TJ 75056, 10 juin 2026, RG 22/09426

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me TRUC (L0283)
Me [P] (C1387)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/09426

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRC5

N° MINUTE : 1

Assignation du :
29 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 10 Juin 2026
DEMANDEUR

Monsieur [U] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Laurence TRUC de la S.E.L.A.R.L. TL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0283

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CG DE [Localité 3] (RCS de [Localité 1] 308 973 247)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [F] [M] [G]
[Adresse 3]
[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [E] [D], ès-qualités d'administratrice judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], par voie d'intervention forcée
[Adresse 4]
[Localité 6]
Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09426 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRC5

S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [E] [D], ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], par voie d'intervention volontaire
[Adresse 4]
[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R], prise en la personne de Maître [L] [X], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], par voie d'intervention forcée
[Adresse 5]
[Localité 7]

Tous représentés par Maître Benjamin PITCHO de la S.E.L.A.R.L. PITCHO, FASSINA, PETKOVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1387

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, puis prorogé au 10 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 mai 2012, Monsieur [U] [Q] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique transformée en bureau et ateliers, et sanitaires en rez-de-chaussée du bâtiment A, d'une entrée avec couloir, de deux pièces principales, de deux pièces secondaires, d'une cuisine, de trois débarras et de sanitaires particuliers en rez-de-chaussée du bâtiment B, d'une cave n°7 en sous-sol du bâtiment A ainsi que d'une cave n°21 en sous-sol du bâtiment B constituant les lots n°3, n°36, n°42 et n°63 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 8] cadastré section AP numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er août 2011 afin qu'y soit exercée une activité de vente de vêtements, de prêt-à-porter et d'accessoires s'y rapportant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 70.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, Monsieur [F] [M] [G], gérant de la preneuse, se portant caution solidaire des engagements de celle-ci pendant toute la durée du contrat de bail commercial dans la limite d'un montant correspondant à celui d'une année de loyers.

Le contrat de bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er août 2020.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2020 et des deux premiers trimestres de l'année 2021, Monsieur [U] [Q] a, par lettre recommandée en date du 22 septembre 2021 réceptionnée le 28 septembre 2021, mis en demeure la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] de lui verser à réception la somme de 91.155,62 euros.

Lui faisant grief de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2020 et des trois premiers trimestres de l'année 2021, Monsieur [U] [Q] a, par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2021, fait signifier à la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 116.082,23 euros au titre de l'arriéré locatif et sur la somme de 11.608,22 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,08 euros, et en l'absence de règlement l'a, par exploits de commissaire de justice en date des 19 et 29 novembre 2021, fait assigner, ainsi que Monsieur [F] [M] [G], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion sous astreinte, ainsi qu'en paiement de la somme provisionnelle de 129.190,23 euros à valoir sur le montant de l'arriéré locatif et des clauses pénales stipulées au bail, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec anatocisme, et d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 250,50 euros charges et taxes comprises jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 22 mars 2022, le juge des référés a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 9 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, notamment : constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial au 8 novembre 2021 ; ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail à défaut de départ volontaire ; condamné solidairement la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] et Monsieur [F] [M] [G] à payer à Monsieur [U] [Q] la somme provisionnelle de 116.082,23 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et taxes locatives, et d'indemnités d'occupation dû au 19 novembre 2021, dans la limite d'un montant de 70.000 euros s'agissant de Monsieur [F] [M] [G], assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2021 ; condamné la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] à payer à Monsieur [U] [Q] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer contractuel augmenté des charges et taxes locatives à compter du 8 novembre 2021 jusqu'à la date de libération effective des locaux ; ordonné, à titre provisionnel, la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par Monsieur [U] [Q] en application des clauses pénales stipulées au contrat de bail ; et condamné la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] aux dépens ainsi qu'à payer à Monsieur [U] [Q] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09426 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRC5

Par déclaration remise au greffe par RPVA le 5 mai 2022, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] et Monsieur [F] [M] [G] ont interjeté appel de l'ordonnance susvisée devant la cour d'appel de Paris.

En l'absence d'exécution de l'ordonnance de référé, Monsieur [U] [Q] a, par exploits de commissaire de justice en date des 29 juillet et 2 août 2022, fait assigner au fond la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] et Monsieur [F] [M] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à titre principal, en résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, ainsi qu'en expulsion sous astreinte, en paiement de la somme de 184.768,31 euros en règlement de l'arriéré locatif et de la somme de 19.976,83 euros à titre de dommages et intérêts en application des clauses pénales stipulées au bail, assorties des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation avec anatocisme, et en paiement d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 250,50 euros charges et taxes comprises jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/09426.

Par jugement en date du 14 septembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°190 A du 30 septembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 19 octobre 2022 réceptionnée le 21 octobre 2022, Monsieur [U] [Q] a déclaré auprès de la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] une créance d'un montant total de 210.083,43 euros à titre privilégié.

Par exploits de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, Monsieur [U] [Q] a fait assigner en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] et la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3].

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/06158.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 22/09426 par le juge de la mise en état le 13 juin 2023.

Relevant, d'une part, que l'ouverture de la procédure collective à l'égard de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] empêchait la poursuite de l'action judiciaire en résiliation de plein droit du bail exercée à l'encontre de celle-ci, et estimant, d'autre part, que la validité de l'engagement de caution souscrit par Monsieur [F] [M] [G] était sérieusement contestable, la cour d'appel de Paris a, par arrêt contradictoire en date du 7 novembre 2023 rectifié matériellement le 19 décembre 2023, sur le fondement des dispositions des articles L. 622-21, L. 622-22 et L. 631-14 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1326 ancien du code civil et de l'article L. 341-1 ancien du code de la consommation, infirmé partiellement l'ordonnance de référé du 22 mars 2022 et, statuant à nouveau, a notamment : déclaré Monsieur [U] [Q] irrecevable en l'intégralité de ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de fixation de sa créance de loyers, de charges et taxes locatives, et d'indemnités, ainsi que de fixation d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expulsion de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] et de séquestration des meubles formées par Monsieur [U] [Q] ; et condamné la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur [U] [Q] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Constatant, d'une part, que la période d'observation de six mois ouverte concomitamment à l'ouverture de la procédure collective avait déjà fait l'objet de deux prolongations successives de même durée et ne pouvait donc plus être prolongée, si bien que le jugement qui soit arrêterait le plan de redressement judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], soit prononcerait la liquidation judiciaire de cette dernière, avait vocation à intervenir incessamment sous peu, et en tout état de cause avant que soit prononcée la clôture de l'instruction dans le cadre de la présente instance, de sorte que la suspension de l'action exercée par Monsieur [U] [Q] à l'encontre de Monsieur [F] [M] [G] en sa qualité de caution prendrait également fin avant que la présente affaire soit en l'état d'être jugée, et considérant, d'autre part, qu'il n'était pas de l'intérêt d'une bonne justice de faire instruire et juger distinctement l'action exercée par Monsieur [U] [Q] à l'encontre de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] en sa qualité de locataire débitrice principale, et celle exercée à l'encontre de Monsieur [F] [M] [G] en sa qualité de caution, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 31 mai 2024, sur le fondement des dispositions des articles 73, 367, 368, 377, 378, 783 et 789 du code de procédure civile, et des articles L. 621-3, L. 622-28, L. 631-7, L. 631-14 et L. 631-22 du code de commerce, notamment : débouté Monsieur [U] [Q] de ses demandes de disjonction d'instance et de sursis à statuer.

Par jugement en date du 13 juin 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°125 A des 29 et 30 juin 2024, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] par voie de continuation d'une durée de neuf années, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] est intervenue volontairement à l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 février 2025, Monsieur [U] [Q] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 143-2, L. 145-60, L. 622-7, L. 622-22, L. 622-28, L. 631-14, L. 631-18 et R. 622-20 du code de commerce, des articles 1184 ancien, 1326 ancien et 1741 du code civil, et de l'article L. 341-1 ancien du code de la consommation, de :

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;
– y faisant droit, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] pour défaut de reconstitution du dépôt de garantie exigible depuis le mois d'octobre 2022, et en tout état de cause pour défaut de paiement des réajustements ultérieurs du dépôt de garantie ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir, avec l'assistance d'un serrurier, du commissaire de police et de la force armée le cas échéant ;
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– l'autoriser à faire transférer le matériel, les meubles, les marchandises et autres biens pouvant rester garnir les locaux, dans telle remise ou tel garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] ;
– fixer le montant de l'indemnité d'occupation journalière due par la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités d'administratrice judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, à celui du dernier loyer majoré des charges locatives, soit à la somme de 250,50 euros par jour calendaire, à compter de la date du jugement à intervenir jusqu'à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clefs ;
– condamner, à titre principal, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités d'administratrice judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, à lui payer la somme de, et fixer, à titre subsidiaire, sa créance au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] à la somme de, 170.624,37 euros pour le cas où le tribunal admettrait la compensation, ou 210.083,43 euros en cas de rejet de la compensation, se décomposant comme suit :
• la somme de 167.173,80 euros correspondant au montant des loyers dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2020 et le 13 septembre 2022 ;
• la somme de 19.592,43 euros correspondant au montant des provisions sur charges locatives dues pour la période comprise entre le 1er juillet 2020 et le 13 septembre 2022 ;
• la somme de 4.240,15 euros correspondant au montant du réajustement du dépôt de garantie ;
• la somme de 16.675,55 euros correspondant au montant de la clause pénale afférente au loyer ;
• la somme de 1.500 euros correspondant aux frais irrépétibles afférents à l'ordonnance de référé en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
• la somme de 901,50 euros correspondant au montant des dépens afférents à l'ordonnance de référé ;
– ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente demande ;
– condamner, à titre principal, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités d'administratrice judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, à lui payer le montant des, et fixer, à titre subsidiaire, sa créance au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] au montant des, intérêts au taux légal capitalisés à compter de la date de la présente demande ;
– dire que Monsieur [F] [M] [G] sera solidairement tenu avec la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] au paiement des condamnations mises à la charge de cette dernière ;
– condamner Monsieur [F] [M] [G] au paiement des condamnations mises à la charge de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] dans la limite d'un an de loyer applicable à la date à laquelle le loyer est devenu exigible, soit de la somme de 95.091 euros sauf à parfaire ;
– condamner Monsieur [F] [M] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– débouter la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités d'administratrice judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, et Monsieur [F] [M] [G] de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner, à titre principal, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités d'administratrice judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, à lui payer la somme de, et fixer, à titre subsidiaire, sa créance au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] à la somme de, 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [F] [M] [G] à lui payer la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner, à titre principal, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités d'administratrice judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, aux, et fixer, à titre subsidiaire, sa créance au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] de, dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la levée des états auprès du greffe du tribunal de commerce, de l'assignation, des dénonciations aux créanciers inscrits, et plus largement de tous les actes nécessaires à l'exécution du jugement à intervenir ;
– condamner Monsieur [F] [M] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la levée des états auprès du greffe du tribunal de commerce, de l'assignation, des dénonciations aux créanciers inscrits, de la signification du jugement à intervenir, ainsi que tous frais et droits (et notamment le droit proportionnel s'il y a lieu) que sera en droit de lui réclamer le commissaire de justice poursuivant.

À l'appui de ses prétentions, Monsieur [U] [Q] fait valoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire s'est compensé avec sa créance de loyers, de charges et de taxes locatives, si bien qu'en ne reconstituant pas ce dépôt de garantie postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective, ou en tout état de cause en ne réglant pas les compléments audit dépôt de garantie dus à la suite des indexations annuelles du loyer, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui justifie sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Il ajoute que la créance qu'il invoque est fondée en son quantum dès lors : que l'intégralité des versements effectués par la preneuse ont été pris en compte ; que le montant des régularisations des charges locatives des années 2018 à 2021 a bien été mentionné dans sa déclaration de créance ; et que les clauses pénales prévues au contrat de bail, lesquelles ne présentent aucun caractère vexatoire, n'ont pas été contestées dans le délai de la prescription biennale ; si bien que sa créance doit être fixée en intégralité au passif de la procédure collective.

Le bailleur souligne que le cautionnement souscrit par Monsieur [F] [M] [G] demeure valable, nonobstant l'omission des formalités prescrites par la loi, dans la mesure où celui-ci, en sa qualité de dirigeant de la locataire, était parfaitement apte à comprendre et à mesurer la portée de ses engagements, ce qui justifie son recours contre ce dernier.

Il fait observer qu'en refusant d'exécuter son engagement de caution, le gérant a fait preuve de résistance abusive, de sorte que des dommages et intérêts doivent lui être alloués de ce chef.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] et la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] ès-qualités respectivement de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, ainsi que Monsieur [F] [M] [G] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-40-2, L. 622-7, L. 622-13, L. 622-14, L. 622-21, L. 622-22, L. 622-28, R. 145-36 et R. 621-21 du code de commerce, des articles 1326 ancien, 1231-5, 2293 ancien et 2297 du code civil, et des articles L. 331-1 et suivants anciens du code de la consommation, de :

– les déclarer recevables en leurs demandes ;
– y faisant droit, à titre principal, prononcer l'irrecevabilité et le rejet des demandes de Monsieur [U] [Q] tendant à la résiliation du contrat de bail commercial, ainsi que de l'ensemble des demandes portant sur les conséquences de cette résiliation ;
– constater la poursuite de l'exécution du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [U] [Q] ;
– prononcer l'irrecevabilité et le rejet des demandes en paiement de la somme principale de 210.083,83 euros et de la somme subsidiaire de 170.624,37 euros formées par Monsieur [U] [Q] à l'encontre de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan ;
– débouter Monsieur [U] [Q] de sa demande de fixation de créance au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] à la somme principale de 210.083,83 euros et à la somme subsidiaire de 170.624,37 euros ;
– fixer la créance de Monsieur [U] [Q] au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] à la somme totale de 130.344,27 euros ;
– prononcer la nullité de l'engagement de caution de Monsieur [F] [M] [G] figurant au contrat de bail commercial ;
– en conséquence, mettre hors de cause Monsieur [F] [M] [G] ;
– à titre subsidiaire, ordonner le paiement à Monsieur [U] [Q] par la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de la somme de 130.344,27 euros ;
– accorder à la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan des délais de paiement d'une durée de deux années pour régler à Monsieur [U] [Q] la somme de 130.344,27 euros ou toute autre somme qui pourrait être mise à sa charge au titre de la créance antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective ;
– accorder à la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan des délais de paiement d'une durée de deux années pour régler à Monsieur [U] [Q] les sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre du dépôt de garantie et au titre de toute créance postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective ;
– débouter Monsieur [U] [Q] de sa demande de résiliation du contrat de bail commercial, ainsi que de l'ensemble de ses demandes portant sur les conséquences de cette résiliation ;
– ordonner la poursuite de l'exécution du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [U] [Q] ;
– accorder à Monsieur [F] [M] [G] des délais de paiement d'une durée de deux années pour régler à Monsieur [U] [Q] la dette qu'il pourrait être condamné à payer à celui-ci en sa qualité de caution ;
– en tout état de cause, débouter Monsieur [U] [Q] de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner Monsieur [U] [Q] à payer à chacun de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan et de Monsieur [F] [M] [G] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [U] [Q] aux dépens de première instance et d'appel (sic), avec distraction au profit de Maître Benjamin PITCHO de la S.E.L.A.R.L. [P] [A] [V].

Au soutien de leurs demandes, la S.A.R.L. CG DE [Localité 3], la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] et la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] ès-qualités respectivement de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire et de mandataire judiciaire de la première exposent, à titre principal, qu'aucune compensation n'a pu être opérée entre le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail et la créance de loyers, de charges et de taxes locatives invoquée par le bailleur dès lors que d'une part, les stipulations contractuelles prévoient l'absence d'imputation du dépôt de garantie sur les éventuels arriérés locatifs, ce qui exclut toute compensation conventionnelle, et que d'autre part la créance de restitution de ce dépôt de garantie n'est, à ce stade, pas exigible dès lors que le bail se poursuit, ce qui exclut toute compensation judiciaire. Elles en déduisent que l'action en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial exercée à leur encontre est irrecevable, d'une part comme se heurtant au principe de l'interdiction des poursuites individuelles, dans la mesure où l'absence de reconstitution de l'intégralité du montant du dépôt de garantie correspond en réalité à un défaut de paiement antérieur à la date d'ouverture de la procédure collective, et d'autre part comme ayant été introduite devant une juridiction dépourvue du pouvoir de connaître d'une telle demande, dans la mesure où la résiliation d'un bail pour défaut de paiement de sommes dues postérieurement à la date du jugement d'ouverture de la procédure collective, comme tel est le cas en l'espèce s'agissant de l'absence de versement des compléments au dépôt de garantie dus à la suite des indexations annuelles du loyer, relève de la compétence exclusive du juge-commissaire, lequel n'a jamais été saisi en ce sens.

Elles ajoutent qu'aucune condamnation ne peut être prononcée à leur encontre en raison de l'existence de la procédure de redressement judiciaire, et précisent que le montant total de la créance déclarée par le propriétaire est inexact en ce qu'il ne tient pas compte des règlements effectués pour un montant total de 36.829,53 euros sur la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 13 septembre 2022, et en ce qu'il inclut : le montant des provisions sur charges locatives, lesquelles ne sont pas dues en l'absence de régularisations intervenues ; le montant de la clause pénale stipulée au contrat, laquelle revêt un caractère manifestement excessif ; et le montant des frais irrépétibles et des dépens afférents à l'ordonnance de référé en date du 22 mars 2022, alors même que ce sont elles qui subissent les affres des différentes procédures exercées à leur encontre. Elles concluent que la créance de Monsieur [U] [Q] ne saurait excéder la somme de 130.344,27 euros, laquelle devra être fixée au passif de la procédure collective.

Monsieur [F] [M] [G] avance, pour sa part, que l'engagement de caution qu'il a été contraint de souscrire est irrégulier pour ne comporter aucune mention manuscrite et pour être dépourvu de clarté tant dans sa portée que dans son montant, ce qui justifie son annulation.

À titre subsidiaire, la locataire, assistée des organes de la procédure collective, ainsi que la caution affirment qu'en cas de condamnation à paiement prononcée à leur encontre, elles seraient dans l'impossibilité de s'acquitter du montant de leurs dettes respectives en une seule échéance, de sorte que les plus larges délais de paiement doivent leur être octroyés.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juin 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 18 février 2026, et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée au 10 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 125 du même code, lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

En l'espèce, dès lors que la demande de compensation formée par le bailleur est susceptible d'avoir une influence sur l'étendue de la fin de non-recevoir soulevée en défense, il y a lieu de statuer sur la première préalablement à l'examen de la seconde.

Sur la demande de compensation

En vertu des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1234 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les obligations s'éteignent : par la compensation.

En outre, selon les dispositions de l'article 1289 ancien du même code, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

D'après les dispositions de l'article 1290 ancien dudit code, la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1291 ancien de ce code, la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Enfin, la première phrase du premier alinéa du I de l'article L. 622-7 du code de commerce, applicable en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.

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18° chambre 3ème section
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Il y a lieu de rappeler que la créance de restitution du dépôt de garantie du preneur peut se compenser avec la créance de loyers du bailleur due antérieurement à la date d'ouverture de la procédure collective du locataire, en raison de leur connexité (Civ. 3, 5 avril 1995 : pourvoi n°93-15538), sous réserve que la première soit exigible dans les conditions prévues par le bail (Com., 7 juillet 2004 : pourvoi n°01-01452).

En l'espèce, la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre Monsieur [U] [Q] et la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] par acte sous signature privée en date du 24 mai 2012 stipule qu' : « À la garantie du paiement des loyers et de l'entière exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail, le preneur, à l'instant, a versé au bailleur qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance, la somme de MILLE SIX CENTS EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES (1.600,88 €), afin de compléter le montant du dépôt de garantie au montant de six (6) mois de loyer ; celui-ci s'élève donc à la somme totale de TRENTE CINQ MILLE EUROS (35.000,00 €), DONT QUITTANCE. Ce dépôt de garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer et son complément sera exigible à chaque modification dudit loyer. Ce dépôt ne sera en aucun cas imputable sur les loyers ou accessoires dus et sera toujours égal à six mois de loyer. Cette somme qui ne produira aucun intérêt au profit du preneur restera entre les mains du propriétaire jusqu'à l'expiration du présent bail avec affectation spéciale à l'entière exécution des charges et conditions des présentes. Elle sera remboursée au preneur après déménagement et remise des clefs, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur en fin de jouissance notamment à titre de dégâts ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable pour quelque cause que ce soit pour le preneur. Le dépôt de garantie sera restitué, sans intérêt au Preneur en fin de bail, après l'état des lieux et au plus tard dans un délai de deux mois de la remise des clefs, défalcation faite de toutes les sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable, sous réserve de leur justification. De plus, le bailleur conservera une provision pour couvrir les charges, taxes, impôts ou toutes taxes substituées en attendant leur liquidation, le solde du compte du dépôt de garantie devant être exécuté dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de copropriété » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 13).

De plus, il est établi que par jugement en date du 14 septembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°190 A du 30 septembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] (pièces n°9 en demande et n°1 en défense).

S'il est démontré que par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 19 octobre 2022 réceptionnée le 21 octobre 2022, Monsieur [U] [Q] a déclaré auprès de la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] une créance d'un montant total de 210.083,43 euros arrêtée au 14 septembre 2022 à titre privilégié en indiquant « Je vous précise par ailleurs que le montant du dépôt de garantie détenu par le Bailleur s'élève à la somme de 39.459,06 €. Aussi, M. [Q] entend faire jouer la compensation des créances connexes et annexes (arriéré de loyers exigibles dus d'une part, montant du dépôt de garantie détenu d'autre part) à due concurrence du plus élevé entre ces deux montants, conformément à l'article L. 622-7 du Code de commerce » (pièces n°10 en demande et n°3 en défense), force est toutefois de constater qu'il ne peut être fait droit à cette prétention dès lors que d'une part, le contrat de bail exclut toute compensation conventionnelle en prévoyant que le montant du dépôt de garantie ne peut être imputé sur les arriérés de loyers, et que d'autre part, la créance de restitution du dépôt de garantie de la locataire ne deviendra exigible et certaine en son montant qu'après déménagement, restitution des clefs et établissement de l'état des lieux de sortie, conformément aux stipulations susvisées, de sorte qu'à la date tant de l'ouverture de la procédure collective que de la présente décision, cette créance de restitution est dépourvue de caractère certain et exigible, ce qui exclut toute compensation judiciaire.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demande de compensation formée par le bailleur doit être rejetée.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [U] [Q] de sa demande de compensation entre sa créance de loyers, de charges et de taxes locatives arrêtée au 14 septembre 2022, et la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3].

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'interdiction des poursuites individuelles

Aux termes des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En outre, en vertu des dispositions du I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2°) à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

Selon les dispositions du I et du III de l'article L. 622-13 du même code, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde. Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le débiteur d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture. Le défaut d'exécution de ces engagements n'ouvre droit au profit des créanciers qu'à déclaration au passif. Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1°) après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l'administrateur et restée plus d'un mois sans réponse. Avant l'expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l'administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ; 2°) à défaut de paiement dans les conditions définies au II et d'accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles. En ce cas, le ministère public, l'administrateur, le mandataire judiciaire ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période d'observation.

D'après les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 622-14 dudit code, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : 2°) lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
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Enfin, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article R. 622-13 de ce code, applicables en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions de l'article R. 631-20, le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l'article L. 622-13 et à l'article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, l'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Com., 15 février 2011 : pourvoi n°10-12747 ; Civ. 3, 17 mai 2011 : pourvois n°10-15957, n°10-15959, n°10-15964, n°10-15972, n°10-15973, n°10-15974 et n°10-15975 ; Civ. 3, 1er décembre 2016 : pourvoi n°15-18425 ; Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-16453 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvois n°19-10223 et n°19-10224 ; Civ. 3, 13 avril 2022 : pourvoi n°21-15336 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21957), étant observé que la règle relative au principe de l'arrêt ou de l'interdiction des poursuites individuelles doit être relevée au besoin d'office par la juridiction (Civ. 3, 18 septembre 2012 : pourvoi n°11-19571 ; Civ. 3, 26 mai 2016 : pourvoi n°15-12750) ; que d'autre part, la décision arrêtant le plan de redressement ne met pas fin à l'interdiction ou à l'interruption des poursuites individuelles, de sorte que la juridiction doit se borner à fixer le montant de la créance née antérieurement au jugement d'ouverture, sans pouvoir condamner le débiteur à payer celle-ci (Com., 29 avril 2014 : pourvoi n°12-24628 ; Com., 7 septembre 2022 : pourvois n°20-20404 et n°20-20538 ; Com., 18 octobre 2023 : pourvoi n°21-14513 ; Com., 20 novembre 2024 : pourvoi n°23-19614) ; et qu'enfin, la compétence donnée au juge-commissaire pour constater la résiliation de plein droit des contrats poursuivis après l'ouverture de la procédure collective n'exclut pas la compétence du juge de droit commun appelé à statuer sur une demande de résiliation judiciaire pour des causes postérieures à la date du jugement d'ouverture (Com., 10 juillet 2001 : pourvoi n°99-10397 ; Com., 14 janvier 2004 : pourvoi n°02-15939 ; Com., 13 mars 2007 : pourvoi n°05-21117).

En l'espèce, il est établi : que par jugement en date du 14 septembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°190 A du 30 septembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] ; que par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 19 octobre 2022 réceptionnée le 21 octobre 2022, Monsieur [U] [Q] a déclaré auprès de la S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [R] prise en la personne de Maître [L] [X] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] une créance d'un montant total de 210.083,43 euros arrêtée au 14 septembre 2022 à titre privilégié ; et que par jugement en date du 13 juin 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°125 A des 29 et 30 juin 2024, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement judiciaire de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] par voie de continuation d'une durée de neuf années, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] en qualité de commissaire à l'exécution du plan (pièces n°9 et n°10 en demande, et n°1, n°3 et n°8 en défense).

Dès lors que la créance d'un montant total de 210.083,43 euros invoquée par le bailleur correspond intégralement à des montants dus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective de la locataire, force est de constater, comme le relève à juste titre cette dernière, que l'action en paiement formée par le premier se heurte à la règle d'ordre public de l'interdiction des poursuites individuelles, si bien qu'elle est irrecevable.
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De même, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment retenu qu'aucune compensation ne pouvait être opérée entre la créance de loyers, de charges et de taxes locatives du propriétaire arrêtée au 14 septembre 2022, et la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] d'un montant de 39.459,06 euros, et dans la mesure où la déclaration de créance fait état d'un « Réajustement du dépôt de garantie : 4.240,15 € » (pièces n°10 en demande et n°3 en défense), il y a lieu de souligner que l'action en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour défaut de paiement de cet arriéré de complément au dépôt de garantie, lequel existait déjà à la date du jugement d'ouverture de la procédure collective, est irrecevable.

En revanche, le demandeur indique aux termes de ses écritures que « subsidiairement, si le Tribunal de céans devait estimer que la compensation prévue à l'article L. 622-7 du Code de commerce n'a pas pu jouer entre les créances susmentionnées, il lui serait alors demandé de résilier le bail au motif que la société CG DE [Localité 3] n'a pas réglé le réajustement du dépôt de garantie de 4.240,15 € exigible depuis octobre 2022, ni les réajustements suivants pour un montant total actuellement de 8.086,44 € (le loyer annuel en principal étant à ce jour de 95.091 € et le dépôt de garantie devant être de 47.545,50 (6 mois de loyers) en application du bail) » (page 8 de ses dernières conclusions), ce qui n'est pas contesté, si bien qu'il est démontré que l'arriéré de complément au dépôt de garantie postérieur à la date du jugement d'ouverture de la procédure collective s'élève à la somme de : 8.086,44 - 4.240,15 = 3.846,29 euros, étant observé qu'il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que cette demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de cet arriéré postérieur, laquelle constitue une demande incidente additionnelle au sens des dispositions des articles 63 et 65 du code de procédure civile, a été formée pour la première fois par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, soit postérieurement à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 14 septembre 2022, de sorte qu'elle est recevable dans le cadre de la présente instance, le juge-commissaire ne pouvant que constater la résiliation de plein droit du bail, mais ne disposant pas du pouvoir juridictionnel de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [U] [Q] irrecevable en l'intégralité de ses demandes en paiement formées à l'encontre de la S.A.R.L. CG DE [Localité 3] assistée de la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [E] [D] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire, ainsi qu'en sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, des charges et taxes locatives, et des compléments au dépôt de garantie dus antérieurement au 14 septembre 2022, mais recevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des compléments au dépôt de garantie dus postérieurement au 14 septembre 2022.

Sur l'action en résiliation judiciaire du bail

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

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En vertu des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa et celles du troisième alinéa de l'article 1184 ancien dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix, ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon les dispositions de l'article 1741 de ce code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui r