TJ 75056, 2 juin 2026, RG 21/04062

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:
à Me BERGER et Me RAISON

Copie certifiée conforme délivrée le :
à l’expert

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/04062 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CUAZJ

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Mars 2021

EXPERTISE

JUGEMENT
rendu le 02 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. 123 IMMOBILIA (enseigne GESTADE), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886

DÉFENDERESSE

Société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, représentée par son mandataire général pour les opérations en France, la S.A.S. LLOYD’S FRANCE - radiée depuis le 25 octobre 2021
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

Décision du 02 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/04062 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAZJ

PARTIE INTERVENANTE

Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, société anonyme belge d’un Etat membre de la Communauté européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE [Localité 4] à la suite d’une procédure de transfert dite « Part VII transfer » autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, prise en la personne de son mandataire général en France, M. [T]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2026, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

L’immeuble en copropriété du [Adresse 5] a été administré par la société Villain Frères Immobilier Copropriété (ci-après la société « VFIC ») en qualité de syndic. Lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2017, le cabinet Gestade a été désigné en lieu et place de la société VFIC. Constatant un écart de 57.044,03 euros entre la somme apparaissant sur la balance transmise par le conseil syndical le 2 juin 2017 et le solde du compte en banque au 22 août 2017, le cabinet Gestade a mis en demeure la société VFIC et son garant Lloyd’s par lettre recommandée du 5 septembre 2017 de lui transmettre les archives et des pièces comptables du syndicat des copropriétaires et de procéder au virement du solde du compte bancaire.
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Considérant que ces démarches étaient restées infructueuses, le cabinet Gestade a fait assigner, par acte du 4 juin 2018, la société VFIC devant le Président du Tribunal de grande instance de Paris. Par ordonnance en la forme des référés du 13 septembre 2018, la société VFIC a été condamnée sous astreinte à transmettre l’ensemble des pièces demandées et à payer au cabinet Gestade la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 27 mars 2019 publié le 12 avril 2019, la société VFIC a été placée en liquidation judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Gestade ont tous deux déclaré leur créance auprès de son liquidateur judiciaire, Maître [H] [W].
Le syndic a mandaté le cabinet [D] aux fins de réaliser un contrôle des comptes, lequel a rendu son rapport le 5 mars 2019. Un second audit est réalisé par le cabinet EFCA dont le rapport rendu le 2 septembre 2019 conclut à un montant d’insuffisances de représentation de fonds s’élevant à 59.216,18 euros.

Le 29 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a effectué une nouvelle déclaration de créance adressée aux Souscripteurs du Lloyd’s. Par courrier du 5 novembre 2020, cette dernière a considéré leur demande forclose.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 9 mars 2021, fait assigner les Souscripteurs du Lloyd’s pris en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France, la société Lloyd’s France SAS, aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Par conclusions n°1 notifiées par RPVA le 1er août 2022, la société Lloyds Insurance Company venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s est intervenue volontairement à la procédure. 

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°5 notifiées par RPVA le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile
Vu l’article 1302 du code civil,
Vu l’article 39 alinéa 1 er du décret du 20 juillet 1972,
Vu l’article 45 du décret du 20 juillet 1972

Il est demandé au Tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans ses écritures et les déclarer bien fondées,

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de son absence d’opposition à l’intervention volontaire de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA,

DEBOUTER la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S et la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, représentée par leur mandataire en FRANCE, la société LLOYD’S FRANCE SAS, au paiement des sommes suivantes :
- 59.216,18 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 octobre 2020,
- 2.400,00€ au titre du rapport d’expertise comptable de la société EFCA,
- 900,00€ au titre du rapport d’expertise comptable de la société [D],

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire :

ORDONNER une expertise judiciaire,

DESIGNER tel expert-comptable qu’il lui plaira ayant pour mission d’analyser les comptes de la copropriété et de façon générale, tout document comptable qu’il estimera utile, de façon contradictoire, sur la période du mandat de la société VFIC, ancien syndic, afin de
- Déterminer si ce dernier a détourné les fonds qui lui ont été remis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],
- Le cas échéant, en préciser le montant.

CONDAMNER la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, représentée par leur mandataire en FRANCE, la société LLOYD’S FRANCE SAS, au paiement d’une somme de 8.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S, représentée par leur mandataire en FRANCE, la société LLOYD’S FRANCE SAS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, Avocat aux offres de droit

ORDONNER l’exécution provisoire. »

En défense, par conclusions n°4 notifiées par RPVA le 19 février 2025, les Souscripteurs du Lloyd’s, radiée depuis le 25 octobre 2021, et la société Lloyd’s Insurance Company SA venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s de Londres, intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

« Vu l’article 74 du Code de procédure civile,
Vu la loi Hoguet du 2 janvier 1970,
Vu les dispositions du décret d’application du 20 juillet 1972,
Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Il est demandé à la Juridiction de céans de :

A titre liminaire,

DECLARER irrecevable l’exception de procédure tirée de l’incompétence de la Juridiction de céans pour statuer sur une forclusion qui n’a pas été soulevée in limine litis ;

CONSTATER que la société LLOYD’S France SAS a été radiée le 25 octobre 2021 et qu’aucune demande n’est susceptible d’être formée à son encontre ;

DONNER ACTE à la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA de son intervention volontaire ;
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DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre des Souscripteurs du LLOYD'S ;

A titre principal,

CONSTATER que la demande du Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible ;

CONSTATER que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière de la LLOYD'S INSURANCE COMPANY ne sont pas réunies ;

En conséquence :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la LLOYD’S INSURANCE COMPANY;

En toutes hypothèses,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à payer à la LLOYD'S INSURANCE COMPANY la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025 et fixée à l'audience du 4 février 2026 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mai 2026 prorogé au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la société Lloyd’s Insurance Company

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. »

L’article 325 du même code prévoit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

*

La société Lloyd’s Insurance Company souhaite intervenir volontairement à l’instance aux lieu et place de la société Lloyd’s France assignée par erreur et radiée le 25 octobre 2021. Elle ajoute que les Souscripteurs du Lloyd’s ont transféré à la société Lloyd’s Insurance Company les contrats d’assurances concernant les risques localisés dans l’Union européenne pour les exercices de 2013 à 2020 suivant ordonnance du 25 novembre 2020 de la High Court of Justice de Londres.

Il conviendra en conséquence de la recevoir en son intervention volontaire en lieu et place des Souscripteurs du Lloyd's, compte tenu de la reprise de l'activité de cette dernière par celle intervenante, intervention au demeurant non contestée par le demandeur.

Sur la forclusion soulevée par la société Lloyd’s Insurance Company

L’article 45 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que « En cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l'article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l'article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ.
Toutefois, lorsque la cessation de garantie s'accompagne d'un changement de garant et que le nouveau garant justifie auprès de l'ancien avoir stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l'article 22-1, l'avis mentionné au troisième alinéa de l'article 44 tient lieu de l'information prévue à l'alinéa précédent.
Toutes les créances visées à l'article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l'avis prévu au troisième alinéa de l'article 44. Ce délai ne court que s'il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l'avis, selon le cas. »

A défaut de cette notification obligatoire, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret précité lui donnent accès, le délai de trois mois pour produire sa créance n'est pas opposable au créancier (1re Civ., 3 octobre 1984, pourvoi n° 81-10.685, et 3ème civ, 22 janvier 2026, n°23-21.673).

*
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La société Lloyd’s Insurance Company conclue à l’irrecevabilité de la demande en paiement en se fondant sur l’article 45 de la loi du 20 juillet 1972. Elle fait valoir que :
-aucun registre des mandats ne lui a été transmis par la société VFIC en dépit de sa demande du 6 décembre 2018 de sorte qu’elle n’a pas eu connaissance des mandants de cette dernière et n’a pu procéder à l’information individuelle prévue à l’article 45 précité ;
-en l’absence de registre et à défaut d’envoi de la lettre d’information, le délai de trois mois réservé au mandant pour déclarer sa créance commence nécessairement à courir à compter de la publication de la résiliation dans un journal d’annonces légales soit en l’espèce le 17 décembre 2018 ;
-le syndicat des copropriétaires n’a réclamé sa créance pour la première fois auprès des Souscripteurs du Lloyd’s que le 29 octobre 2020 de sorte que sa demande est forclose.

En défense, le syndicat des copropriétaires oppose que :
- la défenderesse ne lui a jamais notifié ni au président du conseil syndical la cessation de sa garantie en violation de l’article 45 précité ;
- ni l’article 45 ni la jurisprudence ne prévoient qu’en l’absence de transmission du registre des mandats, le délai de trois mois court à compter de la publication de l’avis, celle-ci ne s’appliquant que si le mandat n’est pas inscrit sur ledit registre ;
- en l’absence de notification de cessation de garantie à la personne visée à l’article 45 al.1er du décret précité, le délai de trois mois n’a pas pu commencer à courir.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires n’a pas repris aux termes du dispositif de ses dernières conclusions sa demande tendant à voir prononcer l’incompétence du tribunal à statuer sur le moyen tiré de la forclusion soulevé par la défenderesse. Sa demande sera donc réputée abandonnée conformément à l’article 768 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la société Lloyd’s Insurance Company tendant à « DECLARER irrecevable l’exception de procédure tirée de l’incompétence de la Juridiction de céans pour statuer sur une forclusion qui n’a pas été soulevée in limine litis » n’a plus d’objet et sera rejetée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que :
- la société VFIC a souscrit une garantie financière, n° de contrat : LEGI03893, auprès des Souscripteurs du Lloyd’s avec effet au 1er janvier 2010 pour un montant garanti de 450.000 euros au titre de son activité de gestion immobilière ;
-le 6 décembre 2018, les Souscripteurs du Lloyds aux droits de qui vient la défenderesse ont résilié la garantie financière à effet au 17 décembre 2018;
- la résiliation a été publiée dans un journal d’annonces légales le 14 décembre 2018 à effet au 17 décembre 2018 et n’a pas fait en revanche l’objet d’une lettre d’information envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au syndicat des copropriétaires ;
- le syndicat des copropriétaires a adressé une déclaration de créances aux Souscripteurs du Lloyd’s le 29 octobre 2020.

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Ainsi, il ressort des éléments précités que la société Lloyd’s Insurance Company ne s’est pas acquittée de son obligation d’information de la cessation de garantie matérialisée par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception au syndicat des copropriétaires. A défaut d'une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un journal d’annonces légales, et l'article 45 du décret ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, le délai de trois mois pour produire sa créance n'est pas opposable au créancier.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le délai de trois mois n’a pas commencé à courir à l’égard du syndicat des copropriétaires de sorte que sa demande ne saurait être déclarée forclose. En conséquence, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable.

Sur la demande principale en paiement

En application de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 (article 3 2°) et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le syndic professionnel a l’obligation de détenir une garantie financière suffisante pour permettre le remboursement des fonds détenus pour le compte de la clientèle, en cas de défaillance.

Conformément aux dispositions des articles 39 et 45 du décret précité, la garantie financière s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération prévue à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, sur la justification que la créance soit certaine, liquide et exigible, à la double condition que la personne garantie soit défaillante et que le versement ou la remise des fonds soit antérieur à la date de cessation de la garantie.

En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Le juge doit en outre limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Comme en dispose l'article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. Celui-ci dispose d'un pouvoir souverain dans l'appréciation de l'étendue de la mission confiée au technicien.

*

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
-les deux audits réalisés par des experts-comptables ont force probante ; en dépit de leur caractère non contradictoire, ces rapports ont été versés aux débats et soumis à la discussion des parties ;
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-s’agissant de la somme de 42.048,80 euros pour la période du 1er janvier 2016 au 30 juin 2017 : contrairement à ce que soutient la défenderesse, cette somme a été évaluée par les deux cabinets et ne constitue pas des honoraires non justifiés mais « des dépenses débitées en banque non enregistrées dans les comptes de l’immeuble et non justifiées » ;
-s’agissant de la somme de 555,85 euros comptabilisée mais non créditée en banque au 31 décembre 2016, elle a également fait l’objet d’un détournement de fond ;
-s’agissant de la somme de 21.069,71 euros correspondant à une insuffisance de trésorerie non justifiée au 31 décembre 2015 et non régularisée en 2016 et 2017, celle-ci a été évaluée par les deux cabinets sur la base des grands livres, des relevés détaillés des dépenses et des relevés bancaires des années 2015 à 2017 ;
-s’agissant de la somme non justifiée et non régularisée de 1.141,82 euros, 1.013,82 euros correspondent à des avances d’honoraires qui doivent être remboursées ;
- contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, un seul compte a été ouvert pour l’immeuble.

A titre subsidiaire, il sollicite la mise en œuvre d’une expertise judiciaire afin d’analyser les comptes de la copropriété et de déterminer le montant des éventuels détournements.

En défense, la société Lloyd’s Insurance Company demande le débouté en soutenant que les conditions de mise en oeuvre de la garantie ne sont pas réunies. Elle affirme ainsi que :
-la preuve de la non-représentation de fonds n’est pas rapportée ;
- la somme de 42.048,80 euros correspond à des honoraires non justifiés, ne relève pas d‘une non représentation de fonds mandants, et ne peut être couverte par la garantie ; selon elle, il s’agit d’une contestation d’honoraires qui s’analyse en un litige commercial entre un mandataire et son mandant et non en un détournement de fond ;
-la somme de 555,85 euros n’a fait l’objet d’aucun encaissement de sorte qu’elle ne peut être considérée comme une non représentation des fonds mais un défaut de régularisation d’écritures comptables ;
-la somme de 21.069,71 désignée comme une insuffisance de trésorerie non justifiée n’est pas davantage établie ;
- la somme de 1.141,82 euros correspondant à des sommes dues par des fournisseurs débiteurs et non par la société VFIC et ne saurait être lui être imputée ;
- il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il détient une créance certaine, liquide, et exigible ;
- celui-ci ne produit pas la situation de sa trésorerie à la résiliation du mandat ni les états de rapprochements bancaires ni le grand livre complet de l’immeuble de sorte qu’il n’est pas possible d’établir l’existence de fonds mandants non représentés et de déterminer le solde à restituer ;
-les relevés bancaires produits ne sont pas complets puisqu’ils font référence à un autre compte ouvert dans les livres de la Banque Delubac et qui n’a pas été analysé ;
- en l’absence des états de rapprochement bancaire, il n’est pas possible de certifier que le solde de trésorerie corresponde à la situation de l’immeuble et aucune créance certaine, liquide et exigible n’est établie ;
- si le demandeur produits deux rapports d’audit comptable, il ne verse aucun document comptable ou bancaire alors que lesdits rapports ne retiennent pas le même montant et a fortiori repose sur une estimation pour le cabinet [D] ;
-les deux rapports ont été réalisés sur la base de documents incomplets ; les relevés bancaires de 2015 n’ont pas été communiqués pour l’établissement de ces rapports.

Sur ce,

En l'espèce, les parties s'opposent sur le point de savoir si la créance du demandeur est bien certaine, liquide et exigible, de même que sur l'existence d'une non-représentation de fonds versés par le syndicat des copropriétaires au syndic placé en liquidation judiciaire.

Alors que le syndicat des copropriétaires produit les extraits des grands livres 2015, 2016 et 2017, les relevés du compte du 31 décembre 2014 au 13 novembre 2017 ainsi que des rapports d’audit comptable, la société Lloyd’s Insurance Company considère que l’ensemble des pièces produites sont insuffisantes pour justifier de la créance alléguée.

Ainsi, en l'absence de production de tout rapprochement entre ses soldes comptable et bancaire du syndicat des copropriétaires, le tribunal ne dispose pas d'éléments suffisants pour apprécier la preuve d'une rétention de fonds de la part du syndic à l'origine d'une perte financière objectivable dans les comptes de la copropriété.

Par conséquent, en application de l'article 144 du code procédure civile permettant au tribunal d'ordonner la réalisation d'une mesure d'instruction lorsqu'il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer, il apparaît nécessaire de recourir à l'expertise d'un technicien spécialisé en comptabilité et pour ce faire, de révoquer l’ordonnance de clôture et d'ordonner une mesure d'instruction conformément aux dispositions de l'article 146 du même code.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état, afin de constater le paiement de la consignation et s’assurer de la disponibilité de l’expert judiciaire.

L'ensemble des demandes formées par les parties est, en conséquence, réservé.

PAR CES MOTIFS