TJ 13055, 8 juin 2026, RG 26/00846

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 26/00846 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CVL

AFFAIRE : S.D.C. du 13 RUE JEAN ROQUE 13001 MARSEILLE ( Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
C/ M. [Z] [D] (défaillant)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 13 RUE JEAN ROQUE 13001 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, dont le siège social est sis 90 Boulevard Flandrin - 75016 PARIS, prise en en établissement de Marseille, 54 cours Pierre Puget 13006 Marseille, prise en la personne de son représentant légal en exercice, désignée à cette fonction par ordonnance du 26/11/2018

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D], né le 24 avril 1933 en Algérie, domicilié chez Madame [I] [S], 5 rue Camoin Jeune 4ème étage - 13004 MARSEILLE

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] est propriétaire des lots n° 16 et 17 au sein de l'immeuble sis 13 Rue Jean Roque, 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 9 avril 2025.

*
Par acte d'huissier du 21 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 13 Rue Jean Roque, 13001 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a assigné Monsieur [Z] [D] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement ses articles 35 et 45-1,
Vu l'article 700 du CPC, Vu les articles 696 et suivants du CPC,

Condamner Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 28.910,54 € au titre des charges et des provisions sur charges dues, comptes arrêtés au 01/10/2025.
Dire que la somme de 28.910,54 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025 sur la somme de 28.227,28 € ;
Condamner Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 4 000,00 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;
Condamner Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 outre aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES sur son affirmation de droit.

Venir, enfin, Entendre Rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à Intervenir, et Juger qu'aucune raison ne justifie qu'elle soit écartée,

*
L'assignation destinée à Monsieur [Z] [D] a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/00846.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- L'ordonnance du 26 novembre 2018 désignant la SELARL AJASSOCIES comme administrateur provisoire de l'immeuble en copropriété et sa prorogation
- Le relevé de propriété des lots 16 et 17
- Le règlement de copropriété
- La mise en demeure par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 9 avril 2025 de payer la somme de 28.227,18 euros
- Le décompte des charges et frais arrêté au 1er octobre 2025
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 18 mai 2021 approuvant les comptes pour les exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 21 février 2022 fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2022
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 2 août 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021

- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 27 décembre 2022 fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2023
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 13 mars 2024 fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2024
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 27 janvier 2025 fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2025
- Le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Marseille le 14 avril 2014 condamnant Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3928,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2013

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de charges échues depuis le 31 décembre 2013.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en recouvrement des charges de copropriété. La loi ELAN a réduit ce délai à cinq ans à compter de son entrée en vigueur le 23 novembre 2018.

Par ailleurs, aux termes de l'article 2241 du code civil, lorsque la loi réduit la durée d'un délai de prescription, le nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans toutefois pouvoir expirer moins de deux ans après cette entrée en vigueur. Ainsi, le délai de prescription quinquennal issu de la loi ELAN a commencé à courir au plus tôt le 23 novembre 2018, avec une expiration au plus tôt le 23 novembre 2020.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une assignation délivrée à Monsieur [Z] [D] le 21 septembre 2021 ainsi qu'un jugement rendu le 13 décembre 2021. Si ce jugement est devenu non avenu faute d'avoir été signifié dans le délai de six mois prévu à l'article 478 du Code de procédure civile, cette circonstance n'a pas privé l'assignation de son effet interruptif, lequel se prolonge jusqu'à la présente décision.
Or, en application des règles rappelées ci-dessus, le délai de prescription quinquennal issu de la loi ELAN, applicable depuis le 23 novembre 2018, permettait au syndicat d'agir, au 21 septembre 2021, pour les seules charges exigibles dans les cinq années précédant cette date, soit à compter du 21 septembre 2016. Les charges antérieures à cette date, pour lesquelles aucun acte interruptif de prescription n'est produit aux débats, se trouvent atteintes par la prescription au jour de l'assignation.

Il conviendra en conséquence de déduire du montant total réclamé la somme de 8 422,52 euros correspondant aux charges échues entre le 31 décembre 2013 et le 1er octobre 2016, ainsi que la somme de 215,43 euros libellée au 1er janvier 2017 sous l'intitulé " REP-REG SOLDE CHARGES 2014 ANCIEN S ", laquelle se rapporte à une créance également prescrite.
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites restantes à savoir depuis le 21 septembre 2016 et dues au 1er octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s'apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.
L'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de rappel du 24.05.2017 (15,9 euros)
- Les frais de relance du 28.10.2016 (36 euros)
- Les frais " Jugt 13/02/2021-ART 700 [D] " du 15.022021 (1.200 euros)
- Les frais de mise en demeure du 10.04.2025 (20 euros)
Pour un montant total de 1271,9 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [D] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 19.000,69 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la copropriété a fait l'objet d'un placement sous l'administration judiciaire provisoire de la SELARL AJ ASSOCIES. En outre, l'inertie du défendeur ayant déjà conduit à une condamnation précédente est un facteur aggravant.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [Z] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS