TJ 13055, 8 juin 2026, RG 26/02493

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 26/02493 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CHZ

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé PARC KALLISTE VALCORME A (Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ S.C.I. BOYER IMMO (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé PARC KALLISTE VALCORME A, sis 130 chemin des Bourrely 13015 Marseille, reprsenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE et aux fins des présentes par FONCIA MARSEILLE-PUGET, SAS immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le n° 067803 916 dont le siège social est 32 cours Pierre Puget, 13006 MARSEILLE représenté par son représentant légal en exercice audit siège domicilié

représenté par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. BOYER IMMO, incrite au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 800 390 023 et dont le siège social est sis Domaine de La Salle - 603 Boulevard Montesquieu - 13320 BOUC-BEL-AIR, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

*** EXPOSE DU LITIGE

La SCI BOYER-IMMO est propriétaire des lots n° 62 et 142 au sein de l'ensemble immobilier dénommé PARC KALLISTE VALCORME A sis 130 Chemin des Bourrely 13015 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 16 janvier 2026.

*
Par acte d'huissier en date du 3 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier PARC KALLISTE VALCORME A sis 130 Chemin des Bourrely 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a assigné la SCI BOYER-IMMO devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu l'article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Vu les pièces,

Y venir la requise s'entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé " PARC KALLISTE VALCORME A " sis 130 chemin des Bourrely, 13015 MARSEILLE :
- La somme de 13.717,80 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure (article 1231-6 du Code civil).
- La somme de 52,33 € au titre des intérêts de retard conformément à l'article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Condamner la requise au paiement d'une somme de 1.244,00 € au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner la requise au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude répétée des requis ayant aggravé la situation de ce syndicat.
Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.
Ordonner le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir vu l'urgence et le bien-fondé de la réclamation ;
La condamner à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Condamner la requise au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.
Condamner la requise à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de procédure civile.
*
Régulièrement citée à étude, la SCI BOYER-IMMO n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/02493.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le relevé de propriété des lots 62 et 142
- La fiche d'immeuble
- Le contrat de syndic en cours
- La mise en demeure du 16 janvier 2026
- Le décompte de charges arrêté au 16 janvier 2026 et de frais
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 18 février 2021 approuvant les comptes pour l'exercice 2019 et fixant un budget prévisionnel pour l'année 2021
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 28 septembre 2021 approuvant les comptes pour l'exercice 2020 et fixant un budget prévisionnel pour l'année 2021
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 17 juin 2022 approuvant les comptes pour l'exercice 2021 et fixant un budget prévisionnel pour l'année 2022
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2023 approuvant les comptes pour l'exercice 2022 et fixant un budget prévisionnel pour l'année 2023
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 29 novembre 2024 approuvant les comptes pour l'exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour les années 2024 et 2025
En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI BOYER-IMMO le 3 mars 2026, de sorte qu'il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 3 mars 2021, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l'assignation, ce qui n'est pas le cas.

Les sommes libellées du 1er janvier 2020 au 3 mars 2021 seront donc retranchées du montant total dû au syndicat des copropriétaires, étant prescrites, pour un montant de 2.999,16 euros.
Aussi, s'agissant des charges de copropriété restantes représentant la somme de 10.718,64 euros arrêtée au 16 janvier 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de mise en demeure du 09.10.2020 (60 euros)
- Les frais de " relance après mise en demeure " du 19.03.2024 (44 euros)
- Les frais de " constitution du dossier transmis à l'huissier " du 19.04.2024 (375 euros) et de " constitution du dossier transmis à l'avocat " du 28.01.2025 (375 euros)

La SCI BOYER-IMMO reste donc redevable au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 390 euros.
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI BOYER-IMMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.718,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2026, date de la mise en demeure ; la somme de 390 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées ; et celle de 52,33 euros au titre des intérêts de retard dans le paiement de ces charges conformément à l'article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble. L'inertie du défendeur ayant déjà conduit à deux précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens
.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI BOYER-IMMO sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI BOYER-IMMO, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

S'agissant des frais d'exécution forcée, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS