TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/12474

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12474 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CQE

AFFAIRE : S.D.C. du 179 RUE DE CRIMEE 13003 MARSEILLE (Me Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)
C/ M. [A] [V] [N], Mme [J] [G] (défaillants)

Al'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 179 RUE DE CRIMEE 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, le CABINET ACTIV’SYNDIC, dont le siège social est sis 39 rue Sainte Victoire - 13006 MARSEILLE, pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [A] [V] [N], né le 27 janvier 1963 à Bron (69), domicilié et demeurant 179 rue de Crimée - 13003 MARSEILLE

défaillant

Madame [J] [G], née le 02 mars 1968 à Alger (Algérie), domiciliée et demeurant 4 rue Thubaneau - 13001 MARSEILLE

défaillante

*** EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis 179 Rue de Crimée, 13003 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.
Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G] sont propriétaires au sein de cette copropriété du lot n°7.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leur lot.

Des commandements de payer leur ont été signifiés par Commissaires de justice en date des 22 août 2025 et 12 septembre 2025.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 25 septembre 2025.

*
Par actes d'huissier en date du 18 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l' l'immeuble sis 179 Rue de Crimée, 13003 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, le cabinet ACTIV'SYNDIC, a assigné Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu le commandement de payer les charges resté infructueux,
Vu le décompte actualisé et les pièces versées aux débats,
Vu la loi de 1965 et le décret de 1967,

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 179 Rue de Crimée - 13003 MARSEILLE, la somme de 12 045,98 €, en principal selon décompte arrêté au 22 septembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 21 juin 2021, à parfaire, somme intégrant les charges à échoir.
CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 179 Rue de Crimée - 13003 MARSEILLE, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 179 Rue de Crimée - 13003 MARSEILLE, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer de Commissaire de justice du 21 juin 2021 et des commandements de payer de Commissaire de justice des 22 août et 12 septembre 2025 y compris aux frais de recouvrement.
*

L'assignation destinée à Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G] a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12474.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il sera rappelé au demandeur que la procédure n'étant pas introduite dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, le tribunal ne peut faire droit à la demande de condamnation " à parfaire somme intégrant les sommes à échoir ".

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- L'acte de vente du lot n°7 signé le 23 octobre 2014
- Le relevé de propriété du lot 7
- Le contrat de syndic
- La sommation interpellative du 21 juin 2021
- Les commandements de payer des 22 août et 12 septembre 2025
- Le décompte de charges et frais arrêté au 22 septembre 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2017 approuvant les comptes pour l'exercice 2016 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2017 et 2018
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 octobre 2018 approuvant les comptes pour l'exercice 2017 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2018 et 2019
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 décembre 2019 approuvant les comptes pour l'exercice 2018 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2020
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2021 approuvant les comptes pour l'exercice 2020 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2021
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 novembre 2022 approuvant les comptes pour l'exercice 2021 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2023
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 février 2024 approuvant les comptes pour l'exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 2025 approuvant les comptes pour l'exercice 2024 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2026
Il ressort du décompte fourni que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges à partir du 1er octobre 2017.

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G] le 18 novembre 2025, et leur a signifié un commandement de payer en date du 22 août 2025, de sorte qu'il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précèdent soit à partir du 22 août 2020, sauf si un autre acte interruptif de prescription est intervenu avant l'assignation et est produit à l'instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le syndicat des copropriétaires se prévaut dans son assignation et dans son bordereau de pièce d'une sommation de payer en pièce 9, or cette pièce ne peut être considérée comme une sommation de payer, s'agissant d'une sommation interpellative qui n'a même pas été adressée aux copropriétaires mais à leur locataire, de sorte que celle-ci ne peut être considérée comme interruptive de prescription à l'encontre des défendeurs.

Il conviendra donc de déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété couvrant la période du 01/10/2017 au 01/07/2020 pour un montant total de 3.296,43 euros.

Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposés par aucun texte.

En outre, certaines des sommes figurant au décompte fourni s'apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.
L'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les " frais huissier PROCEDURE [L] " du 31.12.2021 (290,80 euros)
- Les frais " HONORAIRES PROCEDURE " du 14.11.2022 (150 euros) ; du 02.11.2024 (168 euros) et du 17.09.2025 (168 euros)
- Les frais de " constitution dossier avocat " du 01.07.2023 (300 euros)
- Les frais " huissier [N] " du 25.07.2024 (960 euros)
Le tout pour un montant total de 2036,8 euros.

En l'absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, il conviendra de condamner à proportion de sa quote-part dans l'indivision Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 6.712,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 22 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025, date l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G], succombants, supporteront, à proportion de leur quote part indivise, la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [A] [V] [N] et Madame [J] [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS