TJ 28085, 9 juin 2026, RG 25/00681

N° RG 25/00681 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWM3

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

[C] [J],

[M] [R] épouse [J]

SPChâteaudun

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

[V], société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022
dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [J], né le 03 avril 1978 en AFGHANISTAN
demeurant 53 rue de Kromeriz - Logt 1928 - 28200 CHÂTEAUDUN

comparant en personne

Madame [M] [R] épouse [J],
née le 01 janvier 1978 à KAPISA (AFGHANISTAN),
demeurant 53 rue de Kromeriz - Logt 1928 - 28200 CHÂTEAUDUN

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Février 2026 et mise en délibéré au 05 mai 2026 puis prorogée au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seings-privés en date du 25 novembre 2016 à prise d’effet à même date, la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», a consenti à Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] un bail d'habitation portant sur un pavillon situé 53 rue de Kromeriz - 28200 CHATEAUDUN, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 529,38 euros, outre 29,83 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», a fait signifier le 29 janvier 2025 pour une somme en principal de 2 566,12 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 02 octobre 2025, la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
2 957,22 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au jour de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, avec intérêts légaux ;le montant des loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, avec intérêts légaux ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalenete au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et des actes qui en suivront.L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 02 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

A l'audience, la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 4 383,08 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Elle précise que le loyer est payable à terme échu.

Monsieur [C] [J] comparaît personnellement. Il explique que son épouse ne travaille pas et qu’ils ont six enfants à charge. Il expose travailler et avoir des ressources mensuelles de 1 700,00 euros, outre 1 500,00 euros d’allocations CAF. Il indique payer 380,00 euros par mois au bailleur et que le loyer est de 635,27 euros par mois.

Madame [M] [J], régulièrement citée à étude, ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 mai 2026 et prorogé au 09 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 02 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 02 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
 
Toutefois, le commandement de payer, signifié le 29 janvier 2025, intègre la réclamation du loyer du mois de janvier 2025 pourtant non exigible car payable à terme échu, de sorte que les locataires étaient alors, à la date du commandement de payer, redevables de la somme de 1 930,85 euros.

En outre, les locataires ont réglé, le 30 janvier 2025, la somme de 855,37 euros, la CAF a procédé à trois rappels APL le 19 février 2025 pour un montant total de 1 245,75 euros et le bailleur a procédé, le 28 février 2025, à quatre rectifications pour un montant total de 418,68 euros.

Les trois montants susvisés, pour un total de 2 519,80 euros, ont finalement conduit à une situation créditrice des locataires le 28 février 2025, mentionnée sur l’extrait de compte.

Le bail ne s'est trouvé donc pas trouvé résilié de plein droit le 29 mars 2025, de sorte qu’il convient d’examiner la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, «la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice».

Selon l’article 7a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, «le locataire est obligé […] de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus».

L’article 6.2 des conditions générales du contrat de bail stipule que « la présente location est consentie au preneur aux clauses et conditions suivantes que le preneur s’engage à respecter », dont celle de «payer le loyer et les charges récupérables, dûment justifiées, aux termes convenus».

Il est constant que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’extrait de compte, que, dès le mois de mars 2025, après apurement de la dette locative ayant conduit le bailleur à faire délivrer un commandement de payer aux locataires, la situation s’est à nouveau trouvée débitrice en raison de l’absence de tout règlement jusqu’au 1er juillet 2025, à l’exception d’une somme portée au crédit le 30 juin 2025 pour un montant de 20,99 euros.

Si les versements des locataires ont repris à compter du 1er juillet 2025, ils ont tous correspondu à des règlements partiels de leurs obligations locatives, de sorte que la créance locative de l’office demandeur s’accroît.

Enfin, le rapport social daté du 06 novembre 2025 précise que la situation CAF a été débloquée, que « LE couple a repris le règlement de son loyer en juillet 2025 avec un manquement au mois d’août » et que « Monsieur [J] […] espère avoir soldé sa dette car il espère un rappel de la CAF pour une partie des prestations qui avaient été retenues ».

Cependant, il ne ressort du dossier aucun élément sur un éventuel rappel de la CAF, ni dans son principe ni dans son quantum alors que, de surcroît, les locataires n’ont procédé depuis un an qu’à des versements partiels de leur loyer et charges après quatre mois de défaut total de paiement.

Pour toutes ces raisons, tirées de l’ancienneté et de l’importance de la dette locative qui s’accroît, le contrat de bail sera résilié aux torts exclusifs de Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] à la date du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion

Il convient, en conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail, Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] se trouvant désormais dans le logement sans droit ni titre, d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux et ce, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du présent jugement jusqu’au départ effectif de Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il résulte des pièces produites par la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que la créance du bailleur s’élève à la somme de 4 383,08 euros représentant les loyers et charges impayés au 09 février 2026, échéance du mois de Janvier 2026 incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, «la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie».

Monsieur [C] [J] et Madame [M] [J], partie perdante, devront supporter solidairement les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la société [V], anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN «LE LOGEMENT DUNOIS», recevable ;