TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/12031

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12031 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CGB

AFFAIRE : S.D.C. du 80 RUE BRETEUIL 13006 MARSEILLE (Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ S.C.I. [V] (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 80 RUE BRETEUIL 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis 95 rue Borde - 13417 MARSEILLE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. [V], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 823 000 476 et dont le siège social est sis 16 boulevard Lucien Bagnasco - 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [V] est propriétaire du lot 9 au sein de l'immeuble sis 80 rue Breteuil, 13006 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à son lot.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 18 février 2025.

*
Par acte d'huissier du 14 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires l'immeuble sis 80 rue Breteuil, 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a assigné la SCI [V] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
CONDAMNER la SCI [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 80 rue Breteuil 13006 :
- La somme en principal de 8 250.81 € au titre des charges de copropriété dues au 24 octobre 2025 ;
- La somme de 37.23 € au titre des frais nécessaires ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de la mise en demeure
CONDAMNER la SCI [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires l'immeuble 80 rue Breteuil 13006 la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la SCI [V] au paiement d'une somme de 1.930 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

*

Régulièrement citée à étude, la SCI [V] n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12031.

La clôture de la procédure est intervenue le 09 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété du lot 9
- La fiche d'immeuble
- La mise en demeure par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 18 février 2025
- Le décompte de charges et frais arrêté au 24 octobre 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mars 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2023 et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2025 approuvant les comptes pour l'exercice 2024 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2025
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites, représentant la somme de 8.250,81 euros et arrêtées au 24 octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments produits au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposé par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
En l'espèce, les frais de mise en demeure engagés par le syndicat des copropriétaires et libellés au 25 octobre 2025 (37.23 euros) s'analysent bien en des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

La SCI [V] reste donc redevable à ce titre de la somme de 37,23 euros.
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.250,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 octobre 2025, et celle de 37,23 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; le tout assorti des intérêts au taux légal à compter au 18 février 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.
En l'occurrence, outre le montant de la somme due, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la présente.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SCI [V], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc solidairement condamnée au paiement de la somme de 1.930 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS