TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/05315

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le 10 juin 2026
à Me DE ROMILLY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 juin 2026
à Mme [T]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05315 - N° Portalis DBW3-W-B7J-656F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [J] [T]
née le 23 Août 1989
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 juillet 2021, la société d'HLM UNICIL a donné à bail à Mme [J] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 382,06 euros, outre 224,89 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM UNICIL a fait signifier à Mme [J] [T] par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025 un commandement de payer la somme de 742,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la société d'HLM UNICIL a fait assigner Mme [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner à titre provisionnel Mme [J] [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1 819,28 avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,
- ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsée,
- condamner Mme [J] [T] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société d'HLM UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 mars 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 4 décembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 30 avril 2026.

A cette audience, la société d'HLM UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3.090,80 euros, selon décompte en date du 28 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Mme [J] [T], comparait en personne demande l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir avoir réglé le dernier loyer courant. Elle précise avoir 3 enfants et percevoir le RSA et les APL pour un montant mensuel de 1 500 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2026.

Malgré l'autorisation donnée par le président avant la clôture des débats,Mme [J] [T] n’a pas justifié du versement de son dernier loyer.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 26 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 742,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 mai 2025.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Mme [J] [T] déclare percevoir 1 500 euros de prestations sociales. Il résulte du décompte que Mme [J] [T] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Mme [J] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [J] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [J] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 668 euros actuellement, et de condamner Mme [J] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [J] [T] reste devoir la somme de 3.026,36 euros, à la date du 28 février 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février inclus et déduction faite des pénalités locataire non assuré injustifiées (3,58 x 18 = 64,44 euros ).

Pour la somme au principal, Mme [J] [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [J] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.026,36 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 742,94 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS