TJ 91228, 9 juin 2026, RG 24/03430

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/03430 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAKL

NAC : 50D

CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
Me Célia DANIELIAN,
Me Agathe NERET

Jugement Rendu le 09 Juin 2026

ENTRE :

Madame [D] [Y] [U] [G], née le 18 Mars 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Agathe NERET, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [P] [F] [N],
né le 20 Février 1978 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Agathe NERET, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [M] [Q], né le 06 Avril 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Célia DANIELIAN, avocat au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Jean-François CAPOUL, avocat au barreau de BERGERAC plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Stéphanie HAINCOURT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,
Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 09 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Février 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Juin 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique notarié du 11 mars 2022, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] ont acquis de Monsieur [M] [Q] une maison individuelle sise [Adresse 3] à [Localité 5] (91) moyennant le prix de 253 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] ont assigné Monsieur [M] [Q] devant le Tribunal judiciaire d’EVRY en réduction du prix de vente pour vice caché.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 1er septembre 2025, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] demandent au Tribunal de :
- DIRE ET JUGER recevables Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] en leur action en garantie des vices cachés et leurs demandes, et les en déclaré bien fondés ;
- DIRE ET JUGER recevables les attestations produites aux débats
REDUIRE le prix de vente de la maison sise [Adresse 4] à [Localité 6] à hauteur de 203.000,00 euros ;

En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [Q] à verser à Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] :
- la somme de 50.000,00 euros correspondant au reliquat après réduction du prix de vente
- la somme de 7973,64 euros correspondant au montant que leur aurait couté l’achat d’une nouvelle chaudière à gaz équivalente de la même marque
- la somme de 105 euros en remboursement des radiateurs électriques ;
- la somme de 148,50 euros au titre du remboursement des frais d’intervention du chauffagiste C’SPID
- la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance
- La somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral
- DEBOUTER Monsieur [Q] de toutes ses demandes ;
- CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- CONDAMNER Monsieur [Q] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Agathe NERET en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
- RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

À l’appui de leurs demandes, au visa des articles 1644 et 1645 du code civil, ils exposent que le système de chauffage de la maison était hors d’état de fonctionnement, constituant un vice caché.

Les acquéreurs indiquent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence du vice au moment de la vente puisque leur avait été communiqué une facture d’entretien de la chaudière datant du 4 novembre 2021 présumant d’un bon fonctionnement de la chaudière ; et que par ailleurs, le vice était non apparent, la chaudière n’avait pas été allumée lors des différentes visites.

Ils s’appuient sur des attestations de proches, de l’ancienne locataire qui connaissait déjà des difficultés de chauffage et du chauffagiste préconisant un changement du système.

Ils indiquent n’avoir pas été informés des interventions passées du chauffagiste. Ils répondent qu’il existe bien deux systèmes de chauffage, avec une chaudière au gaz et l’autre au fuel, mais qu’ils n’ont pas utilisé la chaudière au fuel car les deux sont interdépendantes l’une de l’autre et qu’ils n’avaient pas les moyens financiers pour remplir la cuve de fuel.

Ils sollicitent une réduction du prix de vente de 50 000 euros, outre diverses sommes au titre du montant d’achat d’une nouvelle chaudière, du remboursement des radiateurs électriques, des frais d’intervention du chauffagiste, un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2026, Monsieur [M] [Q] demande au Tribunal de :
- Juger l'action de Mr [F] [N] et Mme [U] [G] à l'encontre de Mr [M] [Q] mal fondée et abusive ;
- Juger que l'argumentaire de Mr [F] [N] et Mme [U] [G] est spécieux ;
- Juger que les témoignages non conformes produits par Mr [F] [N] et Mme [U] [G] seront écartés des débats ;
- Débouter Mr [F] [N] et Mme [U] [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Mr [F] [N] et Mme [U] [G] à payer à Mr [M] [Q] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;
- Condamner Mr [F] [N] et Mme [U] [G] à payer à Mr [M] [Q] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- Condamner Mr [F] [N] et Mme [U] [G] aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [M] [Q] soutient que les deux chaudières fonctionnent totalement indépendamment l'une de l'autre, ont toujours fonctionné et ont été entretenues par des professionnels.

Il s’appuie sur l’attestation de son chauffagiste, intervenu à plusieurs reprises.

Il déduit des dires des demandeurs qu’ils ont cherché par eux-mêmes à relancer la chaudière à gaz sans faire appel à un professionnel, contrairement à ses préconisations, et que c’est suite à cette manipulation profane que la chaudière serait tombée en panne.

Il indique aussi que les acheteurs ont tardé à prendre contact avec le fournisseur de gaz pour prolonger le contrat, raison pour laquelle l’alimentation en gaz a été coupée, ce qui peut expliquer selon le chauffagiste la mise en panne de la chaudière qu’il attribue à la nécessité de remplacer la carte électronique.

Il met en lumière l’absence de constat par commissaire de justice ou d’expertise amiable ou judiciaire. Il rappelle que les acheteurs acquièrent l'immeuble en l'état, après l'avoir visité.

En outre, il critique les attestations versées aux débats, tant sur le fond que sur la forme. Il sollicite reconventionnellement un préjudice moral.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 février 2026 et l’affaire a été plaidée le 9 mars 2026. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la constitution aux lieu et place intervenue après la clôture des débats

Aux termes du 1er alinéa de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la clôture est intervenue le 3 février 2026.

Par message RPVA en date du 28 avril 2026, Maître Célia DANIELIAN, Avocat au Barreau de l'Essonne se constituait aux lieu et place de Maître [K] [V] du Barreau de BERGERAC, décédé, dans les intérêts de Monsieur [M] [Q].

Cette constitution par Maître Célia DANIELIAN, qui était le postulant de Monsieur [M] [Q], n’a aucune incidence sur la validité des écritures échangées. Elle ne sollicite pas le rabat de la clôture. En conséquence, il sera pris acte de sa constitution.

Sur l’existence de vices cachés

Selon les articles 9 et 146 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, le 11 mars 2022, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] ont acquis de Monsieur [M] [Q] une maison individuelle moyennant le prix de 253 000 euros.
Il est constant que cette maison contient deux chaudières, l’une au gaz et l’autre au fioul.

Il appartient à Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] de prouver l’existence des vices, leur gravité, leur caractère caché et l’antériorité des vices par rapport à la vente.

Dès lors que l’acte de vente prévoyait une clause d’exclusion des vices cachés, il leur appartient aussi de prouver que Monsieur [M] [Q] connaissait les vices, sans les avoir révélés à ses acquéreurs, ce qui était de nature à caractériser la mauvaise foi.

Les demandeurs produisent une facture du 31 mars 2022 émise par le chauffagiste C’SPID indiquant une tentative de remise en marche de la chaudière gaz, que la chaudière ne peut « pas fonctionner l’une sans l’autre », des travaux sont à prévoir, dont était informé l’ancien propriétaire. Aucune intervention n’est précisée concernant la chaudière à fioul.
Le 2 avril 2022, les acheteurs font intervenir un autre chauffagiste sur la chaudière à gaz. Il indique que la ventilation de la chaudière ne fonctionne pas, qu’il manque un joint dans la fumisterie. Il posait par ailleurs un ballon d’eau chaude.

Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] produisent des attestations qui mettent en évidence qu’ils ne disposaient pas de chauffage en 2022. Leur belle-sœur atteste avoir été présente pendant une des visites avant achat du bien et que l’état du système de chauffage a été abordé, il leur avait été répondu que le système n’avait pas été allumé car il était en position de hors gel du fait de l’absence d’occupants. Ils produisent une attestation de l’ancienne locataire des lieux qui indique notamment que l’eau chaude et le chauffage étaient un problème récurrent.

Il sera toutefois relevé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente indique une performance de la lettre G, soit la plus basse possible, et que le chauffage et l’eau chaude sont assurés par la chaudière à fioul.

L’état de l’installation intérieure de Gaz fait par ailleurs apparaitre une chaudière DE DIETRICH avec comme observations : « fonctionnement : appareil à l’arrêt ; entretien appareil : non ; entretien conduit : non ; partiellement contrôlé car : appareil hors service, test d’étanchéité et de débit non réalisé ». En conclusion, il est coché que l’installation comporte des anomalies qui devront être réparées.

Les demandeurs se contentent de chercher à prouver qu’il existait des difficultés de chauffage antérieurement à la vente. Ils n’ont cherché, selon leurs propres dires, qu’à utiliser la chaudière à gaz et aucunement la chaudière à fioul dont ils ne voulaient pas remplir la cuve par souci d’économie et sans savoir si elle fonctionnerait. Or, la chaudière indiquée dans le DPE est celle au fioul et non celle au gaz. Ils doivent rapporter l’impossibilité d’utiliser celle-ci.

En outre, le diagnostic gaz fait clairement état que l’appareil est hors service et n’a pas été vérifié, ce dont ils étaient donc informés. Ils ne peuvent dès lors soutenir le caractère caché de ce dysfonctionnement.

Au surplus, les demandeurs ne rapportent pas les dysfonctionnements techniques qui empêchaient, selon eux, la chaudière à fioul de fonctionner.
Leurs pièces évoquent uniquement la chaudière à gaz, dont la panne serait le manque d’un joint et la nécessité de changer la carte électronique. Ces éléments ne sont pas de nature à déclarer le système inopérant ou à qualifier la gravité nécessaire à l’existence d’un vice caché.

Ils ne rapportent aucun élément technique permettant d’éclairer utilement le Tribunal sur les dysfonctionnements réels des chaudières et leur date d’apparition, comme pourrait le faire une expertise.

Dès lors, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G] sont défaillants à rapporter la preuve d’un vice caché affectant la vente du 11 mars 2022. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [M] [Q] soutient l’existence d’une procédure abusive et sollicite 5 000 euros au titre d’un préjudice moral.
Toutefois, il sera relevé que ce préjudice n’est pas étayé et peu expliqué. Il ne vise aucune pièce. En l’absence d’élément sur le caractère abusif de la procédure et sur ses conséquences pour le défendeur il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G], parties qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, Monsieur [P] [F] [N] et Madame [D] [Y] [U] [G], parties qui succombent, seront condamnés à payer à Monsieur [M] [Q] la somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS