TJ 51454, 4 mai 2026, RG 22/02125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

---

N° RG 22/02125 - N° Portalis DBZA-W-B7G-EKYJ

Minute 26-

Jugement du :
04 mai 2026

La présente décision est prononcée le 04 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 septembre 2022

DEMANDEUR :

SA LE FOYER REMOIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Madame [C] [I]
[Adresse 3]
1 E
[Localité 2]

représenté par Me Olivier CHALOT avocat au barreau de Reims

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 juin 2021, la SA Foyer [E] a donné un bail à Madame [C] [I], un logement de type faux T à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 451,91 euros outre 156,15 euros de provision sur charges.

Suite à des défauts de paiements du loyer, la SA Foyer [E] a enclenché une procédure d’acquisition de la clause résolutoire en vue d’une expulsion de sa locataire.

Par assignation en date du 30 mai 2022, la SA Foyer [E] a saisi le Tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, dire Madame [C] [I] occupante sa ns droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

- -Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 2701,66 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil et d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent aux loyers outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil.

- Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

- Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Madame [I] a opposé le fait que ses défauts de paiement résultés de l’état du logement et les désordres l’affectant. Elle a sollicité une expertise.

Par jugement du 31 août 2023 du Tribunal judiciaire de Reims, une expertise avant dire droit est ordonnée afin notamment de décrire l’ensemble des désordres affectant l’habitabilité et la salubrité du logement en déterminer la cause et de déterminer les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable et décent dans les conditions garantissant la sécurité tant matérielle que corporelle et sanitaire de ses occupants en conformité avec les article 6 de la loi du 06 juillet 1989, 1719 du code civil et 1331-22 du code de la santé publique; en chiffrer le coût et donner toutes indications concernant le préjudice de jouissance et matériel subi par Madame [C] [I] du fait des désordre constatés. En outre, une réduction à titre provisoire de 30 % à compter dans les lieux de la locataire et tant qu’il n’aura pas été remédié aux désordres affectant le logement de Madame [C] [I] tel que préconisé par l’expert est accordée à la locataire.

Un rapport d’expertise est communiquée aux parties le 05/03/2024 par Monsieur [R] [X]. Expert.

Par conclusions en réponse après expertise, la SA Foyer [E] demande au Tribunal de :

- Condamner Madame [I] [C] au paiement des sommes suivantes, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil : 16092,53 euros et 15 euros au titre des indemnités d’état des lieux de sortie.

- Ordonner la déduction du dépôt de garantie (451,91 euros) des sommes dues par Madame [I].

- Débouter Madame [I] de ses demandes plus amples ou contraires ainsi que subsidiaires.

- La condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

- Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par conclusions responsives, le Conseil de Madame [I] demande à la juridiction de :

- Déclarer sans objet la demande en résiliation de bail.

- Dire Madame [I] recevable et fondée en sa demande reconventionnelle.

- Prononcer la nullité du bail consenti le 9 juin 2021 au visa des article 1104, 1112-1, 1130 et 1137 du code civil.

- Condamner le Foyer [E] à rembourser à Madame [I] les loyers versés à compter du 09 juin 2021,

Subsidiairement :

- Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du Foyer [E] à compter du 09 juin 2021.

- Décharger en conséquence Madame [I] du paiement des loyers à compter de cette date.

- Ordonner le remboursement à Madame [I] des loyers réglés à compter du 09 juin 2021.

Subsidiairement dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait la résiliation du bail à compter du 11 octobre 2022 :

- En cette hypothèse, Ordonner la réduction des loyers de 100 % à compter du 09 juin 2021 au 11 octobre 2022,

- Décharger Madame [I] du paiement des loyers à compter de cette date.

Plus Subsidiairement

- Ordonner la réduction des loyers de 100 % à compter du 09 juin 2021 jusqu’à la libération des lieux le 03 septembre 2025.

- Condamner le Foyer [E] à payer à Madame [I] à titre de dommages et intérêts la somme de 15655,92 euros après déduction du dépôt de garantie.

- Ordonner à due concurrence la compensation entre cette créance d’indemnité et le montant du loyer dû après application le cas échéant de la réduction de loyer à raison du caractère inhabitable du logement.

- Condamner le Foyer [E] à payer à Madame [I] une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices matériels et moraux.

- Débouter la Foyer [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

- Condamner le Foyer [E] à payer à Madame [I] la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Condamner le Foyer [E] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise.

A l’audience du 02 février 2026, la SA Le Foyer [E] est représenté par son Conseil qui maintient ses demandes et précise que Madame [I] a quitté les lieux en septembre 2025 et qu’elle bénéficie d’une mesure de rétablissement personnel par la Banque de France.

Madame [I] est représentée par son Conseil qui maintient les demandes.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2026 prorogé au 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bail et sur le paiement de l’arriéré locatif.

En vertu de l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989,

Aux termes de l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Au soutien de ses demandes, le Foyer [E] expose que la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire est devenue sans objet ; Madame [I] ayant restitué le logement le 03/09/20

S’agissant de la dette locative, Madame [I] ne s’étant pas acquittée de sa dette locative, la SA Foyer [E] sollicite que soit constatée la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle soit déclarée sans droit ni titre d’occupation. Le bailleur s’oppose aux demandes de Madame [I] en indiquant qu’aucun manquement ne peut lui être reproché dans ses obligations de bailleurs, le logement étant en bon état et des sprays anti moisissures ayant été fournis à la locataire dès qu’elle a été informée des désordres.

Au regard des pièces produites, il apparaît que le logement procuré au départ par le bailleur était, selon l’état des lieux d’entrée, en état général d’usage et que l’ensemble des papiers peints et plafonds avaient été refaits à neufs. Le logement apparaissait donc en bon état d’habitabilité. Toutefois, très rapidement, après sa prise de possession des lieux, des moisissures et des infiltrations sont apparues et se sont aggravées. Au regard des attestations produites, de l’ancienne locataire et des voisins de l’immeuble, et des photographies, il apparaît que les désordres impactant l’immeuble que la SA Foyer [E] ne pouvaient être ignorés par LE FOYER REMOIS.

En outre, le rapport d’expertise est assez édifiant et indique « un déficit d’entretien de la façade par la SA Foyer [E] que nous retiendrons à l’origine de la dégradation anormalement localisée dans l’appartement de Madame [I] » et que « l’origine du différent était bien technique et imputable au Foyer [E] ». Madame [I], aurait refusé, selon la SA Foyer [E] l’accès d’interventions techniques dans son appartement. Cet argument semble peu convaincant car selon le rapport d’expertise, les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres sont avant tout des travaux de façades et donc extérieur. L'expert précise « nous conseillons d’arracher et de refaire à neuf sur le linéaire considéré sur les deux façades d’angle ». De surcroît, l’expert souligne « qu’on ne peut retenir un défaut d’entretien ou d’exploitation de l’appartement par Madame [I] (…) mais une défaillance d’isolation thermique générale » dans un construction des années 60 caractérisée par une insuffisance thermique et de ventilation des logements.

En tout état de cause, l’expert conclut à une « impropriété à destination » et précise que l’eau rentre dans l’appartement par les joints de panneaux ouverts ». Il souligne que « la salle de bain étant le seul sanitaire de la maison ( il n’y a pas de seconde salle de bain ou salle d’eau), l’état de cette pièce d’eau envahie de moisissures rendait le logement inhabitable ».

Toutefois, s’il apparaît que le logement concerné présente des désordres incontestables, il apparaît également que Madame [I] [C] n’a pas respecté ses engagements contractuels en tant que locataire et ce, avant même de constater des désordres, car en dehors de l’attestation de Monsieur [O] [U] qui tend bien à propos à réduire le délai de constatation des désordres, le premier courrier adressé au Maire de [Localité 4] en date du 21/01/2022 détermine le début de constatations des désordres alors que Madame [I] :

- s’est révélée défaillante dans le paiement de son loyer, dès le début du bail, comme le démontre le formulaire de saisine « impayé de loyer »/CAF qui fait état d’un impayé de 2721,53 euros au 22 décembre 2021.

- s’est révélée également défaillante dans la non restitution de l’enquête sur l’occupation du parc social et du supplément de loyer de solidarité pour l’année 2022 qui lui avait été adressé le 26 octobre 2021.

En outre, Madame [I] n’a pas repris le règlement du loyer courant postérieurement à la décision de recevabilité du plan Banque de France daté du 17 mars 2022. Il est également constaté que la dette de Madame [I] a augmenté postérieurement à la recevabilité du dossier de surendettement et qu’elle n’a procédé qu’à un seul règlement de 347,11 euros le 05 avril 2022. Madame [I] n’a pas non plus réglé la part résiduelle de son loyer, telle que l’avait fixé le jugement daté du 31 août 2023. Enfin, il semble surprenant que Madame [I] ait fait le choix de ne restituer le logement que le 03 septembre 2025, et ce alors qu’elle avance avoir quitté, en raison son état, le logement définitivement le 4 octobre 2023 et clôturé la ligne EDF le 29 septembre 2023, et ce alors même que des travaux étaient entrepris ; l’expert ayant souligné d’ailleurs que Madame [I] pourrait « réintégrer son appartement dès les réparations achevées », et tout cela alors que la dette locative ne cessait de croître.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est manifeste que Madame [I] n’a pas, et ce dès le début de sa location et avant même la constatation des désordres, respecté ses obligations de locataire. Ce comportement justifiait donc la procédure d’acquisition de la clause résolutoire de la part de la SA le Foyer [E], devenue sans objet depuis le départ du logement de Madame [I] ; et celle-ci sera déboutée de facto de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail. La bail sera réputé résilié au 03 septembre 2025.

Néanmoins, eu égard aux constatations, il semble évident que le logement qui, selon l’expert « reste en très bon état d’exploitation » était rendu inhabitable par l’état de la salle de bain envahie de moisissure, « seule pièce dans un état désastreux » et que le SA Foyer [E] n’a pas procédé à un entretien suffisant de la façade et que ce défaut d’entretien a engendré les désordres constatés par l’expert et a provoqué un trouble de jouissance certain. Aussi, il convient de réduire la dette locative de Madame [I] à hauteur de 50 %.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [I] produit des photos de matelas, sommier et vêtements dont l’origine n’est pas certaine. En outre, elle ne produit pas de pièces justifiant la valeur des choses concernées et permettant d’évaluer le préjudice matériel, ni même d’éléments justifiant son préjudice moral.

En l’absence d’éléments suffisamment probants, elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sur dépens

Au regard de la solution du présent litige et en équité, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS