TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/11434

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/11434 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CLH

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé SAINTE-CECILE 2 sis 106-108 rue Sainte Cécile 13005 Marseille ( Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN)
C/ Mme [A] [R] (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SAINTE-CECILE 2, sis 106-108 rue Sainte Cécile 13005 Marseille, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 911 201 440 et dont le siège social est sis 116 avenue Jules Cantini - 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [A] [R], née le 09 décembre 1966 à Saint Denis (Réunion), domiciliée et demeurant 106 rue Sainte-Cécile - 13005 MARSEILLE

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble " SAINTE CECILE 2 ", sis 106-108 rue Sainte-Cécile, 13005 MARSEILLE, est soumis au statut de la copropriété.

Madame [A] [R] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°187 et 265.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Une sommation de payer lui a été signifiée par Commissaires de justice en date du 20 octobre 2021.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d'avis de réception lui ont été expédiées les 23 août et 26 octobre 2023.

*
Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble " SAINTE CECILE 2 ", sis 106-108 rue Sainte-Cécile, 13005 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS GAVAUDAN D'AGOSTINO, a assigné Madame [A] [R] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

1. CONDAMNER Madame [A] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Sainte-Cécile 2 représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :
a) la somme de 11.675,70 € selon décompte arrêté au 01.07.2025 montant en principal des causes sus énoncées dues à ce jour avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ceux-ci ne pouvant que compenser le dommage résultant du retard.
b) la somme de 1.677,00 € au titre des frais rendus nécessaires pour recouvrer les sommes dues.
c) la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
d) celle de 2.500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
e) les intérêts de droit des deux sommes précitées à compter du jugement qui sera rendu.
f) les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l'article 10 du décret du 08 mars 2001 n° 2001-212.
2. ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

*
Régulièrement citée à étude, Madame [A] [R] n'a pas constitué avocat.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/11434.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le relevé de propriété des lots 187 et 265
- Le contrat de syndic
- Le décompte de charges arrêté au 1er juillet 2025
- Le décompte de frais
- La sommation de payer du 21 octobre 2021
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 janvier 2024 approuvant les comptes des exercices 2021 et 2022, et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2024
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 27 mars 2025 approuvant les comptes des exercices 2023 et 2024, et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026, ainsi que divers travaux

- Le procès-verbal d'assemblée générale du 30 mars 2022 votant des travaux de réfection de la toiture terrasse de l'immeuble.

Aussi, s'agissant des charges de copropriété impayées proprement dites arrêtées au 1er juillet 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait liquide, certaine et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de " dernier rappel " du 30.09.2023 (100 euros)
- Les frais de " remise dossier avocat " du 31.10.2023 (350 euros)
- Les frais " Babin honoraires hypothèque " du 20.02.2024 (467 euros)
- Les frais de " suivi contentieux " (350 euros)
Madame [A] [R] reste donc redevable de la somme de 410 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires.

En conséquence, Madame [A] [R] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 11.675,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 date de l'assignation, et la somme de 410 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre le montant de la somme due, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la présente.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Madame [A] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de la présente.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [R], succombant, supporteront la charge des dépens liés à la présente instance.
S'agissant des frais d'exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l'huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l'article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu'il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS