impossibilité pour Madame [K] [L], depuis six mois, de reprendre son bien situé [Adresse 1] à [Localité 1], légitime la réduction du délai légal de deux mois devant être respecté pour l’expulsion, en tenant compte toutefois des contraintes des sociétés de déménagement, d’effectifs en particulier, pendant la période estivale ;

Le délai devant être respecté pour l’expulsion sera donc réduit à un mois.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail d’habitation est résilié de plein droit depuis le 25 janvier 2026 ; Madame [C] [Y] est depuis redevable envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Madame [K] [L], à partir du 25 janvier 2026 et jusqu'à l’entière libération des lieux, mais en tenant compte des loyers qui ont été réglés postérieurement à la date d’expiration du congé, une indemnité d’occupation mensuelle de 610,59 euros hors charges et frais, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité incombe à Madame [C] [Y] qui n’a pas libéré le bien de sa bailleresse malgré le congé régulier qui lui a été signifié en raison de graves manquements à ses obligations de locataire ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [L] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour se défendre en justice ;

Madame [C] [Y] sera donc condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [C] [Y], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront le coût du congé qui lui a été délivré.

PAR CES MOTIFS