TJ 44109, 7 mai 2026, RG 25/03907

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [X] [O], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [L] [D] [F]
Logement 7 Etage 1
3 Côte de Saint Sébastien
44200 NANTES

non comparant

Monsieur [S] [U] [Z]
Logement 7 Etage 1
3 Côte de Saint Sébastien
44200 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 janvier 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/03907 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OFEW

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [Y] [L] [D] [F]
CCC à Monsieur [S] [U] [Z] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 mai 2023 à effet au même jour, Nantes Metropole Habitat a donné à bail à [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] un logement avec garage, de type 4 lui appartenant sis, 3 Côte Saint-Sébastien, 1er étage, n°7, - 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 541,73 € pour le logement et 42,52 € pour l’accessoire, outre une provision mensuelle pour charges de 132,95 €.

Par actes de commissaire de justice du 13 février 2025, Nantes Métropole Habitat a fait commandement de payer à [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 993,69 € arrêté au 11 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

·      Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

·      Ordonner l’expulsion de [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] ainsi que toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

·       Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

·      Condamner solidairement [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] au paiement de la somme de 2 034,26 € au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

·      Condamner solidairement [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 579,27 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux des locataires, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

·      Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

·      Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

·      Ordonner l’exécution provisoire.

L’Espace départemental des solidarités et de la santé a transmis un diagnostic social et financier au tribunal le 22 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 et renvoyée à celle du 5 mars 2026 à laquelle elle a été retenue. À ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 484,10 € au titre des loyers et charges échus à la date du 4 mars 2026. Elle ajoute que la dette n’a finalement pas été soldée entre la première audience et l’audience de renvoi.

Régulièrement assignés à étude, [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] n’ont pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF le 7 novembre 2024, la Caisse ayant accusé réception le 15 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 août 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 27 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 13 février 2025, Nantes Métropole Habitat a fait commandement de payer à [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 993,69 € arrêté au 11 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des locataires.

Sur la dette de loyer

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 936,45 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 4 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il conviendra toutefois de déduire les frais de procédure qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 452,35 € (184,53 + 138,33 + 129,49).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail conclu le 31 mai 2023 contient une clause de solidarité en son article 7, laquelle ne souffre, par ailleurs, d’aucune irrégularité formelle.

[Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

En conséquence, [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 484,10 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 mars 2026, échéance de février 2026 comprise, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au vu du montant de la dette fixé au jour de l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 5 mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 751,22 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] ont repris le versement du loyer avant l’audience.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier que les ressources financières du ménage s’élèvent à 2 385,22 €, avec des charges d’un montant de 1951,85 €.

En conséquence, dès lors que [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z] ont repris le paiement du loyer avant l’audience et qu’il apparaît qu’ils soient en mesure d’apurer leur dette, il conviendra de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que toute défaillance dans le respect des délais de paiement rendra la dette immédiatement exigible, que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24-VII de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Il résulte de ce qui précède que le juge ne peut à la fois octroyer des délais de paiement d’office et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de préciser que la résiliation du bail ne sera pas suspendue.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [D] [F] et [S] [U] [Z], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS