TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/11736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/11736 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7A53

AFFAIRE : S.D.C. du 23 BOULEVARD GOUZIAN 13003 MARSEILLE ( Me François GISBERT)
C/ S.C.I. DJEBRIL (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 23 BOULEVARD GOUZIAN 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SA GIA MAZET, exerçant sous le nom commercial LA COMTESSE IMMOBILIER, SA inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 070 803 440 et dont le siège social est sis 6 Avenue Roger Salengro - 13400 AUBAGNE, prise en son établissement sis 20 cours Pierre Puget 13006 Marseille, en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. DJEBRIL, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 447 878 968 et dont le siège social est sis Résidence Bellevue - 143 Rue Félix Pyat - 13003 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [S], domicilié et demeurant 18 Impasse de la Frescoule, Résidence Flotte, entrée D10? 13008 Marseille

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis 23 Boulevard Gouzian, 13003 MARSEILLE, est soumis au statut de la copropriété.

La SCI DJEBRIL est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 4, 1297 et 1309.
Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

*
Par acte d'huissier en date du 7 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 23 Boulevard Gouzian, 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SA GIA MAZET exerçant sous le nom commercial LA COMTESSE IMMOBILIER, a assigné la SCI DJEBRIL devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965

Condamner la SCI DJEBRIL au règlement de la somme de 18.484,46 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 au profit du syndicat des copropriétaires 23 Bd Gouzian
Condamner la SCI DJEBRIL au règlement de la somme de 4.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
Condamner la SCI DJEBRIL au règlement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Entendre ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 514 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SCI DJEBRIL aux entiers dépens.

*

Régulièrement citée à étude, la SCI DJEBRIL n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/11736.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le relevé de propriété des lots 4, 1297 et 1309
- Le décompte de charges arrêté au 13 octobre 2025
- Le contrat de syndic
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mai 2021 approuvant les comptes de l'exercice 2020
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 février 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2022 et votant des travaux pour l'obtention de la main levée de l'arrêté de péril prononcé par la Ville de Marseille
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2025 approuvant les comptes des exercices 2023 et 2024, le budget prévisionnel de l'exercice 2025 ainsi que la mise en œuvre de nouveaux travaux visant à obtenir la main levée de l'arrêté de péril

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI DJEBRIL le 7 novembre 2025, de sorte qu'il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 5 novembre 2020, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l'assignation. Or force est de constater qu'aucun acte susceptible d'interrompre la prescription n'est produit.

Sera donc retranchée comme partiellement prescrite, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre d'un " solde charges 01.01.2020 - 31.12.2020 " libellée au 21.05.2021 et d'un montant de 56,53 euros.
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites restantes, arrêtées au 1er juillet 2025, représentant la somme de 18.427,93 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposés par aucun texte.
Par conséquent, il conviendra de condamner la SCI DJEBRIL à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 18.427,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, la somme due au titre des charges de copropriété par la SCI DJEBRIL défenderesse est supérieure à 18.000 euros, cette somme conséquente ne peut que perturber le bon fonctionnement de la copropriété. De plus, il s'agit d'une copropriété qui est déjà en difficulté financière, ce que n'ignore pas le copropriétaire défendeur, ce qui lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SCI DJEBRIL, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS