TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/12550

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12550 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CFU

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé LE FRONTENAC sis 52 TRAVERSE DE REGNY 13009 MARSEILLE ( Me Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR)
C/ M. [G] [J] (défaillant)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée LE FRONTENAC sise 52 TRAVERSE DE REGNY 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 056 808 868 et dont le siège social est sis 7, rue du Docteur Jean Fiolle - 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, 9 rue Victor Hugo 13100 Aix en Provence

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [G] [J], né le 04 avril 1977 à ABA (Nigéria), domicilié et demeurant 52 Traverse de Regny - Le Frontenac, Bât A - 13009 MARSEILLE

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [J] est propriétaire des lots n° 12 et 22 au sein de l'immeuble " LE FRONTENAC " sis 52 Traverse De Regny, 13009 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 06 mars 2025.

*
Par acte d'huissier du 5 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble " LE FRONTENAC " sis 52 Traverse De Regny, 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la S.A.S IMMOBILIERE PUJOL, a assigné Monsieur [W] [J] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu la loi du 10.07.1965
Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER Monsieur [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence " Le Frontenac " située 52 traverse de Regny 13009 Marseille, les sommes suivantes :
- 12 533,82 € au titre des charges de copropriété échues pour la période du 01/10/2022 (date de l'arrêté des comptes par le jugement du 03/08/2022) au 01/10/2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1343-2 nouveau du Code civil et ce, jusqu'à parfait paiement
- 2 430,00 € au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure du 6 mars 2025 pour le recouvrement de la créance qui seront imputés au seul requis au titre des charges générales d'administration, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires distinct du retard de paiement lui-même,
- 4 000,00 € au titre des frais irrépétibles de la présente instance,
- Les entiers dépens qui devront comprendre le coût de la présente assignation et de la signification de la décision à intervenir
ORDONNER qu'à compter de la sommation de payer, les frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur défaillant.

*

Régulièrement cité à étude, Monsieur [W] [J] n'a pas constitué avocat.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12550.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le relevé de propriété des lots 12 et 22
- Le contrat de syndic
- Le décompte de charges arrêté au 1er octobre 2025 et de frais
- Le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Marseille le 7 novembre 2019 condamnant Monsieur [W] [J] à payer ay syndicat des copropriétaires la somme de 2078,73 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er juillet 2018 au 1er avril 2019
- L'ordonnance de référé du 7 juillet 2021 rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille, condamnant Monsieur [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.912,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2022 inclus
- Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille le 21 janvier 2025 prenant acte du désistement du syndicat des copropriétaires de la procédure de saisie immobilière et ordonnant la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière du 06 janvier 2024
- La mise en demeure par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 6 mars 2025
- Le jugement accéléré au fond rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille le 10 septembre 2025 déclarant irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires en paiement des charges échues arrêtées au 3 février 2025 et provisions du budget prévisionnel
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 mai 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2023
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 avril 2023 approuvant les comptes de l'exercice 2022 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2023 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2024 et de l'exercice 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2025 approuvant les comptes de l'exercice 2024 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2026
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La demande " ORDONNER qu'à compter de la sommation de payer, les frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur défaillant " doit s'analyser comme une demande au titre des frais nécessaires, or le syndicat des copropriétaires ne formule pas de demande distincte, mais présente une demande au titre des charges dues intégrant déjà les frais nécessaires ayant été imputés sur le décompte de Monsieur [J].

Ainsi il sera rappelé que l'article 10-1 permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient par ailleurs de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- L'intégralité des frais " suivi ctx " ;
- Les frais " envoi auxiliaire de justice 2 " ;
- Les frais " regul vacation ctx contrat syndic " ;
Soit un total de 2430 euros.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de la totalité de sa demande de paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées.
En conséquence, Monsieur [W] [J] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 12 533,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, date de la mise en demeure.
La capitalisation des intérêts devra s'accomplir conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre le montant des charges restant dues, la défaillance ancienne du copropriétaire déjà condamné, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, occasionne au syndicat des copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble. L'inertie du défendeur ayant déjà conduit de précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [W] [J], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS