TJ 51454, 30 mars 2026, RG 25/02313

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/02313 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FEWY

Minute 26-

Jugement du :
30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Mme Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LE FOYER REMOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Mme [J] salariée unie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2023, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2][Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435,62 euros et d’une provision pour charges de 118,28 euros.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 10 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 2 641,98 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société LE FOYER REMOIS, par assignation du 16 juillet 2025, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 janvier 2026, l’affaire a été retenue et en cours de délibéré, la présidente a ordonné la réouverture des débats en date du 25 novembre 2025 à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience, la société LE FOYER REMOIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un décompte en date du 30 décembre 2025 s’élève désormais à la somme de 3 570,87 euros. La société LE FOYER REMOIS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Q] [Y], présent à l’audience, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Q] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026, prorogé au 30 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il s’ensuit que ces dispositions prévoient un délai légal de six semaines entre la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acquisition de celle-ci.

Au regard de ces dispositions légales d’ordre public, toute stipulation contractuelle contraire est réputée non écrite, sauf lorsqu’elle est plus favorable au locataire.

Pour autant, le délai contractuel de deux mois, plus long que le délai légal de six semaines, est plus favorable au locataire et ne lui cause aucun grief.

Dans ce prolongement, Il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 Mars 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 552,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à la date du 12 mai 2025 à 24 heures, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’ordonner son expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 décembre 2025, M. [Q] [Y] lui devait la somme de 3 570,87 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [Q] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 2 641,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER REMOIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS