TJ 75056, 2 juin 2026, RG 22/11214

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me POUILHE

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me KACEM

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/11214 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CX3PE

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Septembre 2022

JUGEMENT
rendu le 02 Juin 2026
DEMANDEURS

Madame [K] [F] épouse [Y] - décédée

Monsieur [D] [Y], en son nom propre et en qualité de conjoint survivant de Mme [F] épouse [Y] décédée le 4 mars 2023
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Raed KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0037

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ZTIMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Jean-Marie POUILHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0091
Décision du 02 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/11214 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3PE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [H] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [W] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [U] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Monsieur [E] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Raed KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0037

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2026, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

M. [D] [Y] et Mme [K] [Y] étaient propriétaires des lots 6, (un appartement au 1er étage), 26, 27 et 28 correspondant aux trois chambres de service n°9, 10 et 11 situées au 8ème et dernier étage dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].
Sollicitant la réunion de leurs trois chambres de service ainsi que la création et le raccordement d’un WC dans la chambre n°9, lot 26, à l’évacuation des WC communs, les époux [Y] ont soumis les résolutions n°14 et 14a) à l’assemblée générale du 21 juin 2022 laquelle les a rejetées.

Dans ces circonstances, M. et Mme [Y] ont fait assigner par acte d’huissier du 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans aux fins essentielles d’obtenir à titre principal, l’annulation des résolutions n°14 et 14 bis de l’assemblée générale du 21 juin 2022 et à titre subsidiaire, l’autorisation de regrouper les lots 26, 27 et 28 et la création et le raccordement d’un WC dans le lot 26 à l’évacuation des WC en parties communes.

Le 4 mars 2023, Mme [Y] est décédée. Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2024, M. [H] [Y], Mme [W] [Y], Mme [U] [Y] et M. [E] [Y] sont intervenus volontairement à la procédure.

Par conclusions récapitulatives en demande notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, M. [Y] agissant en son nom propre et en qualité de conjoint survivant de Mme [Y], M. [H] [Y], Mme [W] [Y], Mme [U] [Y] et M. [E] [Y] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 328 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 8, 25, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,
Vu la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022,
Vu les pièces versées aux débats

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de Messieurs [H] et [E] [Y] et Mesdames [W] et [U] [Y], en leurs qualités d’enfants et héritiers de Madame [K] [Y] ;

JUGER Messieurs [D], [H], [E] [Y] et Mesdames [W] et [U] [Y], recevables et bien fondés en leur demande;

ANNULER la résolution votée n°14 et n°14a, du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022 en ce qu’elles ont refusé la réalisation du regroupement des 3 chambres de services (lots n°26, n°27 et n°28), et l’autorisation demandée de raccordement d’un WC à créer dans la chambre n°9 (lot n°26), à l'évacuation des WC en parties communes;

A titre principal,

JUGER que Messieurs [D], [H], [E] [Y] et Mesdames [W] et [U] [Y], ont le droit de regrouper leurs trois chambres de service mitoyennes (lots n°26, n°27 et n°28), en l’absence d’atteinte aux parties communes en retirant les cloisons séparatives non porteuses, sans requérir d’autorisation du syndicat des copropriétaires ;

Décision du 02 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
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A titre subsidiaire,

JUGER abusif le refus du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] selon résolutions n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022, de regrouper les 3 chambres de services (lots n°26, n°27 et n°28) ;

AUTORISER le regroupement des 3 chambres de services (lots n°26, n°27 et n°28), objet de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022, par le retrait des cloisons séparatives non porteuses ;

En tout état de cause,

JUGER abusif le refus du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] selon résolution n°14 et n°14a, du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022, d’autoriser le raccordement d’un WC privatif à créer dans la chambre n°9 (lot n°26), à l'évacuation des WC en parties communes ;

AUTORISER le raccordement d’un WC à créer dans la chambre n°9 (lot n°26), à l'évacuation des WC en parties communes, objet de la résolution n°14 et n°14a, du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Messieurs [D], [H], [E] [Y] et Mesdames [W] et [U] [Y], la somme de 2.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par conclusions en défense n°3 notifiées par RPVA le 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal :

« – de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

– de condamner in solidum Monsieur [D] [Y], Monsieur [H] [Y], Madame [W] [Y], Madame [U] [Y] et Monsieur [E] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– subsidiairement, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

– de condamner in solidum Monsieur [D] [Y], Monsieur [H] [Y], Madame [W] [Y], Madame [U] [Y] et Monsieur [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025 et fixée à l'audience du 4 février 2026 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mai 2026 prorogé au 2 juin 2026.
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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de « juger »

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais est la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur l’intervention volontaire de M. [H] [Y], Mme [W] [Y], Mme [U] [Y] et M. [E] [Y]

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

*

Il s’évince de l’acte de notoriété du 19 juillet 2023 que M. [D] [Y], époux survivant, et ses enfants M. [H] [Y], Mme [W] [Y], Mme [U] [Y] et M. [E] [Y] (ci-après les « consorts [Y] ») sont les seuls ayants-droit de Mme [K] [Y].

Par conséquent, et sans que cela ne soit contesté par le syndicat des copropriétaires, M. [H] [Y], Mme [W] [Y], Mme [U] [Y] et M. [E] [Y] seront déclarés recevables en leur intervention volontaire.

Sur la demande en annulation des résolutions n°14 et 14a de l’assemblée générale du 21 juin 2022

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi précitée, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Pour démontrer l’abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d'une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

*

Au soutien de leur demande principale, les consorts [Y] font valoir que :
- le refus opposé à leur demande de travaux est abusif et caractérise un abus de majorité ;
-les résolutions litigieuses sont contraires à l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 prévoyant une surface minimum de 9m² pour un logement ; la réunion des trois chambres permettra en effet d’aménager un studio de 18m² ;
-ces résolutions ne sont pas conformes à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public en ce qu’il est justifié que le raccordement des chambres ne porte pas atteinte aux parties communes, les cloisons séparatives étant non porteuses, et pas davantage à la solidité de l’immeuble ; l’autorisation du syndic n’était pas nécessaire de sorte que dernier n’aurait pas dû l’inscrire de son propre chef à l’ordre du jour de la réunion ;
- d’autres copropriétaires ont obtenu l’autorisation de percer la trémie, partie commune pour relier leur chambre de service à leur appartement sans aucune difficulté ; ces derniers ont obtenu l’autorisation sans avoir à produire en amont de projet modificatif d’état descriptif de division ;
-le projet requiert nécessairement le rachat de la surface de partie commune inférieure à 1m² entourant les conduits de cheminée situés entre les chambres 10 et 11 et constituant une partie commune à jouissance privative, élément qui ne saurait faire obstacle à l’autorisation ;
-il n’est pas fondé d’exiger un acte modificatif ni l’avis de l’architecte de la copropriété en l’absence d’autorisation préalable.

Répondant aux moyens adverses, ils font valoir que :
-le syndicat des copropriétaires ne peut leur reprocher une absence de projets de résolution alors que le syndic a inscrit régulièrement les résolutions et que le dossier technique détaillé vaut projet de résolution ; ils ne contestent pas les résolutions telles que formulées mais seulement le sens des votes ;
-le courriel transmettant la demande d’inscription à l’ordre du jour exposait bien les auteurs à savoir les époux [Y] et non le cabinet [Z] [Y] et a été régulièrement envoyé plus de 21 jours avant la réunion par voie électronique.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en opposant que :
-la demande d’inscription à l’ordre du jour était irrégulière à défaut d’avoir été transmise par lettre recommandée avec avis de réception conformément aux articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967 et alors qu’elle émane du Cabinet [Z] [Y] qui n’est pas copropriétaire ;
-les demandeurs ne justifient pas avoir présenté de projets de résolution exigé par l’article 10 du précédent décret ; le syndic a dû interpréter la demande et rédiger les résolutions de sorte que l’assemblée générale ne pouvait donner son accord faute d’une résolution émanant des demandeurs ;
-les demandeurs n’ont pas produit de projet modificatif de l’état descriptif de division à publier ;
- ce document est d’autant plus nécessaire que le projet implique le retrait et la vente d’un espace partie commune situé entre les chambres 10 et 11, fut-il à jouissance exclusive de sorte qu’ils ne peuvent pas alléguer de l’absence d’atteinte aux parties communes et à la structure de l’immeuble ;
-aux termes du règlement de copropriété, la réunion de lots doit être soumise à l’assemblée générale lors qu’elle entraine des travaux soumis à l’autorisation de celle-ci ; ils doivent en outre être approuvés par l’architecte de l’immeuble et réalisés par des entreprises agrées par celui-ci ;
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-le projet modifie la destination des trois chambres de service telle que fixé par le règlement de copropriété en devenant un appartement de trois pièces nécessitant une révision à la hausse des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-s’agissant spécifiquement des travaux de raccordement, le rejet de la demande de réunion entraine nécessairement celle relative au raccordement au réseau d’eaux viciées ;
- la nécessité de cette canalisation supplémentaire n’est au surplus pas justifiée puisque les trois lots disposent déjà d’un raccordement au réseau et qu’ils peuvent se raccorder sur cette canalisation existante.

Sur ce,

Aux termes du règlement de copropriété, sont désignées comme parties communes : les canalisations d’eau de source et d’eaux usées, les conduits de cheminées. Aucune partie commune à jouissance exclusive n’est indiquée.

De plus, il est stipulé que les cloisons séparatives entre les appartements et autres locaux privés seront mitoyennes entre les propriétaires voisins et constituent des parties privatives.

Enfin, le même règlement prévoit que « Il [chacun des copropriétaires] pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances. Mais en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble, ainsi que tous ceux pouvant intéresser toute chose ou partie commune, notamment en cas de percement de gros murs, murs de refend ou planchers, il devra au préalable, obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer le cas échéant à l’assemblée des copropriétaires. Ces travaux et tous ceux qui en découleraient, devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront également à sa charge ».

Les résolutions querellées ont été adoptées en ces termes :
« Résolution n°14 : Demande de M. [Y] propriétaires des lots n°26, 27 et 28 : travaux en parties communes

Joint la convocation :
-dossier technique et architectural de travaux pour le regroupement de 3 chambres de services

Résolution n°14 a : Demande de M. [Y] propriétaires des lots n°26, 27 et 28 à effectuer , à ses frais exclusifs, les travaux suivants :
-raccordement du WC crée à l’évacuation des WC en parties communes
Sous réserve :
[…] Mise aux voix, cette résolution est rejetée à la majorité des voix exprimées. »

Il ressort des éléments de la procédure que Mme [Y] avait envoyé un courriel le 16 mai 2022 sollicitant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 juin 2022 d’une demande d’autorisation de travaux relative au regroupement de trois chambres de service. Dès lors, les consorts [Y] ne peuvent sérieusement reprocher au syndic d’avoir acquiescé à leur demande alors que d’une part celle-ci était effectivement dépourvu de projets de résolution tel que prévu à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et d’autre part, que le syndic saisi d’une demande d’inscription à l’ordre du jour est tenu d’y donner suite sans avoir à apprécier son utilité ou son opportunité.
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Enfin, il ressort des pièces annexées à la convocation de l’assemblée générale que la réunion des trois chambres des demandeurs impliquait de toute évidence d’annexer un espace, partie commune situé de part et d’autre des conduits de cheminées séparant les chambres n°10 et 11 représentant environ 1m² et que les résolutions querellées n’évoquaient pas l’éventualité de son rachat.

Ainsi, les consorts [Y], qui se prévalent d’un abus de majorité tiré d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, ne justifient pas que d’autres copropriétaires de chambre de service se seraient vus autoriser à procéder à des réunions de lots en annexant des parties communes similaires. En effet, le fait que deux autres copropriétaires aient obtenu l’autorisation de regrouper leur chambre de service avec leur appartement du 7ème étage par le percement d’une trémie n’est pas une situation comparable dès lors que le percement d’une trémie ne peut s’analyser en une annexion de parties communes. Au surplus, compte tenu des différences substantielles entre leur demandes et celles de ces deux copropriétaires sus-évoqués, les consorts [Y] ne sont pas fondés à reprocher au syndicat des copropriétaires de conditionner leur autorisation de travaux à la production préalable d’un projet de modificatif au règlement de copropriété alors qu’il ne l’aurait pas exigé d’autres copropriétaires.

Enfin, ils ne peuvent davantage faire grief au syndicat des copropriétaires d’exiger que leur demande soit validée par l’architecte de l’immeuble tel que prévu au règlement de copropriété, compte tenu des atteintes aux parties communes.

En conséquence, les demandeurs échouent à établir une rupture d’égalité entre copropriétaires et partant d’un abus de majorité, leur demande d’annulation des résolutions 14 et 14a sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de travaux

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b) de la loi précitée prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Toutefois, en cas de refus par l’assemblée générale, sur le fondement de l’article 30 al. 4 de la même loi, un copropriétaire peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux d’amélioration prévus à l’article 25b).
Le juge doit vérifier si le refus opposé par l'assemblée générale repose sur des motifs légitimes ou s'il constitue un abus de droit ou de majorité justifiant une autorisation judiciaire.
Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).
*
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A titre subsidiaire, les consorts [Y] se fondent sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter une autorisation judiciaire de réunir les trois lots et de raccordement d’un WC dans le lot 26 à l’évacuation des WC parties communes, en soutenant que :
-les travaux envisagés constituent des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires ;
-l’installation d’un WC et son raccordement sont obligatoires pour se conformer au décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent ;
-l’installation d’un WC justifie le raccordement sur une évacuation distincte sur les WC communs et non sur celle du lavabo.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en opposant que la demande d’autorisation judiciaire de travaux doit être rejetée, le tribunal ne pouvant se substituer à l’assemblée générale alors qu’il ne s’agit pas de travaux d’amélioration mais d’aliénation d’une partie commune relevant de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

Il ressort de la pièce n°9 des demandeurs que ces derniers ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 mai 2024 d’une résolution visant à acquérir ladite partie commune d’un m² nécessaire à la mise en œuvre de leur projet de travaux au prix de
7.500 euros accompagnée d’un projet de modificatif de l’état descriptif de division. Cependant, ils ne justifient pas avoir obtenu l’autorisation sollicitée alors qu’au contraire le syndicat des copropriétaires affirme qu’elle leur a été refusée. En conséquence, en l’absence d’accord de l’assemblée générale quant à la vente de cette partie commune, le tribunal ne peut outrepasser la volonté de cette dernière et autoriser les travaux en l’état conduisant de facto à aliéner ladite partie commune. La demande d’autorisation de travaux, tant le regroupement des trois chambres que le raccordement du WC, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

*

Les consorts [Y], partie succombant, seront in solidum condamnés aux entiers dépens.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires.

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Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Enfin, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS