TJ 75056, 10 juin 2026, RG 21/04768

Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/04768 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUELB

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me MARUANI (P0428)
Me HOFFMANN NABOT (C1364)
Me HITTINGER ROUX (P0497)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 21/04768
N° Portalis 352J-W-B7F-CUELB

N° MINUTE : 1

Assignation du :
29 Mars 2021

JUGEMENT
rendu le 10 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. JAS (RCS de PARIS n°535 165 849)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSES

Société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION (RCS de PARIS n°342 977 311)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

S.D.C. DE L’IMMEUBLE « [Adresse 3] » SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet BALZANO
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

PARTIE INTERVENANTE

Maître [D] [N], ès-qualités d’administrateur judiciaire provisoire, du S.D.C. DE L’IMMEUBLE « [Adresse 3] » SIS [Adresse 1], par voie d’intervention forcée,
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 12 février 2026, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, délibéré prorogé au 10 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2011, la société civile de placement immobilier, devenue société civile ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, a consenti à la S.A.S. JAS un bail commercial à « usage exclusif de restauration, café, bar de luxe » portant sur des locaux constituant le lot n°28 d'un immeuble en copropriété, dénommé « [Adresse 3] », comprenant notamment des sous-sols, une galerie marchande avec des boutiques en rez-de-chausée et entresol, ainsi que des bureaux et appartements dans les étages supérieurs, situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Les locaux loués sont désignés comme suit :
« Le lot numéro 28, un magasin portant le numéro 35 du passage dit « Arcades des Champs Elysées » (...)
- au rez de chaussée une boutique ouvrant par une porte double sur l'entrée du passage côté [Localité 4] et par une autre porte sur la [Adresse 5] avec vitrines d'exposition sur toute la longueur à l'intérieur du passage et sur la [Adresse 5],
- un entresol s'étendant au-dessus de la boutique et du magasin n°33 et communiquant avec la boutique par un escalier intérieur,
- dans l'entrée, côté [Adresse 6], une construction décorative comportant des vitrines d'exposition aménagées autour du premier pilier à gauche,
- le droit d'utiliser pour une publicité lumineuse se rapportant au commerce exploité dans les lieux le premier et le second pilier du même côté,

Et les 1123/100000èmes avec la propriété du sol et les parties communes générales ».

Le bail a pris effet le 15 août 2011 pour une durée de neuf années expirant le 14 août 2020, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 160 000 € hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance.

La préfecture de police de [Localité 5] exige la réalisation de travaux de mise aux normes de sécurité incendie dans la galerie marchande en copropriété depuis les années 1980.

Afin d'ouvrir son restaurant « [Etablissement 1] », la locataire a demandé des permis de construire et d'aménagement à la préfecture de police de [Localité 5].

Elle a également sollicité auprès de la préfecture une autorisation d'extension de l'aménagement de son établissement recevant du public du type N (restaurant et débit de boissons) au type P (salle de danse et salle de jeux), ainsi qu'une autorisation afin de pouvoir l'ouvrir de nuit, jusqu'à cinq heures du matin au lieu de deux heures.

Par lettre du 25 août 2016, la préfecture lui a notifié une réponse défavorable à sa demande d'autorisation d'ouverture nocturne, notant qu'elle avait été mise en demeure le 12 août 2016 de communiquer dans les deux mois un dossier complet d'étude d'impact des nuisances sonores sur l'environnement immédiat de l'établissement, qu'elle avait reçu un avertissement pour une infraction d'ouverture au public en dehors des heures réglementaires en juillet 2016 et qu'il convenait de se conformer aux dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Par courrier du 06 novembre 2017, la préfecture de police de [Localité 5] a notifié à la copropriété son approbation d'un schéma directeur d'amélioration du niveau de sécurité de la galerie, se décomposant en trois phases de travaux à réaliser sur cinq ans pour la réalisation des travaux de mise aux normes de sécurité incendie dans la copropriété.

Arguant de défaillances du bailleur et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans la mise en œuvre des travaux de mise aux normes de la sécurité incendie des locaux, la société JAS les a assignés devant le juge des référés près le tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire et d'être autorisée à suspendre le versement des loyers.

Ses demandes ont été rejetées par ordonnance de référé du 20 février 2018, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2018.

La société J.A.S. a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté par un arrêt en date du 19 mars 2020.

En parallèle, la commission de sécurité de la préfecture de police a maintenu son avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de la galerie commerciale le 12 avril 2018.

Aux termes d'un procès-verbal du 19 juillet 2018, elle a donné un avis favorable à l'ouverture au public du restaurant en établissement de type N mais précisé que l'arrêté d'ouverture de cet établissement ne pourrait être délivré qu'après la levée de l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de la galerie.

L'assemblée générale des copropriétaires ayant refusé le 22 octobre 2018 la réalisation des travaux prévus dans le cadre du schéma directeur d'amélioration du niveau de sécurité de la galerie, la commission de sécurité de la préfecture de police a proposé le 06 novembre 2018 la fermeture du groupement d'établissements.

La préfecture en a informé le responsable unique de sécurité (dit RUS) de la copropriété par lettre du 12 novembre 2018.

Le 17 janvier 2019, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a voté et adopté le principe de la réalisation de la phase 1 des travaux de sécurité incendie et ses modalités.

Après un nouveau refus notifié par lettre du 04 avril 2019, la préfecture de police, sur recours gracieux de la société JAS, l'a informée par correspondance du 15 juillet 2019 qu'elle autorisait l'exploitation d'un établissement de types N et P sous réserve de l'observation de mesures de sécurité et d'accessibilité, dont la réalisation de travaux d'aménagements, tout en précisant que l'arrêté d'ouverture ne serait toutefois délivré qu'à la levée de l'avis défavorable concernant la galerie.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 août 2020, la S.A.S. JAS a sollicité le renouvellement du bail à effet du 15 août 2020 ; la S.C. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION y a consenti le 11 septembre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire une sommation de payer, dans un délai de dix jours, une somme de 151 303,66 € au titre de loyers et charges impayés.

Par acte délivré le 29 mars 2021, la S.A.S. JAS a fait assigner la S.C. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer des dommages-intérêts en réparation de dommages qu'elle estimait subir du fait de l'absence de réalisation des travaux de sécurité dans l'immeuble, ainsi qu'à réaliser, sous astreinte, les travaux de mise en conformité tels que décrits au schéma directeur du 13 juillet 2017.

Plusieurs copropriétaires ayant engagé une action aux fins d'annulation de la décision prise par l'assemblée générale du 17 janvier 2019 adoptant le principe de réalisation de la phase 1 des travaux de mise aux normes des installations de sécurité incendie, instance enregistrée sous le numéro RG 19/03604 auprès de la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, le juge de la mise en état de la 18ème chambre, section deux, a par ordonnance du 13 décembre 2021 ordonné un sursis à statuer dans la présente affaire dans l'attente du jugement du tribunal judiciaire de Paris à intervenir dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 19/03604.

Dans le cadre de l'instance enregistrée sous le numéro RG 19/03604, le tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 14 avril 2023, annulé l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 janvier 2019 en raison de l'absence de convocation de l'un des copropriétaires de l'immeuble et dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.

Il a été interjeté appel de cette décision.

Saisi d'une requête du syndic de la copropriété exposant qu'il n'était plus en mesure de remplir ses missions, compte tenu notamment de l'opposition de plusieurs copropriétaires à la réalisation des travaux de sécurité incendie, ainsi que du défaut de paiement important des charges de copropriété, qui en paralysaient la gestion, le président du tribunal judiciaire de PARIS a, par ordonnance en date du 27 novembre 2023, désigné maître [D] [N] en qualité d'administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] pour une durée de douze mois, renouvelable sur requête.

Par acte délivré le 25 avril 2024, la S.A.S. JAS a fait assigner maître [D] [N], ès qualités d'administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], en intervention forcée dans la présente procédure.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance du 04 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté une nouvelle demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la cour d'appel dans le cadre du recours en annulation de la décision d'assemblée générale du 17 janvier 2019, constatant que la réalisation des travaux de la phase 1 était en cours nonobstant cet appel et qu'il n'était pas démontré que la décision de la cour aurait une influence sur la solution du présent litige.

Dans ses dernières conclusions au fond du 29 janvier 2025, la S.A.S. JAS sollicite du tribunal de :
« A titre principal,

DECLARER recevable l’intervention forcée de Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 3] » [Adresse 1] A [Localité 1],

JUGER que le jugement à intervenir sera déclaré commun et opposable à Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 3] » [Adresse 1] A [Localité 1],

CONDAMNER in solidum la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], ainsi que Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire, à verser à la société JAS la somme de 1 036 666,50 € (à parfaire) à titre de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance,

CONDAMNER in solidum la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], ainsi que Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire, à verser à la société JAS la somme de 4 896 554,80 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de marge brute,

CONDAMNER in solidum la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], ainsi que Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire, à verser à la société JAS la somme de 2 255 436 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de réaliser les travaux d’agrandissement de son établissement,

CONDAMNER in solidum la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], ainsi que Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire, à réaliser les travaux de mise en conformité tels que décrits au schéma directeur du 13 juillet 2017, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait, par extraordinaire, que ces demandes à l’égard du seul SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES peuvent bénéficier de l’arrêt des poursuites prévu par l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965

FIXER au passif du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la créance de la société JAS à son égard aux montants déterminés ci-dessus,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], ainsi que Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire, en tous les dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER- ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], ainsi que Maître [D] [Q] [M], ès-qualité d’administrateur provisoire, à payer à la SAS JAS la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ».

Dans ses dernières conclusions au fond du 14 mars 2025, la S.C. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION sollicite du tribunal de :
« DECLARER la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

DECLARER la SAS JAS mal fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER que la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme ;

En conséquence,

DEBOUTER la SAS JAS de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION

CONDAMNER la société SAS JAS à payer à la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION la somme de 50.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

ECARTER toute exécution provisoire du jugement à intervenir uniquement en cas d’éventuelle condamnation de la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION. ».

Dans ses dernières conclusions au fond du 05 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], représenté par maître [D] [N], ès qualités d'administrateur provisoire, sollicite du tribunal de :
« ➢ DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son Administrateur provisoire, Maître [D] [N], bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

➢ DECLARER la SAS JAS mal-fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

A titre principal, sur le fondement des articles 29-1, 29-2 et 29-3 de la loi du 10 juillet 1965

➢ DEBOUTER la SAS JAS de toutes ses demandes de condamnations formées contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son Administrateur provisoire, Maître [D] [N] au motif que la décision de désignation d'un Administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 emporte suspension de l'exigibilité des créances et interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers ainsi qu’en l’absence de déclaration de sa créance supposée ;

A titre subsidiaire,

➢ DEBOUTER la SAS JAS de toutes ses demandes de condamnations formées contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son Administrateur provisoire, Maître [D] [N], pour les motifs complémentaires invoqués par la copropriété ;

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER la SAS JAS à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son Administrateur provisoire, Maître [D] [U], la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER la SAS JAS aux entiers dépens ;

➢ RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. ».

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 12 février 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026, prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d'indemnisation de la société JAS

À l'appui de ses prétentions envers sa bailleresse, la demanderesse fait valoir, au visa des articles 1147 et 1719 du code civil, que celle-ci a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle en lui donnant à bail des locaux situés dans une galerie commerciale ne respectant pas les normes incendie, ce défaut de conformité faisant obstacle à l'obtention d'un arrêté préfectoral d'ouverture et interdisant le passage de la catégorie N à la catégorie P de son établissement et, par suite, l'obtention d'une autorisation d'ouverture de nuit.

Elle lui reproche également de n'avoir pas défendu ses intérêts auprès du syndicat des copropriétaires, en votant contre les résolutions d'assemblée générale tendant à l'installation de systèmes basiques de sécurité incendie (détecteurs de fumée) et en s'abstenant lorsque son vote aurait permis de voter enfin les travaux de mise en conformité nécessaires.

À l'encontre du syndicat des copropriétaires, elle se prévaut de la théorie des troubles anormaux du voisinage ainsi que de sa responsabilité des dommages trouvant leur origine dans les parties communes en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lui faisant grief de ne pas avoir fait le nécessaire, depuis 1987, pour réaliser les travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie de la galerie, faisant peser sur elle un risque de fermeture de son établissement ainsi qu'un risque pour ses salariés et clients.

Elle sollicite en conséquence la réparation des dommages suivants :
-un trouble de jouissance lié à la situation de précarité de son exploitation, la préfecture de police pouvant à tout moment interdire l'accès à la galerie, ainsi qu'à l'impossibilité de céder son fonds de commerce qui n'a de ce fait aucune valeur ; elle demande d'évaluer le préjudice subi à 50% de loyer HT/HC depuis le 14 janvier 2012 et jusqu'à la fin de l'année 2024, pour un montant total de 1 036 666,50 € ;
-une « perte de marge brute » liée à l'impossibilité d'exploiter les locaux de 2h à 5h du matin de 2016 (moment de la présentation de la demande d'autorisation d'ouverture de nuit) à 2022 (moment où elle a pu commencer l'exploitation nocturne), liée aux seules non-conformités de la galerie, empêchant une autorisation officielle de la préfecture ; elle explique que l'extension de son activité à un établissement de type P ne constitue aucunement une nouvelle activité interdite par le bail, le type P constituant simplement un niveau d'exigence supérieur en termes de normes de sécurité, et que la possibilité d'ouvrir de 2h à 5h du matin aurait conduit à une augmentation mathématique de son chiffre d'affaires, par l'allongement de la durée d'exploitation, mais aussi car la clientèle consomme davantage lorsqu'elle n'est pas contrainte par un horaire de sortie ; elle chiffre son dommage à hauteur de 4 896 554,80 € sur la base d'un taux de marge moyen de 80% de l'augmentation, depuis l'année 2022, de son chiffre d'affaires moyen, multiplié par six années (2016 à 2022 inclus) ;
-une perte de chance d'étendre sa surface d'exploitation de 13,33% à un local mitoyen appartenant à la société SORANA, laquelle avait donné son accord de principe, projet auquel la bailleresse s'est opposée et qui a en tout état de cause été rendu impossible par le défaut de conformité aux normes de la galerie, dommage qu'elle estime à un montant de 2 255 436 € sur la base d'une perte de chance d'augmenter de 13% son chiffre d'affaires sur la durée légale d'un bail, soit neuf ans.

La bailleresse réplique qu'elle a respecté son obligation de délivrance, les clauses du bail mettant à la charge de la locataire, qui en fait son affaire personnelle, les mises aux normes et travaux exigés par l'administration, indiquant que celle-ci a reconnu que les lieux pouvaient être exploités conformément à leur destination, et prévoyant qu'elle ne pourra exercer de recours contre le bailleur en cas de refus d'autorisation nécessaire aux activités contractuelles.

Observant que le dommage dont il lui est demandé réparation serait la conséquence du refus de la préfecture d'étendre l'autorisation ERP du type N au type P, lequel était motivé par l'absence de système de sécurité incendie unique dans la galerie marchande, elle relève que le bail prévoit précisément qu'en cas de volonté du preneur d'accueillir des effectifs d'une catégorie supérieure, il devrait obtenir l'accord écrit et préalable du bailleur, ce qu'elle n'a pas reçu, que la destination du bail ne permettait pas d'ouvrir une boîte de nuit ou une salle de danse, et, d'autre part, que l'impossibilité technique liée au système de sécurité incendie de la copropriété ne lui est pas imputable mais résulte des carences du syndicat des copropriétaires.

Elle conteste par ailleurs la réalité des dommages évoqués par la demanderesse, exposant que celle-ci exploite pleinement les lieux depuis 2011 conformément à leur destination contractuelle de « restaurant, café, bar de luxe », tout en s'exonérant du paiement du loyer et des charges depuis plusieurs années.

Elle critique également le calcul d'une perte de marge brute, qu'elle juge « farfelu », notamment en ce qu'il prend en compte un chiffre d'affaires durant la crise sanitaire similaire aux autres années et reproche à la demanderesse de produire plus de cent pièces sans qu'aucune d'elles ne justifie ses demandes indemnitaires.

Le syndicat des copropriétaires, qui relate les difficultés rencontrées depuis de nombreuses années pour réaliser les travaux de sécurité dans les parties communes réclamés par la préfecture de police, du fait des oppositions de copropriétaires qui refusent de voter favorablement en assemblée générale ou ont exercé un recours contre la décision les adoptant, ou encore refusent de payer leurs charges de copropriété, réplique à titre principal aux demandes indemnitaires qu'il est impossible, en vertu de l'article 29-3 1° de la loi du 10 juillet 1965, de faire condamner la copropriété au paiement d'une quelconque somme d'argent dès lors qu'elle est placée sous administration provisoire et qu'il n'a pas été procédé à une déclaration de créance à ce titre.

Subsidiairement, il soutient que ces demandes sont mal fondées, à défaut de carence de sa part dans l'entretien des parties communes, de toute preuve des préjudices évoqués, ainsi que de lien de corrélation entre l'état de la copropriété et la faculté de rester ouvert jusqu'à cinq heures du matin.

Il considère qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, puisque le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, peut seul engager sa responsabilité à ce titre, et que la locataire était parfaitement informée des normes de sécurité du local loué.

Sur ce,

Il convient au préalable de rappeler que selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie au procès de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable au bail du 11 août 2011, devenu le nouvel article 1231-1, applicable à ce bail à partir de son renouvellement à effet du 15 août 2020, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations contractuelles, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu'il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage de prouver tant la faute qui en est à l'origine, que ledit dommage et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION a consenti à la société JAS un bail portant notamment sur des locaux situés en rez-de-chaussée et en entresol, comportant une entrée sur le passage dit « galerie des arcades », en parties communes de la copropriété à laquelle ils appartiennent, ainsi qu'une entrée sur la [Adresse 5], à « usage exclusif de restauration, café, bar de luxe.

L'article 1719 du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1°De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. (...)
2°D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3°D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (...) »

Il est constant que l'obligation de délivrance d'un bailleur inclut la fourniture d'un bien conforme à l'usage auquel il est destiné.

L'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur jusqu'au 30 mai 2020, dispose notamment que :
« Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, et résultant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

La responsabilité du syndicat des propriétaires est une responsabilité de plein droit, qui a vocation à s'appliquer dès lors qu'il est justifié de l'imputabilité d'un dommage à un vice de construction ou à un défaut d'entretien, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de sa part.

Dans son dernier état, issu de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi formulé : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors, il suffit pour mettre en œuvre la responsabilité du syndicat en application de ce texte d'établir l'imputabilité d'un dommage aux parties communes.

Il est précisé que le bailleur, qui n'a aucun pouvoir d'intervention directe sur les parties communes, sur lesquelles le syndicat des copropriétaires a un pouvoir exclusif, ne répond auprès du preneur des nuisances provenant de ces parties communes que s'il est également justifié d'une faute de sa part.

En l'espèce, le défaut de mise en conformité des parties communes aux normes de sécurité constitue un fait susceptible d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application tant de l'ancien que du nouvel article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse aux contestations de ce syndicat, il convient de relever que les restrictions aux actions en justice à son encontre telles que résultant des dispositions de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 sont sans influence sur l'appréciation de sa responsabilité.

Celui-ci objectant également qu'il n'a commis aucune carence dans l'entretien des parties communes puisqu'il a tout mis en œuvre pour réaliser les travaux de conformité de la galerie, et qu'il se heurte au comportement de copropriétaires qui y font obstacle, il est précisé qu'il ne s'agit pas d'une cause d'exonération de sa responsabilité, laquelle est une responsabilité sans faute, résultant du seul état desdites parties communes.

S'agissant de la bailleresse, il convient de constater que la mise en location d'un bien situé dans une copropriété dont les parties communes ne sont pas conformes aux normes de sécurité incendie, ce qui est de nature à faire obstacle, notamment, à l'obtention d'autorisations administratives d'exploiter les lieux, suffit à caractériser un défaut de délivrance d'un bien conforme à sa destination.

Celle-ci se prévalant des clauses du bail selon lesquelles la locataire prend les lieux en l'état, les déclare conforme à leur destination et a la charge d'obtenir les autorisations, ainsi que d'assurer leur mise aux normes et de réaliser les travaux exigés par l'administration, il convient de relever que ces stipulations ne concernent que l'intérieur des locaux des locaux loués, au sujet desquels aucun grief n'est émis et sont donc sans effet exonératoire pour la bailleresse.

Il y a lieu, dès lors, de déterminer si la demanderesse justifie des préjudices dont elle demande réparation et de leur lien de causalité avec les faits reprochés tant à l'égard de la bailleresse qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires.

La demanderesse évoque en premier lieu un trouble de jouissance, exposant que la préfecture de police pouvant fermer son établissement du jour au lendemain, son exploitation est précaire et son fonds, incessible, dépourvu de valeur.

Néanmoins, force est de constater qu'elle n'a pas subi de trouble de jouissance, lequel correspond à une privation de l'usage des locaux loués, puisqu'en réalité elle a pleinement exploité ceux-ci, depuis la fin de ses travaux d'aménagement en 2012 ; elle ne produit d'ailleurs aucun élément, comptable ou financier notamment, pour démontrer une quelconque perturbation effective de son activité.

Quant à la perte de valeur du fonds évoquée, au demeurant hypothétique, celle-ci ne saurait s'analyser en un trouble de jouissance.

En tout état de cause, il ne saurait lui être alloué une indemnité correspondant à un abattement pour précarité comme il est fait en matière d'indemnité d'occupation d'un locataire évincé, laquelle est chiffrée selon des règles propres, tenant aux particularités de fixation de cette indemnité, qui n'ont pas vocation à s'appliquer en dehors de toute procédure d'éviction.

La demande d'indemnisation au titre d'un trouble de jouissance ne peut donc qu'être rejetée.

La locataire fait en second lieu état d'un dommage de perte de marge brute résultant de l'impossibilité d'exploiter les locaux de deux heures à cinq heures du matin, qu'elle impute aux non-conformités de la galerie aux normes de sécurité, soutenant qu'elles ont fait obstacle à l'obtention d'une autorisation de la préfecture de police pour étendre son établissement de la catégorie de type N au type P, extension indispensable pour être autorisée à ouvrir de nuit et diffuser des animations musicales améliorant l'ambiance de son bar de luxe.

Il ressort effectivement des nombreux échanges avec la préfecture de police, ou des procès-verbaux dressés par celle-ci, que la société JAS communique au soutien de ses prétentions, que ladite préfecture a, à diverses reprises, motivé son refus de donner un avis favorable aux autorisations sollicitées par le défaut de conformité de la galerie aux règles de sécurité incendie, et n'a pas délivré d'arrêté officialisant une quelconque autorisation.

Néanmoins, aux termes d'une lettre du 15 juillet 2019, la préfecture de police a fini par lui permettre l'exploitation d'un ERP de type P, et la société JAS indique avoir pu ouvrir de nuit à partir de l'année 2022, alors qu'elle indique elle-même que la galerie n'est toujours pas mise aux normes.

Le tribunal note que la demanderesse ne précise pas de quelle exigence de la préfecture de police, ou de quelle disposition légale ou réglementaire, découlerait la nécessité d'obtenir une autorisation d'exploiter un établissement de type P pour pouvoir solliciter une autorisation d'ouverture de nuit, en l'absence d'extension de son activité en salle de jeux ou salle de danse, laquelle est permise par le règlement de copropriété mais excèderait la destination contractuelle des lieux loués.

En outre, force est de constater que ce n'est pas pour exercer l'activité prévue dans le bail mais pour étendre celle-ci que la locataire a rencontré des difficultés ; la destination du bail, de restaurant et bar, n'inclut pas, a priori d'ouverture jusqu'à cinq heures du matin.

La notion de « bar de luxe » renvoie à la fourniture de prestations haut de gamme, sans effet sur les horaires d'ouverture, et est de nature différente d'un « bar de nuit ».

Au surplus, comme l'a rappelé la préfecture de police dans sa lettre du 25 août 2016, l'autorisation d'ouverture des débits de boissons entre 2h et 5h n'est accordée qu'à titre exceptionnel aux établissements à vocation nocturne (cafés, bars, discothèques).

Cette lettre relevait également une infraction de la locataire d'ouverture au public en dehors des heures réglementaires.

Dans ces conditions, il n'est aucunement certain que, si la galerie marchande avait été mise aux normes de sécurité incendie, la préfecture de police lui aurait délivré l'autorisation d'ouverture de nuit dès 2016.

Il est encore constaté, que, comme le fait valoir la bailleresse, sa locataire ne peut d'autant moins réclamer réparation d'un dommage qui résulterait d'une difficulté à obtenir l'autorisation de changer la catégorie ERP de son établissement qu'elle ne justifie pas avoir sollicité ni obtenu son accord, conformément à l'article VI 1°) du bail, qui prévoit que « Si, au titre de la réglementation ERP, le preneur souhaitait être autorisé à accueillir des effectifs relevant d'une catégorie supérieure, il devrait obtenir avant toute démarche l'accord préalable et écrit du bailleur (...) ».

Enfin, la demanderesse ne justifie pas de l'évaluation du dommage de perte de marge brute sur les années 2016 à 2021 dont elle sollicite réparation, lequel ne saurait être estimé à partir d'une augmentation du chiffre d'affaires depuis l'année 2022 dont le lien de cause à effet avec une ouverture nocturne n'est pas justifié, ni sur la base d'un taux de marge moyen qu'elle chiffre à 80% sans que ce pourcentage soit étayé par des éléments précis, et sans prendre en compte la nécessaire baisse de revenus au cours de la période de crise sanitaire.

Ainsi, la société JAS, ne justifie ni d'un lien de causalité certain entre le dommage dont elle réclame réparation au titre d'une perte de marge brute et le défaut de conformité de la galerie marchande aux normes de sécurité incendie, ni du caractère réparable dudit dommage et de son quantum.

La demanderesse sollicite, en troisième lieu, l'indemnisation d'une perte de chance d'augmenter son chiffre d'affaires et donc sa marge brute, du fait de l'impossibilité de réaliser un projet d'agrandissement de la surface de son établissement à hauteur de 13% en l'étendant au local mitoyen, exposant que si ce projet était permis par le règlement de copropriété et accepté par le propriétaire dudit local, la bailleresse s'y est opposée et que le défaut de conformité de la galerie aux normes de sécurité incendie l'a en tout état de cause rendu impossible, la préfecture ayant indiqué qu'elle refusait d'instruire un dossier de travaux tant que cette situation de non-conformité perdurerait.

Cependant, la bailleresse était parfaitement en droit de refuser d'agréer au projet de la locataire, lequel exigeait des travaux de suppression du mur séparant ses locaux de ceux appartenant à une société tierce, étant d'ailleurs relevé que dans son courrier en date du 17 septembre 2021, son conseil a pris le soin de préciser les diverses causes de son refus.

Dans ces conditions, il n'apparaît pas que le projet en question aurait pu être réalisé si les travaux de mise aux normes avaient été réalisés dans la galerie.

En tout état de cause, la perte de chance de tirer un gain supplémentaire de l'exploitation de cette surface n'est pas non plus démontrée, étant observé que, outre son estimation à partir d'éléments peu objectifs, tels qu'une période de neuf années d'exploitation au seul motif que cela correspond à la durée d'un bail, il ressort des échanges avec le propriétaire du local voisin que la société JAS s'est déjà vue consentir un bail permettant de l'exploiter.

Ainsi, la demanderesse ne justifie ni du dommage allégué, ni de son lien de causalité avec le défaut de mise aux normes de la galerie marchande.

Dès lors, sa demande d'indemnisation au titre d'une perte de chance d'étendre son exploitation au local voisin sera rejetée.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de toutes ses demandes d'indemnisation.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

La demanderesse réclame la condamnation in solidum, et sous astreinte, de sa bailleresse, du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire, ès qualités, à réaliser les travaux d'amélioration du niveau de sécurité de la galerie marchande, se décomposant en trois phases de travaux décrits au schéma directeur du 13 juillet 2017.

Elle fait valoir que ces travaux, tels que prévus aux devis annexés à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2019, devraient déjà être terminés, mais que la phase 1 n'est même pas, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, achevée, que des modifications du schéma directeur sont à prévoir, qu'il n'est pas justifié de l'absence de recours contre les décisions d'assemblée générale votant les phases suivantes, que ces travaux ont trop longtemps été reportés sans délai et qu'au vu du fonctionnement anormal et contentieux de la copropriété, elle a des raisons de s'inquiéter de leur réalisation effective.

La bailleresse lui oppose que cette demande ne peut qu'être rejetée, puisque les travaux litigieux sont en cours d'exécution, qu'elle n'a aucun pouvoir sur leur mise en œuvre et que la validité de la décision d'assemblée générale des copropriétaires ayant voté ces travaux est actuellement discutée devant la cour d'appel.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute carence de sa part, répliquant qu'il a tout mis en œuvre pour mettre la galerie aux normes, en faisant voter en assemblée générale la décision de réaliser les travaux, en en poursuivant l'exécution malgré l'action intentée afin de voir annulée ladite décision, que les travaux de la phase 1 ont été réceptionnés, qu'un poste de la phase 3 a été commencé, que les travaux de la phase 2 ont été votés lors de l'assemblée générale de juin 2023, alors qu'il fait face à de nombreuses actions introduites par les copropriétaires, ainsi qu'à des impayés de charges, qui freinent inexorablement l'avancée de ces travaux.

Sur ce,

En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble, ainsi que l'administration des parties communes, et il répond, tant à l'égard des copropriétaires que des tiers, des dommages résultant des parties communes.

Il est constant qu'en cas de carence du syndicat dans l'exécution de ses obligations, les copropriétaires sont habilités à demander au tribunal la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin au dommage ou éviter qu'il ne se répète, la réparation pouvant prendre une forme autre que pécuniaire.

En l'espèce, si la carence du syndicat des copropriétaires dans l'exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité des parties communes aux normes de sécurité incendie est caractérisée, puisqu'il n'est pas justifié, ni même allégué, de l'achèvement de leur deuxième et de leur troisième phases, qui auraient dû se terminer en 2022, il ressort toutefois des développements précédents que la locataire, qui exploite pleinement les locaux loués, ne justifie pas des préjudices dont elle demande réparation, ou qu'ils sont imputables au défaut d'exécution de ces travaux litigieux, et ne démontre pas que lesdits travaux auraient pour effet de mettre fin à un trouble de jouissance ou à une perte de marge brute.

Il est relevé que si la demanderesse fonde également ses prétentions sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, elle ne caractérise pas non plus les conditions d'une condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux litigieux à ce titre, cette théorie étant d'ailleurs aussi destinée à assurer la réparation de dommages ou à y mettre fin.

La bailleresse, qui n'a quant à elle aucun pouvoir d'intervention sur les parties communes, ne saurait être condamnée à y exécuter des travaux.

En conséquence, la demande de condamnation in solidum, et sous astreinte, de la bailleresse, du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire, ès qualités, à exécuter les travaux d'amélioration du niveau de sécurité de la galerie marchande décrits au schéma directeur du 13 juillet 2017 sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de fixation d'une créance au passif du syndicat des copropriétaires

Dès lors qu'aucune indemnité n'est mise à la charge du syndicat des copropriétaires, il n'y a pas lieu de fixer une quelconque créance à ce titre à son passif.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des circonstances de la cause, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans la présente instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

La demande de distraction des dépens au profit du conseil de la demanderesse est dès lors sans objet.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS